Bail mixte (bail à usage d'habitation et professionnel)

Pourquoi choisir ce modèle de document ?

Le bail mixte permet de concilier un usage d’habitation et un usage professionnel, c’est-à-dire non commercial, du bien loué. Il est souvent utilisé pour des professions libérales qui disposent de leur lieu de travail et d’habitation au même endroit.

A propos du bail mixte

Pourquoi conclure un bail mixte ?

Vous êtes professionnel libéral ? Architectes, avocats, consultants, médecins, pour exercer votre activité professionnelle depuis chez vous, la conclusion d’un bail mixte à usage professionnel et d’habitation vous permet de réduire vos frais et de gagner du temps en travaillant depuis votre domicile.

En effet, le bail mixte est un type de bail qui permet au propriétaire d’un immeuble de le proposer à la location avec un double usage professionnel et résidentiel. Il peut s’agir d’un usage mixte d’habitation et commercial ou d’habitation et professionnel. Dans le cadre d’un double usage commercial, le régime n’est pas le même. Le modèle type proposé ici concerne le bail à double usage professionnel et d’habitation, soit un contrat de location permettant l’exercice d’une activité non commerciale dans des locaux également consacrés à un usage de logement.

C’est la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui régit ce bail spécial en permettant au professionnel d’exercer son activité depuis son domicile. Il n’est pas réservé aux chefs d’entreprise, et peut être signé pour une location meublée comme pour une location non meublée. Plus rarement, les baux mixtes peuvent parfois relever du régime de la loi du 1er septembre 1948.

Au-delà du régime commun prévu par la loi de 1989, le bail mixte à usage professionnel et d’habitation comporte certaines spécificités.

D’une durée minimale de 3 ans lorsque le locataire est un particulier ou de 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale, le bail mixte se caractérise par la possibilité qu’il offre d’un double usage du local loué, sans toutefois l’exiger. En effet, s’il permet au locataire d’exercer une activité dans l’immeuble qui lui sert également de logement, le fait de n’utiliser qu’un seul des usages prévus au contrat n’est pas un critère d’invalidation, ni même un cas d’inexécution contractuelle (en bail mixte commercial, il est au contraire interdit au locataire de n’utiliser le local qu’à un de ces usages). Cependant, la jurisprudence précise que le locataire perd son droit au renouvellement s’il n’occupe pas au moins partiellement le bien à titre de résidence principale au moment où le bail prend fin. En effet, ce droit au renouvellement est prévu dans le but d’encourager une meilleur stabilité du logement, et perd donc son objet si le locataire se contente de travailler dans l’immeuble loué. Néanmoins, cette obligation d’occupation à titre de domicile n’est donc effective qu’au terme du contrat, et la liberté d’usage reste de mise tout au long de son exécution.

Quant aux modalités de rupture du bail, si le locataire peut y mettre fin à tout moment moyennant un préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier, le bailleur ne dispose pas d’une telle liberté. En effet, il est par principe infondé à rompre le contrat avant terme, sauf en cas d’inexécution contractuelle qui ne peut donc pas être caractérisée par un simple défaut de double usage.

Au terme de la durée contractuelle du bail mixte, il peut faire l’objet d’une reconduction tacite en cas de silence du bailleur, sauf dans le cas évoqué plus haut qui prive le locataire de son droit au renouvellement. D’autre part, lorsque le loyer était manifestement sous-évalué, le bailleur est fondé à proposer un renouvellement du contrat avec augmentation de loyer. Enfin, il peut donner congé à son locataire pour reprise ou vente du local, ou sur le fondement d’un motif légitime et sérieux comme une inexécution contractuelle (non-paiement du loyer par exemple), à condition de respecter un préavis d’une durée de 6 mois.

Quand utiliser ce modèle de bail mixte ?

Vous pouvez donc utiliser cet exemple type de contrat de bail mixte lorsque vous souhaitez louer votre bien immobilier avec un double usage professionnel et d’habitation, ou sur demande de votre locataire en ce sens. 

Pour un locataire, ce type de bail est donc indiqué :

  • si vous recevez du public (des clients ou des patients) ;
  • si vous réceptionnez des marchandises à votre domicile ;
  • si vous avez des salariés qui travaillent à vos cotés chez vous ; et
  • si votre activité professionnelle nécessite des autorisations spécifiques.

En cas de doute quant à la nécessité de passer par un bail mixte, n’hésitez pas à poser vos questions à un avocat en droit immobilier.

Que faire avant de conclure un bail mixte ?

Avant de générer votre contrat de bail mixte à l’aide de notre logiciel, vous devez effectuer un certain nombre de démarches.

Tout d’abord, le bailleur doit autoriser l’usage professionnel du local loué, mais également la copropriété. Le règlement de copropriété doit en effet permettre l’activité envisagée, sans quoi il faut obtenir l’accord des copropriétaires réunis en assemblée générale.

En outre, l’affectation de l’immeuble doit correspondre à l’usage projeté. Ainsi il convient de vérifier auprès de la mairie que le local peut accueillir une activité professionnelle, sans quoi une demande de changement d’affectation doit être faite en ce sens. Une autorisation spécifique doit parfois être obtenue pour permettre l’exercice d’une activité dans l’immeuble. En effet, notamment à Paris et dans plusieurs départements limitrophes mais aussi si le local se situe sur le territoire d’une commune de plus de 200 000 habitants, une autorisation administrative est nécessaire.

Là encore, une consultation téléphonique avec un avocat peut vous aider à déterminer les démarches nécessaires si vous n’êtes pas sûr de vous.

L'essentiel de ce modèle de document

Le bail mixte à usage professionnel et d’habitation doit être dressé à l’écrit, par acte sous seing privé ou par acte notarié, mais n’exige pas de formalités de publication. Il doit comporter des mentions obligatoires contenues dans ce modèle de contrat que vous pouvez personnaliser grâce à un questionnaire en ligne. En outre, un état des lieux contradictoires doit être dressé à l’entrée du locataire.

D’après la loi de 1989, un certain nombre d’éléments doivent être obligatoirement inscrits dans le bail, à peine de nullité de celui-ci :

  • La date d’entrée en vigueur du bail et sa durée ;
  • La destination du bien immobilier loué ;
  • Le nom ou la dénomination sociale du bailleur et ses coordonnées ;
  • La désignation et l’énumération des parties faisant l’objet d’un usage exclusif ou commun ;
  • La surface du bien immobilier loué ;
  • Le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision, sachant que cette dernière n’est possible que si elle est prévue dans le bail et qu’elle est plafonnée ; et
  • Le montant du dépôt de garantie le cas échéant. 

​Que faire une fois le bail mixte rédigé ?

Une fois le bail rédigé, il entre en vigueur et arrive à échéance aux dates qui y sont prévues. Dans le cas où ni le locataire, ni le bailleur ne réagit à l’échéance, le bail est reconduit tacitement pour une durée égale à sa durée initiale.

Il convient que chaque partie dispose d’un exemplaire signé du contrat pour éviter des malentendus et faciliter la preuve en cas de conflit.

​Questions fréquentes sur le bail mixte

Le locataire en bail mixte peut-il bénéficier des aides personnalisées au logement (APL) ?

Dans la mesure où le bail mixte à usage professionnel et d’habitation prévoit que le local loué serve de logement, le locataire éligible aux APL peut en principe les recevoir, leur montant étant alors calcul au prorata de la surface de l’immeuble consacrée à l’habitation.
 
Le locataire d’un bail à usage professionnel et d’habitation peut-il exerce chez lui une activité commerciale ?

Non, dans le cadre de ce type de bail mixte, l’activité exercée ne peut pas être une activité commerciale. Il faut distinguer ici le bail mixte professionnel du bail mixte commercial, qui ne dépend pas du même régime.

Comment ça marche ?

 
1
Répondez à un questionnaire
2
Notre logiciel crée votre document
3
Accédez à votre document personnalisé
En option : Faites relire votre document par un avocat
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