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À propos

A propos du bail d'habitation et de la force obligatoire du contrat :

Le bail d’habitation est un contrat visant la location d’un local à des fins d’habitation ou à des fins mixtes (habitation et professionnel).

Dans un contrat, les parties doivent respecter les obligations qu’elles ont convenues. Il s’agit de la force obligatoire du contrat, rappelée par l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Les parties s’obligent à s’exécuter conformément à ce qui était prévu dans le contrat. Par conséquent, le propriétaire et le locataire doivent respecter les engagements qu’ils ont pris.

Par exemple, le propriétaire doit délivrer un logement décent et il doit permettre au locataire, une jouissance paisible dudit local. Ses obligations sont énumérées à l’article 1719 du Code civil.

Les obligations du locataire :

Le locataire doit respecter plusieurs obligations. Il doit notamment procéder au paiement du loyer, entretenir le logement, faire effectuer les réparations locatives pendant la durée du contrat et respecter l’usage indiqué dans le bail d’habitation.

A propos des réparations locatives :

Les réparations locatives sont définies par l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 comme « les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

De même, selon l’article 7d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire doit « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Par conséquent, le locataire est tenu de faire réaliser, à sa charge, les petites réparations. Celles-ci comprennent l’entretien courant du logement (que ce soit les parties intérieures ou les parties extérieures du logement) et de ses équipements. Par ailleurs, le locataire doit faire un usage normal et adapté des équipements présents dans les locaux.

En effet, si le locataire a fait preuve de négligence et n’a donc pas entretenu normalement le logement ou encore s’il a dégradé les locaux, les travaux seront à sa charge.

Par exemple, le locataire doit entretenir les canalisations d’eau. De même, si le locataire a effectué des trous dans les murs du logement, il devra les reboucher.

Quelles sont les suites après l'envoi de la lettre de demande au locataire de réaliser l'entretien courant du logement ?

Si le locataire refuse d’effectuer les réparations locatives alors qu’il s’agit d’une de ses obligations, le propriétaire devra le mettre en demeure de s’exécuter. Après l’envoi de la mise en demeure et en l’absence de réponse du locataire, le propriétaire pourra alors saisir une commission départementale de conciliation ou le Tribunal compétent.

Questions fréquentes

A qui incombe les réparations à effectuer dans le cas d’un équipement vétuste ?

Le propriétaire est tenu de procéder à la réparation ou au remplacement d’un élément d’équipement vétuste c’est-à-dire d’un élément d’équipement usé par l’effet normal du temps.

Bien qu’il revient au propriétaire de faire effectuer ce type de travaux, le locataire doit tout de même assurer un entretien et un usage normaux du logement et de ses équipements. Dans le cas contraire, le propriétaire pourrait ne pas être tenu de faire réaliser les travaux.

En effet, le locataire doit faire exécuter les réparations locatives. S’il a fait preuve de négligence et n’a donc pas entretenu normalement les locaux ou bien s’il a dégradé le logement, les travaux seront à sa charge.

Quelles sont les réparations qui incombent au propriétaire ?

Comme l’indique l’article 7d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les réparations occasionnées par vétusté, vice de construction, force majeure, cas fortuit ou encore par malfaçon, seront à la charge du propriétaire.

En effet, l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le propriétaire doit assurer un logement décent au locataire « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».

Par ailleurs, l’article 1720 du Code civil précise cette obligation pour le propriétaire d’entretenir le logement : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Ainsi, le propriétaire est tenu de fournir des locaux en bon état d’usage et de réparation.

Par exemple, le propriétaire doit procéder aux travaux urgents, aux grosses réparations ou encore aux réparations indispensables pour maintenir un logement décent (par exemple : remplacer un élément d’équipement vétuste, remettre aux normes les circuits électriques et la plomberie …).

Que peut faire le propriétaire si le locataire a dégradé le logement ?

Dans le cas où le contrat de bail a pris fin et que le locataire n’a pas procédé aux réparations locatives, le propriétaire peut conserver le dépôt de garantie. Il est conseillé au propriétaire de prévenir le locataire de la retenue du dépôt par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

De même, l’article 7c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire doit « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Ainsi, si le locataire a causé des dégradations dont les frais de réparation sont supérieurs au montant du dépôt de garantie, le propriétaire peut également demander au locataire de lui rembourser lesdits frais.

Si le locataire persiste et ne procède pas aux réparations locatives ou ne rembourse pas les frais engagés par le propriétaire pour lesdites réparations, le propriétaire devra le mettre en demeure de s’exécuter.

Puis, si le comportement du locataire persiste après l’envoi de la mise en demeure de s’exécuter, le propriétaire pourra alors saisir une commission départementale de conciliation ou le Tribunal compétent.

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