Congé du bail commercial par le bailleur

Cette page est à jour des lois Pinel du 18 juin 2014 et Macron du 6 août 2015.

Comme tout contrat de bail, le bail commercial est conclu pour une durée donnée. Cependant, il peut arriver pour diverses raisons que l’une ou l’autre des parties souhaite y mettre fin avant terme, par résiliation amiable ou judiciaire, ou encore en faisant jouer une clause résolutoire insérée au contrat (stipulation du contrat visant à organiser à l’avance entre les parties un mode conventionnel de rupture du bail). Dans le cas contraire, lorsque le bail arrive à échéance, il est renouvelé par tacite reconduction, sauf à ce que congé soit donné. Le bailleur comme le preneur peuvent le faire, mais dans des conditions différentes. Le modèle de document proposé au téléchargement ici concerne le congé donné par le bailleur à son locataire.

Il est en effet possible pour le bailleur de donner congé à son locataire du bail commercial, avec ou sans proposition de prolongation. Seuls le bailleur ou son mandataire sont alors fondés à le faire. En effet, si une personne dépourvue de la capacité juridique de donner congé le faisait, le dit congé serait alors privé d’effet. La lettre de congé doit ensuite être adressée au locataire. Dans les schémas contractuels où il y en a plusieurs, chacun d’entre eux doit se voir donner congé de façon individuelle et au même moment, à moins qu’ils ne soient sous le régime de la solidarité. De la même façon, en cas de décès du locataire, le bailleur est tenu de donner congé de façon individuelle à l’ensemble des héritiers de son cocontractant.

Si le bailleur est en droit de donner congé à son locataire, cette possibilité est néanmoins encadrée par une double exigence temporelle. En effet, l’article L. 145-9 du Code de commerce prévoit une « notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ». En d’autres termes, le délai de préavis pour prévenir le locataire du congé est de six mois minimum, sauf si le contrat prévoit un délai plus long, sachant qu’il ne peut en fixer un plus court. Quand la résiliation intervient avant la date d’expiration du bail, le délai de six mois ne tient pas compte du trimestre civil (par exemple, si le congé est donné un 8 février, il prend effet un 8 août). Par contre, quand le congé intervient après prolongation tacite, le délai de six mois respecte le trimestre civil (ainsi, un congé donné un 8 février deviendra effectif un 30 septembre). En cas de violation de la durée de préavis, le congé n’est pas frappé de nullité, mais son effet est reporté à la fin de la période triennale suivante.
NB. On parle de période triennale car le bail commercial est découpé en périodes de trois ans, d’où l’expression courante de « bail 3-6-9 ».

Si vous êtes un bailleur, vous pouvez utiliser ce document juridique type pour donner congé au locataire de votre bien immobilier à usage commercial par une notification simple et adaptée à vos besoins. Vous pouvez donner congé au bailleur de votre local commercial à la fin du bail, à la fin d’une période triennale pour faire effectuer des travaux, ou de manière à éviter la reconduction tacite du contrat. Les possibilités sont strictement encadrées, afin de protéger le locataire contre d’éventuels abus qui mèneraient à une grande précarité dans l’exercice de son activité commerciale.

Le bailleur est ainsi fondé à donner congé à son locataire dans les cas suivants :

• Congé donné au locataire avec proposition de renouvellement de manière à fixer un nouveau loyer ;
• Congé donné au locataire sans renouvellement mais avec le versement d’une indemnité d’éviction, dont le montant est fixé selon un mode de calcul prévu par la loi ;
• Congé donné au locataire sans proposition de renouvellement ni versement d’indemnité d’éviction. Est alors exigé un motif grave et légitime à son encontre. Autrement, ce type de congé ne peut être justifié que dans le cas où le bailleur envisage soit des travaux (de démolition, de reconstruction, ou de surélévation), soit la reprise du local commercial pour y habiter, ou encore sa reprise en vue d’y exploiter les locaux accessoires selon leur destination.

Lorsque la situation du bailleur correspond à une de ces éventualités, il est alors tenu de notifier le congé à son locataire par le biais d’un document qui doit respecter un certain formalisme. En effet, il doit s’agir d’une lettre qui manifeste de façon claire et non équivoque la volonté du bailleur de mettre fin au contrat de bail commercial. Elle doit en outre comprendre la motivation de son intention par une des hypothèses exposées plus haut, sous peine de nullité du congé.

Enfin, la loi prévoit que la notification de congé comporte obligatoirement la mention des droits du locataire congédié. Il s’agit de la possibilité pour celui-ci, soit de contester le congé dans son principe, soit de demander le versement d’une indemnité d’éviction à son profit. Dans les deux cas, il bénéficie d’un délai de deux ans compter de la date à laquelle le congé a été donné pour saisir le tribunal compétent, sauf à perdre son droit d’action.

La notification de congé de la part du bailleur commercial doit donc être motivée et rappeler ses droits au locataire, mais il peut également être utile de rappeler, comme cet exemple de document à télécharger vous permet de le faire de façon simple et rapide :

• La date de signature du bail commercial,
• La date d’entrée en vigueur de la résiliation, et        
• La durée du préavis respecté. 

Une fois la lettre de congé rédigée et téléchargée, vous devez la faire parvenir à votre locataire pour quel qu'il soit effectivement informé, ce dont il doit acter pour éviter tout conflit, notamment quant aux dates de préavis. C’est pour cette raison que vous devez le faire par acte extrajudiciaire, c’est-à-à dire par voie d’huissier. En effet, la loi Pinel du 18 juin 2014 avait admis la possibilité pour le bailleur de notifier le congé à son locataire commercial par lettre recommandée avec accusé de réception, mais la loi Macron du 6 août 2015 est revenue sur ce point en réservant ce mode de notification au locataire qui donne congé à son bailleur. En conséquence, le bailleur est tenu d’avoir recours à un huissier pour donner valablement congé au locataire.

Le bailleur peut-il donner congé à son locataire commercial sans se justifier ?
Non, le bailleur est tenu de motiver sa décision lorsqu’il décide de donner congé, et ses motifs doivent figurer dans le courrier qui notifie au locataire son congé.

Le bailleur peut-il donner congé à son locataire à tout moment du bail commercial ?
Non, la loi encadre les possibilités de congé, et le propriétaire d’un local loué sous le régime du bail commercial ne peut donner congé à son locataire qu’à la fin d’une période triennale ou lorsque le contrat arrive à son terme. Cela étant, il doit respecter un préavis de six mois.

Le locataire d’un local commercial peut-il contester le refus de renouvellement du bail opposé par son bailleur ?
Oui, mais le délai d’action est enfermé dans une prescription de deux ans, au delà desquels le locataire congédié perd son droit d’action. C’est la raison pour laquelle le bailleur est  tenu de lui rappeler ces modalités d’exercice de ses droits lorsqu’il donne congé sans renouvellement.

Le bailleur commercial peut-il donner congé à son locataire par courrier simple ?
Non, le bailleur ne peut faire parvenir son congé au locataire que par voie d’huissier, depuis la loi Macron de 2015.