Cession de droit au bail commercial

En cours de bail commercial, le commerçant locataire peut envisager une cession de droit au bail commercial, ou la cession de son fonds de commerce, qu’il ne faut pas confondre. En effet, le droit au bail fait partie des éléments du fonds de commerce. La cession du droit au bail peut donc intervenir avec la cession du fonds, ou il peut s’agir d’une cession du droit au bail seul sans cession du fonds de commerce.

Pour en donner une définition, la cession du bail commercial est l’opération de vente par laquelle l’occupant d’un local commercial (le cédant) transmet à titre gratuit ou onéreux ses droits de locataire à un tiers (le cessionnaire), qui devient donc le nouveau locataire du local à sa place.

Si le bail commercial, ou bail “3-6-9”, est cessible, cette possibilité peut toutefois être limitée. En effet, s’agissant d’un contrat de location passé entre le bailleur et le locataire, il semble logique que le bailleur puisse avoir son mot à dire lorsqu’il change de locataire. Il est donc courant que des clauses du bail encadrent l’éventuelle cession du droit au bail.

Lorsqu’un commerçant envisage de cesser son activité ou de l’exercer autre part, il peut chercher à céder son droit d’occupation du local commercial qu’il loue. Il doit alors avant toute chose s'assurer que son bail le lui permet.

Les formalités préalables à la cession

Voici quelques clauses couramment insérées dans les baux commerciaux, et qu’il faut vérifier avant de s’engager dans une cession.

• Interdiction de cession du bail seul : le bailleur limite la possibilité de cession du droit au bail à la seule hypothèse de la vente du fonds de commerce.
• Autorisation préalable du bailleur : il prévoit ainsi que le locataire ne pourra pas céder son droit au bail sans obtenir l’accord de son cocontractant. Il peut aussi être prévu que le locataire propose au bailleur de participer à l’acte de cession.
• Rédaction de l’acte de cession : le bailleur impose au locataire cédant de respecter des modalités spécifiques de rédaction du contrat de cession, par exemple le fait de passer par un avocat, un notaire, ou un mandataire du propriétaire.
• Activité exercée : le locataire est alors limité par l’activité prévue au bail comme pouvant être exercée dans le local commercial, quitte à devoir demander une déspécialisation si le cessionnaire en exerce une autre.
• Clause de solidarité : elle engage le locataire à se tenir solidaire du paiement des dettes locatives du cessionnaire pour une durée limitée (apport de la loi Pinel de 2014).

Le bail initial peut donc imposer au locataire un certain nombre de démarches. En pratique, il faut presque toujours demander l’autorisation du bailleur avant de céder le droit au bail.

En cas de doute sur la possibilité de céder votre bail commercial, vous pouvez consulter un avocat spécialisé pour vous faire conseiller.

En outre, il existe un droit de préemption spécifique au profit de la commune de situation du local commercial. Ainsi, lorsque la ville a délimité un périmètre de sauvegarde des commerces de proximité, le locataire cédant doit remplir une déclaration de cession au moyen d’un formulaire Cerfa à adresser au maire. Si la commune renonce à son droit ou ne répond pas à la déclaration sous 2 mois, la cession peut avoir lieu.

Si vous êtes en droit de céder votre bail, et une fois les formalités exigées accomplies, vous pouvez utiliser ce modèle de contrat pour rédiger l’acte de cession en lui-même. Il s’agit d’un modèle à remplir, dressé par des professionnels du droit et maintenu à jour des évolutions de la réglementation. Un questionnaire vous permet de le compléter directement en ligne en quelques clics en répondant à des questions simples. Votre contrat personnalisé est alors créé en temps réel.

Le contrat de cession de bail décrit les conditions dans lesquelles le locataire cédant abandonne cette qualité au profit du cessionnaire. Il ne redéfinit pas les obligations et charges contenues dans le bail commercial initial. Sans être strictement encadré par la loi, il est généralement conseillé d’inclure un certain nombre d'éléments essentiels dans l’acte.

Il contient par exemple :

• Les caractéristiques générales du bail principal (adresse et description du bien, loyer et charges),
• La date d’entrée en vigueur de la cession,
• Le prix de la cession et les modalités de paiement du dépôt de garantie,
• Une clause de solidarité entre ancien et nouveau locataire permettant au bailleur de se retourner contre le cédant si le cessionnaire ne respecte pas les engagements du bail principal,
• Une clause de non concurrence,
• La description des formalités nécessaires à la validité de la cession.

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Vous devez alors le signer avec le cessionnaire. Il peut arriver que, suite à votre proposition, le bailleur soit également partie à la cession. Si ce n'est pas le cas, vous devez lui notifier la signature de l’acte.

Les formalités postérieures à la cession du bail commercial

Le propriétaire bailleur doit être informé de la signature de l’acte de cession pour qu’elle lui soit opposable. Soit il accepte la cession par signature d’un acte authentique (devant notaire), soit elle doit lui être notifiée par voie d’huissier. A défaut, il peut demander l’expulsion du cessionnaire pour occupation sans droit ni titre, et réclamer le paiement des loyers auprès du cédant.

En outre, la cession du droit de bail commercial doit faire l'objet d’un enregistrement au service des impôts, notamment pour permettre le calcul de la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) qui y sera appliquée. cet enregistrement doit intervenir sous un délai d’un mois, et les frais d'enregistrement sont mis à la charge du cessionnaire à défaut de clause spécifique.

Une fois l’acte signé, vous n’êtes plus locataire du local mais vous restez lié au nouveau locataire par certaines obligations, notamment une garantie solidaire en matière d’exécution des obligations contenues dans le bail commercial.

Quelle est la différence entre droit au bail et pas de porte ?
Le pas de porte est une somme versée au bailleur par le locataire entrant d’un local commercial vacant. Il se distingue donc du droit au bail entendu comme la somme versée par le locataire entrant au locataire sortant dans le cadre d’une cession de bail commercial.

Le bailleur peut-il interdire la cession du droit au bail ?
Si le contrat de bail commercial peut prévoir des conditions et formalités spécifiques pour la cession du droit au bail par le locataire, le bailleur ne peut interdire cette cession de manière générale et absolue. Une telle clause serait invalidée en vertu de l’article L. 145-16 du Code de commerce.