Bail à usage exclusivement professionnel

Le bail professionnel est un type de bail spécifique qui se distingue des autres baux.

Bail professionnel ou bail d’habitation ?
Un bail d’habitation est signé par un particulier agissant à ce titre, c’est-à-dire dans le cadre de sa vie privée et non professionnelle, pour y résider. Qu’il s’agisse d’un bail d'habitation meublée ou d’un bail d'habitation non meublée, il prévoit donc la location d’un bien immobilier occupé à titre de domicile. S’il est possible au moment de créer une entreprise de la domicilier chez son dirigeant, reste qu’aucune activité professionnelle ne doit en principe être exercée dans un local loué à titre d’habitation.

Bail professionnel ou bail mixte ?
Forme intermédiaire du contrat de location immobilière, le bail mixte doit son nom au fait qu’il est établi pour un usage à la fois professionnel et d'habitation. Le locataire qui le signe peut donc à la fois habiter et travailler dans les locaux qu’il loue.

Bail professionnel ou bail commercial ?
Le bail commercial prévoit la location d’un local exploité pour l’exercice d’une activité commerciale, artisanale, ou industrielle. Le locataire qui le signe doit donc être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers.

A l’inverse, le bail professionnel ne peut être signé par un locataire qui exerce une activité commerciale, artisanale, industrielle, ou agricole (bail rural). Le signataire de ce bail est un professionnel libéral, dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Qu’il exerce une profession libérale réglementée (médecin, avocat, architecte, expert comptable) ou non règlementée (consultant, agent d’affaire), il est alors en mesure de conclure un bail professionnel.

Pour en donner une définition, le bail professionnel est donc le contrat de location par lequel le bailleur s'engage moyennant paiement d’un loyer à mettre à la disposition du locataire un local dans lequel celui-ci exercera son activité libérale. Que vous soyez propriétaire d’un local ou professionnel à la recherche d’un local où exercer votre activité, vous pouvez donc conclure ce bail à usage exclusivement professionnel, ce qui signifie que vous ne pourrez qu’y exercer votre activité professionnelle, et non y résider.

En matière de baux, de nombreuses réformes sont intervenues ces dernières années : Loi ALUR du 24 mars 2014, Loi Pinel du 18 juin 2014, Loi Macron du 6 août 2015,... Attention à ne pas mélanger leurs champs d’application : toutes ces lois ne concerne pas les mêmes types de bail.

Conclu au moins pour 6 ans, le bail professionnel peut faire l'objet d'un renouvellement tacite, pour éviter une situation précaire du professionnel locataire. Toutefois, le bail professionnel ne prévoit pas de droit automatique au renouvellement, le bailleur ayant une possibilité de dénonciation du contrat.

Le régime du bail exclusivement professionnel étant moins protecteur du locataire, celui-ci peut préférer un signer un bail commercial. Si le propriétaire l’accepte, cette solution est possible pour le professionnel qui exerce une activité non commerciale, et c'est alors le régime du bail commercial qui s’applique.

Autrement, que vous soyez bailleur ou professionnel locataire, vous pouvez utiliser ce modèle de contrat pour prévoir l’exploitation des locaux pour l’exercice d’une activité libérale. Il s'agit d’un modèle de bail à remplir en ligne en quelques clics grâce à un questionnaire qui complète votre document en temps réel. Notre exemple type est rédigé par des professionnels du droit. Il vous suffit alors de répondre à des questions simples et rapides pour obtenir en un temps record un contrat conforme mais entièrement personnalisé.

Le bail professionnel explicite ainsi les conditions dans lesquelles le bien immobilier concerné sera loué. S’il est obligatoire de le conclure par écrit, la loi ne pose pas de règles particulières sur son contenu.

En pratique, il contient notamment :

• L’identification des parties, c’est-à-dire du bailleur (propriétaire ou agence) et du locataire.
• La mention de l’objet du ou des locaux ainsi que les activités qui peuvent y être exercées : un bien immobilier doit faire l’objet d’une déclaration d’affectation, soit à usage professionnel, soit à usage résidentiel. Le bail doit rappeler cette affectation et lister précisément les activités se rattachant à cette affectation qui pourront être exercées dans le local. Si une activité n’est pas mentionnée dans le bail, elle ne peut être mise en œuvre dans le local.
• La durée du bail : en général, la durée d’un bail est de 6 ans, mais elle peut être supérieure.
• Le loyer : le loyer peut être fixe ou variable. Le contrat de bail sert également à fixer les règles de sa révision. Attention, le loyer professionnel peut être soumis à des taxes spécifiques (taxe foncière, TVA).

Un état des lieux et les différents diagnostics techniques à réaliser doivent ensuite être annexés au bail commercial.

Une fois complété, votre bail est à télécharger et à imprimer en autant d'exemplaires que de parties. Vous pouvez alors le signer, et il entre en vigueur à la date convenue dans le contrat.

Quel est le délai de préavis pour la résiliation du bail professionnel ?
Qu’elle intervienne à l’initiative du bailleur ou du locataire, la résiliation doit être notifiée au moins 6 mois à l’avance. Si le locataire peut le faire à tout moment sous réserve du respect de ce préavis, le propriétaire ne peut mettre fin au bail qu’à son expiration. En outre, le bailleur qui refuse le renouvellement du contrat n’a pas à motiver sa décision.

Peut-on signer un bail professionnel de courte durée ?
La durée minimale d’un bail professionnel est de 6 ans. Il peut donc être conclu pour une durée supérieure, mais pas pour une durée inférieure.

La sous-location est-elle possible en bail professionnel ?
La sous-location du local comme la cession du bail sont autorisées, mais elles doivent être notifiées au bailleur, qui peut en limiter la possibilité ou déterminer certaines conditions dans le contrat.

Comment se passe la révision du loyer d’un bail professionnel ?
Le bail peut comporter une clause d’indexation qui prévoit la révision annuelle du loyer selon un indice de référence fixé au contrat. Autrement, le loyer reste inchangé pendant toute la durée du bail.

Quelle est la répartition des travaux et des charges en bail professionnel ?
Elle est librement déterminée en fonction du contrat. Par exemple, la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire aussi bien que du propriétaire selon les négociations, par refacturation.

En cas de conflit ou pour toute autre question juridique, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit de l’immobilier.

Au delà du régime général de la location posé aux articles 1713 et suivants du Code civil, le bail à usage exclusivement professionnel est prévu par l’article 57 A d’une loi du 23 décembre 1986.