Introduction à la révision du loyer du bail commercial
Cette page est à jour de la loi Pinel et de la loi ALUR.
Au moment de conclure un bail commercial, les parties fixent librement le loyer, qui est en principe basé sur la valeur locative du bien au m2.
Lors du renouvellement du bail “3-6-9”, c’est-à-dire lorsque le contrat de location arrive à son terme, le montant du loyer peut être modifié. Le bailleur donne alors congé du bail commercial à son locataire et lui propose un renouvellement avec modification du loyer.
En cours de bail, les parties peuvent procéder à une révision du loyer commercial. En fonction des clauses prévues au contrat, il peut alors être révisé selon deux modalités distinctes.
Révision du loyer commercial par le jeu d’une clause d’échelle mobile
Lorsqu’une clause d’échelle mobile a été insérée au contrat, les parties conviennent de l’indexation du loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné dans le bail. La révision du loyer, qui est ici un loyer variable, est donc automatique, selon la périodicité prévue par la clause. En principe, aucune demande n’a alors à être faite. Toutefois, la loi précise que lorsque le jeu de l’indexation conduit à une augmentation de plus d’¼ du montant, les parties peuvent dans ce cas demander une révision.
Révision triennale du loyer commercial
Sans une telle clause, le principe est celui de la révision triennale. On parle d’une révision légale, c’est-à-dire qu’elle est ouverte aux parties en l’absence de clause spécifique à la révision du loyer.
Elle est néanmoins plafonnée par la loi. En effet, l’augmentation du loyer commercial ne peut dépasser un indice trimestriel de référence déterminé par l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques). L’indice applicable varie selon l’activité exercée par le locataire du local commercial. Il s’agit soit de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour une activité commerciale ou artisanale, soit de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
NB. L’indice du coût de la construction (ICC) n’est plus utilisé pour le calcul des révisions de loyer depuis 2014.
La révision triennale intervient alors à la demande d’une des parties. Soit le bailleur demande une révision à la hausse, soit le locataire demande une révision à la baisse. Cette demande de révision du loyer commercial est encadrée par la loi. Elle est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier au moins 3 ans après la date d’entrée dans les lieux du locataire, le dernier renouvellement du bail, ou la dernière révision du loyer le cas échéant.
