Congé du bail commercial par le locataire

Cette page est à jour de la loi Pinel du 18 juin 2014 et de la loi Macron du 6 aout 2015.

Le contrat de bail commercial est conclu pour une durée fixée au moment de sa signature. Pour autant, il reste possible d’y mettre fin, et cette possibilité est prévue pour le preneur comme pour le bailleur. En effet, le locataire peut demander la résolution du bail, soit à l’amiable, soit devant le juge, soit encore en mettant en oeuvre une clause résolutoire insérée au contrat et qui prévoit par avance les conditions de sa résiliation. En l'absence de résiliation par l’une des parties, le régime du bail commercial prévoit que le contrat fera l’objet d'une reconduction tacite à échéance. Afin d’éviter cette prolongation et de mettre fin au bail, il faut que le bailleur ou le locataire donnent congé à leur cocontractant. Ils sont soumis à des régimes légèrement différents face à cette possibilité.

Ainsi, alors que le bailleur ne peut donner congé à son locataire commercial sans exposer les motifs de sa décision, aucune obligation de cet ordre n’est mise à la charge du locataire. Cependant, une clause du contrat de bail commercial peut stipuler que le locataire qui procède à une résiliation anticipée du bail devra verser à son bailleur une indemnité.

Seul le locataire peut délivrer congé au bailleur, ou son mandataire. Dans les situations où il y a plusieurs preneurs, l’un d’entre eux seulement doit adresser sa demande de congé au bailleur, mais les autres titulaires du bail doivent dans ce cas lui avoir donné mandat à cet effet. De même, le congé n’est valable que s’il est donné à l’attention du bailleur ou de son mandataire légal ou conventionnel. Lorsque le local commercial loué appartient à plusieurs personnes, le locataire doit notifier chacun des co-bailleurs, à moins que l’un d’entre eux n'ait reçu mandat de leur part en ce sens.

Le locataire doit en outre respecter un délai légal pour donner congé de façon valable, ou un délai conventionnel s’il en a été fixé un, qui ne peut cependant être inférieur à la durée fixée par la loi. Aux termes de l'article L. 145-9 du Code de commerce, le congé doit en effet être donné six mois à l’avance au moins, et pour le dernier jour du trimestre civil. Autrement dit, le délai légal de préavis est de six mois. Quand la résiliation intervient avant la date d’expiration du bail, le délai de six mois ne tient pas compte du trimestre civil (par exemple si le congé est donné un 8 février, il prend effet un 8 août). En revanche, quand le congé intervient après prolongation tacite, le délai de six mois respecte le trimestre civil (ainsi, un congé donné un 8 février deviendra effectif un 30 septembre). Si le délai de préavis n'est pas respecté, le congé n’est pas invalidé, mais il ne peut prendre effet avant la fin de la période triennale suivante. (On parle régulièrement de périodes de trois ans en matière de bail commercial, car c'est souvent ainsi qu’il est découpé. C’est la raison pour laquelle il est parfois appelé « bail 3-6-9 ».)

Vous pouvez utiliser ce document, en tant que locataire, quand vous souhaitez rédiger une lettre de congé simple et personnalisée pour mettre fin à un bail commercial. Notre modèle type vous permet en effet d'adapter un exemple clair à votre situation particulière.

Le preneur qui souhaite donner congé à son bailleur peut le faire dans plusieurs occasions. Il peut avoir pour but de mettre définitivement fin au bail dans l’optique d’un déménagement ou de la cessation de son activité commerciale, mais aussi chercher à éviter la tacite prolongation en mettant fin au bail actuel dans l’optique d’en négocier un nouveau à des conditions plus avantageuses.

Le locataire est ainsi en droit de donner congé de son local commercial :

• Soit à la fin d’une période triennale, c’est-à-dire tout les trois ans ;
• Soit à la fin du bail en cours ;
• Soit à tout moment en cas d’invalidité ou de départ à la retraite.

Lorsque le locataire souhaite donner congé au bailleur, il doit se conformer à un régime qui se caractérise par son formalisme. Sur le fond, la notification de congé doit manifester de façon claire et sans équivoque l'intention de mettre fin au contrat. De plus, et sous peine de nullité de sa démarche, le locataire est tenu de rappeler au bailleur dans le courrier de congé le délai de deux ans dont celui-ci dispose pour agir en contestation. Au delà de cette mention obligatoire, vous pouvez également faire figurer dans la lettre de congé, entre autres :

• La date de signature du bail commercial,
• La date d’entrée en vigueur de la résiliation, et        
• La durée du préavis respecté. 

Une fois la lettre de congé rédigée et téléchargée, vous devez la signer, et la faire parvenir à votre bailleur.  Concernant le mode d’envoi de la notification de congé, les possibilités offertes au locataire sont plus souples que celles dont dispose le bailleur, mais dépendent des circonstances. En effet, un débat est apparu sur ce point dans la jurisprudence, notamment suite à l’examen de clauses stipulant que l’envoi du congé pourrait se faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Tout d’abord refusée par les juges, cette possibilité a ensuite été admise par la loi Pinel du 18 juin 2014 dans une volonté de simplification des démarches, puis limitée par la loi Macron du 6 août 2015. A présent, la solution dépend du type de résiliation.

• Dans le cas d'une résiliation définitive du bail, le bailleur peut être informé du congé par huissier ou par une lettre recommandée avec accusé de réception. Le mode de délivrance du congé au bailleur dépend alors de la liberté de choix du locataire.
• En revanche, lorsque le locataire donne congé dans le but d’éviter la prolongation tacite de son contrat afin d’en négocier un nouveau, il doit faire remettre le congé au bailleur par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par le biais d'un huissier.

Le locataire d’un local commercial doit-il justifier sa décision de donner congé au bailleur ?
Non, l’obligation existe dans le sens inverse, mais aucune motivation n’est attendue de la part du locataire.

Le locataire peut-il donner congé à son bailleur à n’importe quel moment du contrat ?
Oui, mais seulement si la résiliation est la conséquence d’un départ à la retraite ou d’une invalidité. Autrement, il doit le faire au terme d’une période triennale, ou lorsque le bail arrive à échéance, dans la limite du préavis de six mois à respecter.

Le preneur d’un bail commercial est-il tenu de notifier son congé par voie d’huissier ?
Pas nécessairement. Depuis la loi Macron de 2015, le locataire peut choisir de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception, mais seulement lorsqu’il s’agit d’une résiliation définitive du bail commercial.