Contrat de sous-location d'un local commercial

La sous location d’un local commercial consiste pour le locataire ayant contracté un bail commercial à proposer ce même local à la location auprès d’un tiers. Dans ce schéma contractuel, le locataire et le sous-locataire peuvent être des personnes morales (sociétés, associations) comme des personnes physiques (particuliers). La sous-location peut être totale, mais aussi partielle, si le locataire et le sous-locataire se partagent les locaux concernés.

« Nul ne peut transférer plus de droit qu’il n’en a lui-même ». En vertu de cet adage, le sous-locataire ne peut se voir consentir plus de droit que ceux reçus par le locataire du contrat de bail principal. Cette règle s’applique à l’ensemble des modalités de la location: durée, loyer, destination,… Ainsi, même si la sous-location est prévue pour une durée de 9 ans, elle prend fin en même temps que le bail principal si celui-ci dure moins longtemps. Dans le cas où le bailleur romprait le bail de manière anticipée, la sous-location doit subir le même sort, même si le sous-locataire peut alors obtenir une indemnisation auprès du locataire. De même, le sous-locataire ne peut donner au local une destination plus étendue que celle établie au contrat principal, à moins que le propriétaire ne l’autorise de façon expresse. En effet, la spécificité du bail commercial résidant dans l’affection du local loué, il n’y a pas lieu de permettre au sous-locataire de dépasser la destination prévue. Enfin, en matière de loyer, celui payé par le sous-locataire au locataire doit être inférieur à celui payé par le locataire au bailleur principal. Si le loyer de la sous-location excède celui du bail commercial, le bailleur est fondé à augmenter le loyer principal, en vertu d’un droit dit de réajustement. 

Vous pouvez utiliser ce modèle de contrat de sous-location si vous souhaitez sous-louer le local commercial que vous louez en vertu d'un ​bail commercial , mais seulement après avoir effectué un certain nombre de vérifications et démarches préliminaires auprès de votre bailleur.

La première chose à faire si vous envisagez de sous-louer un local commercial est de vous assurer que votre bail principal le permet. En effet, la sous-location est interdite en l’absence de clause expresse l’autorisant.

Au delà de cette condition préalable, un contrat de sous-location ne peut être conclu sans l’accord du bailleur principal, qui est généralement le propriétaire, et doit également se voir proposer de participer à l'acte de sous-location. A défaut, celui-ci est fondé à rompre le contrat ou à ne pas le renouveler, et ce sans avoir à verser d’indemnité d’éviction, le sous-locataire ne pouvant contester cette mesure.

Sur la procédure à suivre pour obtenir l’accord valide du bailleur, le locataire doit l’informer soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit par voie d’huissier de son projet de proposer le local à la sous-location. Ce document doit faire mention de l’identité du sous-locataire, mais aussi du loyer prévu pour la sous-location. S’ouvre alors un délai de 15 jours accordé au bailleur principal pour répondre, au delà duquel, sans réponse de sa part, on considère qu’il accepte la sous-location. La même procédure est à suivre pour proposer au bailleur de se joindre à l’acte de sous-location, et à nouveau, après 15 jours de délai, son silence vaut acceptation. Cette mesure a pour objectif de permettre au propriétaire une meilleur information quant au contrat envisagé et ses modalités. En outre, au terme d'une première période de sous-location, et si le sous-locataire demande le renouvellement de son contrat, le bailleur principal doit en être informé selon le même schéma.

Le contrat de sous-location est conclu entre le locataire et le sous-locataire, avec l’intervention éventuelle du bailleur principal à l’acte. Dans la mesure où il s’agit d’une sorte de sous-bail commercial, son contenu rejoint celui du bail commercial (lien). Il s’agit donc de définir les conditions de la sous-location du local commercial, comme dans le modèle type proposé ici.
 
Le contrat de sous-location mentionne, notamment :

• ​la description du ou des locaux sous-loués,

• l’affectation des locaux sous-loués,

• le loyer mensuel de la sous-location et la répartition du paiement des charges entre le locataire et le sous-locataire en cas de sous-location partielle notamment,

• les règles de responsabilité du locataire et du sous-locataire envers le bailleur,

• la durée de la sous-location, et

• les règles d’articulation entre la durée de la sous-location et celle de la location, notamment en cas d’arrivée à terme, de reconduction tacite ou encore de résiliation anticipée.

Le contrat de sous-location du local commercial doit être signé par les deux parties, et le bailleur principal s’il a exprimé son souhait d’y participer. Chaque partie doit disposer d’un exemplaire original du contrat.

Puis-je sous-louer un local commercial sans l’autorisation de mon bailleur ?

NON, l’accord du bailleur et son information, mais aussi le fait de lui proposer de participer à l’acte, conditionnent la validité du contrat de sous-location. Cependant, si vous avez effectué les démarches nécessaires mais que votre bailleur n’a pas répondu dans le délai de 15 jours, on considère que son silence vaut acceptation.
 
Puis-je sous-louer l’entrepôt d’un local commercial que je loue en continuant à occuper le reste des locaux ?

OUI, la sous-location d’un local commercial peut indifféremment être totale ou partielle.
 
Le sous-locataire d’un local commercial peut-il être tenu de payer le loyer principal en cas de défaillance du locataire ?

OUI, le bailleur peut demander au sous-locataire de payer le loyer principal impayé par le locataire, mais uniquement dan la limite du montant fixé pour le loyer de la sous-location. Autrement dit, il peut être amené à payer le loyer de son bailleur, mais il ne payera pas plus cher, seulement à une personne différente.
 
Le locataire est-il responsable envers son bailleur du comportement de son sous-locataire ?

OUI, le bailleur principal peut tenir son locataire responsable des agissements du sous-locataire en cas de manquement aux obligations contractuelles.
 
Le loyer payé par le sous-locataire au locataire peut-il être supérieur au loyer payé par le locataire au bailleur principal ?

NON, le locataire ne peut accorder plus de droit qu’il n’en a reçu de son bail commercial, sauf à s’exposer à ce que le bailleur exerce son droit de réajustement et augmente le loyer principal de la différence entre les deux montants.