Contrat de sous-location d'un local commercial

Pourquoi choisir ce modèle de document ?

Le contrat de sous-location permet au locataire d’un local commercial loué par le biais d’un bail commercial de sous-louer ce local à un sous-locataire.

A propos de la sous location d'un local commercial

A savoir sur la sous-location d'un local commercial

La sous location d’un local commercial consiste pour le locataire ayant contracté un bail commercial à proposer ce même local à la location auprès d’un tiers. Dans ce schéma contractuel, le locataire et le sous-locataire peuvent être des personnes morales (sociétés, associations) comme des personnes physiques (particuliers). La sous-location peut être totale, mais aussi partielle, si le locataire et le sous-locataire se partagent les locaux concernés.

« Nul ne peut transférer plus de droit qu’il n’en a lui-même ». En vertu de cet adage, le sous-locataire ne peut se voir consentir plus de droit que ceux reçus par le locataire du contrat de bail principal. Cette règle s’applique à l’ensemble des modalités de la location: durée, loyer, destination,… Ainsi, même si la sous-location est prévue pour une durée de 9 ans, elle prend fin en même temps que le bail principal si celui-ci dure moins longtemps. Dans le cas où le bailleur romprait le bail de manière anticipée, la sous-location doit subir le même sort, même si le sous-locataire peut alors obtenir une indemnisation auprès du locataire. De même, le sous-locataire ne peut donner au local une destination plus étendue que celle établie au contrat principal, à moins que le propriétaire ne l’autorise de façon expresse. En effet, la spécificité du bail commercial résidant dans l’affection du local loué, il n’y a pas lieu de permettre au sous-locataire de dépasser la destination prévue. Enfin, en matière de loyer, celui payé par le sous-locataire au locataire doit être inférieur à celui payé par le locataire au bailleur principal. Si le loyer de la sous-location excède celui du bail commercial, le bailleur est fondé à augmenter le loyer principal, en vertu d’un droit dit de réajustement. 

Quand utiliser ce modèle de contrat de sous-location commerciale ?

Vous pouvez utiliser ce modèle de contrat de sous-location si vous souhaitez sous-louer le local commercial que vous louez en vertu d'un bail commercial , mais seulement après avoir effectué un certain nombre de vérifications et démarches préliminaires auprès de votre bailleur.

Que faire avant de conclure un contrat de sous-location d’un local commercial ?

La première chose à faire si vous envisagez de sous-louer un local commercial est de vous assurer que votre bail principal le permet. En effet, la sous-location est interdite en l’absence de clause expresse l’autorisant.

Au delà de cette condition préalable, un contrat de sous-location ne peut être conclu sans l’accord du bailleur principal, qui est généralement le propriétaire, et doit également se voir proposer de participer à l'acte de sous-location. A défaut, celui-ci est fondé à rompre le contrat ou à ne pas le renouveler, et ce sans avoir à verser d’indemnité d’éviction, le sous-locataire ne pouvant contester cette mesure.

Sur la procédure à suivre pour obtenir l’accord valide du bailleur, le locataire doit l’informer soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit par voie d’huissier de son projet de proposer le local à la sous-location. Ce document doit faire mention de l’identité du sous-locataire, mais aussi du loyer prévu pour la sous-location. S’ouvre alors un délai de 15 jours accordé au bailleur principal pour répondre, au delà duquel, sans réponse de sa part, on considère qu’il accepte la sous-location. La même procédure est à suivre pour proposer au bailleur de se joindre à l’acte de sous-location, et à nouveau, après 15 jours de délai, son silence vaut acceptation. Cette mesure a pour objectif de permettre au propriétaire une meilleur information quant au contrat envisagé et ses modalités. En outre, au terme d'une première période de sous-location, et si le sous-locataire demande le renouvellement de son contrat, le bailleur principal doit en être informé selon le même schéma.

​L'essentiel de ce modèle de contrat de sous-location

Le contrat de sous-location est conclu entre le locataire et le sous-locataire, avec l’intervention éventuelle du bailleur principal à l’acte. Dans la mesure où il s’agit d’une sorte de sous-bail commercial, son contenu rejoint celui du bail commercial (lien). Il s’agit donc de définir les conditions de la sous-location du local commercial, comme dans le modèle type proposé ici.
 
Le contrat de sous-location mentionne, notamment :

  • ​la description du ou des locaux sous-loués,

  • l’affectation des locaux sous-loués,

  • le loyer mensuel de la sous-location et la répartition du paiement des charges entre le locataire et le sous-locataire en cas de sous-location partielle notamment,

  • les règles de responsabilité du locataire et du sous-locataire envers le bailleur,

  • la durée de la sous-location, et

  • les règles d’articulation entre la durée de la sous-location et celle de la location, notamment en cas d’arrivée à terme, de reconduction tacite ou encore de résiliation anticipée.

​Que faire une fois le contrat de sous-location rédigé ?

Le contrat de sous-location du local commercial doit être signé par les deux parties, et le bailleur principal s’il a exprimé son souhait d’y participer. Chaque partie doit disposer d’un exemplaire original du contrat.

Questions fréquentes sur la sous-location d'un local commercial

Puis-je sous-louer un local commercial sans l’autorisation de mon bailleur ?

NON, l’accord du bailleur et son information, mais aussi le fait de lui proposer de participer à l’acte, conditionnent la validité du contrat de sous-location. Cependant, si vous avez effectué les démarches nécessaires mais que votre bailleur n’a pas répondu dans le délai de 15 jours, on considère que son silence vaut acceptation.
 
Puis-je sous-louer l’entrepôt d’un local commercial que je loue en continuant à occuper le reste des locaux ?

OUI, la sous-location d’un local commercial peut indifféremment être totale ou partielle.
 
Le sous-locataire d’un local commercial peut-il être tenu de payer le loyer principal en cas de défaillance du locataire ?

OUI, le bailleur peut demander au sous-locataire de payer le loyer principal impayé par le locataire, mais uniquement dan la limite du montant fixé pour le loyer de la sous-location. Autrement dit, il peut être amené à payer le loyer de son bailleur, mais il ne payera pas plus cher, seulement à une personne différente.
 
Le locataire est-il responsable envers son bailleur du comportement de son sous-locataire ?

OUI, le bailleur principal peut tenir son locataire responsable des agissements du sous-locataire en cas de manquement aux obligations contractuelles.
 
Le loyer payé par le sous-locataire au locataire peut-il être supérieur au loyer payé par le locataire au bailleur principal ?

NON, le locataire ne peut accorder plus de droit qu’il n’en a reçu de son bail commercial, sauf à s’exposer à ce que le bailleur exerce son droit de réajustement et augmente le loyer principal de la différence entre les deux montants.

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Aperçu du document

Vous trouverez ci-dessous un exemple de document généré par LegaLife. Il s'appuie sur un modèle rédigé par des avocats spécialisés et est à jour des dernières évolutions législatives.
Convention de sous-location
 
 
 
ENTRE
 
Le locataire, dénommé ci-après « le Locataire » :
 
La société ______, enregistrée au registre du commerce et des sociétés de ______ sous le numéro ______, dont le siège social est sis au ______, à ______ (______) et représentée pour la présente convention par ______ ______, en qualité de ______ ayant tout pouvoir à cet effet,

ET
 
Le sous-locataire, ci-après dénommé « le Sous-Locataire » :

 
La société ______, enregistrée au registre du commerce et des sociétés de ______ sous le numéro ______, dont le siège social est sis au ______, à ______ (______) et représentée pour la présente convention par ______ ______, en qualité de ______ ayant tout pouvoir à cet effet,

En présence du propriétaire, ci-après dénommé « le Bailleur », lequel a tenu à participer à la présente convention :

Madame ______ ______, dont le domicile est situé au ______, à ______ (______),

Il a été arrêté et convenu ce qui suit :

 
ARTICLE 1 : DEFINITIONS

« Locataire » désigne la société ______ précédemment définie en tête de la présente convention.

« Sous-Locataire » désigne la société ______ précédemment définie en tête de la présente convention.

« Bailleur » ou « Propriétaire » désigne ci-après le propriétaire de l’ensemble des locaux, précédemment défini en tête de la présente convention, en ce qu'il a tenu à participer à l'acte de sous-location.

« Bail Principal » désigne le bail commercial initial passé entre le locataire et le bailleur.

« Ensemble des Locaux » désigne ci-après l’ensemble des bâtiments loués par le locataire.

« Local » ou « Locaux » désigne le ou les bâtiments sous-loué(s) par le locataire au sous-locataire.

« Sous-Location » désigne le contrat de sous-location passé entre le locataire et le sous-locataire.
 
ARTICLE 2 : BAIL PRINCIPAL

Il a été convenu, par un Bail Principal en date du ______, que l'Ensemble des Locaux situé au ______ - ______ ______ est mis à disposition du Locataire pour une durée de ______ ans jusqu’au ______.
 
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Le Sous-Locataire déclare avoir pris connaissance des conditions et charges du Bail Principal.
 
ARTICLE 3 : DESCRIPTION ET DESTINATION DU LOCAL SOUS-LOUE

Les parties suivantes de l'Ensemble des Locaux sont sous-louées : ______.
 
La destination du Local sous-loué est la même que celle de l’Ensemble des Locaux. Par conséquent, le Sous-Locataire est autorisé à y effectuer les activités suivantes : ______.
 
ARTICLE 4 : LOYER

La Sous-Location est convenue pour un loyer mensuel de ______, payable au Locataire. Le Sous-Locataire s’engage à payer au Locataire, sur justificatifs, les charges, impôts et taxes relatifs au Local sous-loué au prorata de la surface qu’il occupe. Il s’engage également à assumer toutes les dépenses personnelles qui lui incombent (charges téléphoniques, électricité, eau…).
 
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Le loyer de la Sous-Location est indexé de façon identique au loyer de la Location. 
 
ARTICLE 5 : DUREE

Le contrat de Sous-Location est conclu pour une durée de ______.
Chacune des parties pourra délivrer congé à tout moment moyennant un délai de préavis de ______, par lettre recommandée avec accusé de réception.
 
A l’expiration de la durée initiale de la Sous-Location et à défaut de congé d’une des deux parties, le contrat est tacitement prolongé jusqu’à l’échéance du Bail Principal. Les charges et les conditions de la Sous-Location sont les mêmes lors de la prolongation tacite.
 
La Sous-Location prendra fin de plein droit à l’échéance du Bail Principal. Le Locataire n’aura pas à donner congé au Sous-Locataire à ce moment.
 
Toutefois, en cas de prolongation du Bail Principal, la Sous-Location pourra être prolongée. Les conditions et les charges resteront les mêmes. Le Bailleur devra de nouveau être convié à concourir à l’acte de Lous-Location.
 
En cas de résiliation anticipée du Bail Principal, la Sous-Location prendra fin à la même date. Le Sous-Locataire est averti par le Locataire par lettre recommandée avec accusé de réception respectant un délai de préavis de ______.
 
ARTICLE 6 : ETAT DES LIEUX

Un état des lieux contradictoire sera dressé entre le Locataire et le Sous-Locataire à l’occasion de l’entrée de celui-ci dans le Local sous-loué. En cas de désaccord entre les parties, l’état des lieux pourra être réalisé par un huissier, les frais étant partagés entre les parties.
 
Le Sous-Locataire s’engage à garder les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée et à assurer les menus travaux et réparations nécessaires à leur entretien. Il ne pourra effectuer aucun travaux ni transformation sans le consentement écrit du Locataire et du Propriétaire.
 
En cas de dégradation importante, le Locataire pourra exiger, au départ du Sous-Locataire, la remise en état du Local sous-loué.
 
ARTICLE 7 : CONDITIONS ET RESPONSABILITE

Le Sous-Locataire est tenu de respecter les conditions inscrites dans le Bail Principal qui sont applicables pour régir toutes les situations non prévues dans le présent contrat.
 
Le Locataire reste le seul responsable du local initialement loué, de son état et du paiement des charges, impôts et taxes y afférant envers le Propriétaire.
 
ARTICLE 8 : ASSURANCES

Le Sous-Locataire devra souscrire, pour la durée de la Sous-Location, une assurance garantissant le Local sous-loué contre les risques locatifs et les risques inhérents à son activité professionnelle ou associative.
 
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ARTICLE 9 : CESSION ET SOUS-LOCATION 

La sous-location et la cession ne sont pas permises au Sous-Locataire.
 
ARTICLE 10 : CESSION DE GARANTIE

Le Sous-Locataire s’engage à verser au Locataire, à titre de dépôt de garantie, la somme de ______. Elle lui sera restituée à l’échéance du contrat de Sous-Location, après remise des clefs et réalisation d’un état des lieux de sortie.
 
ARTICLE 11 : CLAUSE RESOLUTOIRE


En cas d’inexécution des obligations qui incombent au Sous-Locataire, le Locataire pourra résilier de plein droit le contrat de Sous-Location. Il devra préalablement mettre en demeure le Sous-Locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception.
 
ARTICLE 12 : ELECTION DE DOMICILE 

Pour l’exécution du présent contrat, les parties élisent leur domicile de la façon suivante :
Le Locataire élit son domicile au ______ - ______ ______.
Le Sous-Locataire élit son domicile au ______ - ______ ______.
 
 
Fait à ______,
Le ______,
En ______ exemplaires.

 
Le Sous-Locataire
La société ______, représentée par ______ ______ (______)



Le Locataire
La société ______, représentée par ______ ______ (______)



Le Propriétaire
______ ______
 

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