Bail commercial

Ce modèle de bail commercial est à jour de la loi Pinel et de la loi Macron. Le bail commercial est régi par le Code de commerce, notamment les articles L 145-1 et suivants.

Le bail commercial est un contrat passé entre le bailleur, qui est généralement le propriétaire du bien, et le preneur, c’est-à-dire le locataire du local, ainsi affecté à un usage commercial ou artisanal. Bailleur comme locataire peuvent ici être soit des personnes physiques (particuliers) soit des personnes morales (entreprises). La spécificité du bail commercial est donc avant tout de ne porter que sur des immeubles affectés à un usage donné: bureaux, entrepôts, lieux de vente,… De ce fait, le local doit être déclaré auprès de la mairie en tant qu’immeuble affecté à une activité commerciale. En outre, les activités concernées sont prévues par le bail. C’est là l’objet du contrat, qui dépend notamment de la destination des lieux.

Si la loi n’exige pas que le bail commercial fasse l’objet d’un écrit, il est préférable de conclure un contrat par acte sous seing privé ou devant notaire (acte authentique), pour faciliter la preuve des éléments de l'accord. Certaines clauses particulières peuvent également être nécessaires, notamment une clause résolutoire.

La durée du bail commercial est en principe de 9 ans minimum. Néanmoins, certains cas dérogatoires peuvent autoriser une durée réduite à 3 ans, mais le renouvellement du contrat est alors impossible, sauf à conclure un bail commercial classique de 9 ans au moins.

Pour ce qui est du loyer, qui peut être fixe ou variable (souvent indexé sur le chiffre d’affaire du locataire), il est en principe libre, du moins en ce qui concerne le loyer initial, mais son augmentation est strictement encadrée. 

Utilisez ce modèle de bail commercial lorsque vous souhaitez louer un local (boutique, bureau, usine, hangar, entrepôt…) affecté à l’exercice d’une activité :

• commerciale : vente de produits : vêtements, bijoux, meubles, alimentation, vins, bar, restaurant, etc.
• artisanale : boulangerie, pâtisserie, glacier, coiffure, composition florale, blanchisserie, pressing, soin de beauté, boutique de photographe, menuiserie, serrurerie, fabrication et réparation d’objets, de meubles, imprimerie, plombier, électricien, déménagement, contrôle technique, etc.

Le bail commercial est le contrat qui fixe les conditions dans lesquelles le bien immobilier concerné sera loué entre le bailleur et le locataire. Il contient notamment :

• La mention de l’objet de l’immeuble, ainsi que des activités qui peuvent y être pratiquées, conformément à l’affectation déclarée auprès de la mairie. La liste de ces activités est limitative. Autrement dit, le locataire n’est pas fondé à exercer une activité qui n’y figurerait pas ;
• Un état des lieux, réalisé à l’amiable ou par huissier de justice, devant être annexé au bail et remis à chacune des parties. En outre, des diagnostics techniques peuvent être exigés, selon le type de bien et sa situation: diagnostic de performance énergétique, état des risques miniers naturels et technologiques, amiante,…
• La durée du bail ;
• La répartition des charges entre le bailleur et le locataire, listées de façon précise et limitative ;
• Le montant du loyer et les modalités de révision.

N’oubliez pas de signer le contrat en autant d’exemplaires que de parties.

Conseil : le bail commercial est un document juridique important, il est conseillé de faire revoir votre bail commercial par un avocat. Cette option vous sera proposée à la fin du questionnaire dynamique. 

Le bail commercial est régi par le Code de commerce, notamment les articles L 145-1 et suivants. La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite Loi Pinel, a largement renforcé l’encadrement du bail commercial.

Jusqu'en 2014, il existait des baux dérogatoires pouvant ne durer que 2 ans au lieu des 9 ans minimum exigés en principe. Cette durée à été étendue à 3 ans au lieu de 2, sans renouvellement possible.

La Loi Pinel a ensuite renforcé l’encadrement de l’évolution des loyers dans l’objectif d’éviter des hausses excessives mettant en péril l’activité des locataires. Deux mesures ont été prises en ce sens. Tout d’abord, l’évolution du loyer en cours de bail est maintenant soumises à deux indices d’indexation: l'indice des loyers commerciaux (ILC), et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). D’autre part, en cas de renouvellement du bail commercial, le mécanisme de déplafonnement du loyer en cas de forte prise de valeur de l’immeuble est limité depuis la réforme de 2014 à 10% du loyer acquitté l’année précédent le renouvellement.

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel sur les baux commerciaux, le contrat doit contenir un inventaire des diverses charges relatives à l’immeuble loué, et préciser leur répartition entre le bailleur et le locataire. Le bailleur doit fournir au locataire de façon annuelle un récapitulatif de ces charges, impôts, taxes, et redevances.

Avant la loi de 2014, l’état des lieux était facultatif en bail commercial. Il est désormais obligatoire, et doit être annexé au contrat de bail.  L’état des lieux peut être réalisé à l’amiable entre les parties, mais si un huissier intervient, ses frais sont répartis entre le bailleur et le locataire.

En outre, la Loi Pinel exige aujourd’hui que le bailleur fasse parvenir au locataire au moment de la conclusion du contrat puis tous les 3 ans un état prévisionnel des travaux à venir, la répartition des charges conséquentes, et un compte rendu des travaux exécutés sur les trois années passées et leur coût.

La réforme opérée en 2014 a également réduit la durée de la garantie liant le cédant et le bénéficiaire, permis la notification du congé du bail par lettre recommandé avec accusé de réception, et instauré un droit de préemption au profit du locataire.

Plusieurs questions se posent lorsqu'on rédige un bail commercial, voici les plus fréquentes.
 
Un contrat de bail peut-il être passé à l’oral ?

OUI, aucune disposition législative n’exigeant un écrit, mais en pratique l’écrit est largement préférable pour assurer la preuve du contrat et permettre une meilleure exécution.
 
Le locataire d’un immeuble commercial peut-il le sous-louer ?

OUI, mais uniquement sous certaines conditions. Le locataire ne peut proposer le local à la sous-location que si cette possibilité est expressément prévue au contrat de bail principal, et avec l’accord du bailleur principal qui doit se voir proposer de participer à l’acte de sous-location.
 
Un propriétaire peut-il conclure un bail commercial sur un immeuble d’habitation ?

NON, seul un immeuble affecté à une activité commerciale ou artisanale peut faire l’objet d’un bail commercial. Cela étant, le propriétaire peut effectuer un changement d’affectation auprès de la mairie pour déclarer le local comme affecté à un usage commercial en vue de sa location.
 
Une entreprise peut-elle louer un immeuble à usage commercial ?

OUI, une personne morale peut, aussi bien qu’une personne physique, proposer à la location ou prendre en location un immeuble commercial.