Bail commercial

Pourquoi choisir ce modèle de document ?

Le contrat de bail commercial est l'acte essentiel de la location d'un bien immobilier commercial. Il vous permet d'en définir les modalités et les limites. Rédigez un bail grâce à notre questionnaire dynamique ! Ce bail commercial type a été conçu par des avocats et est à jour de la loi Pinel et de la loi Macron.

A propos de ce modèle de bail commercial

Introduction au bail commercial

Ce modèle de bail commercial est à jour de la loi Pinel et de la loi Macron. Le bail commercial est régi par le Code de commerce, notamment les articles L 145-1 et suivants.

Le bail commercial est un contrat passé entre le bailleur, qui est généralement le propriétaire du bien, et le preneur, c’est-à-dire le locataire du local, ainsi affecté à un usage commercial ou artisanal. Bailleur comme locataire peuvent ici être soit des personnes physiques (particuliers) soit des personnes morales (entreprises). La spécificité du bail commercial est donc avant tout de ne porter que sur des immeubles affectés à un usage donné: bureaux, entrepôts, lieux de vente,… De ce fait, le local doit être déclaré auprès de la mairie en tant qu’immeuble affecté à une activité commerciale. En outre, les activités concernées sont prévues par le bail. C’est là l’objet du contrat, qui dépend notamment de la destination des lieux.

Si la loi n’exige pas que le bail commercial fasse l’objet d’un écrit, il est préférable de conclure un contrat par acte sous seing privé ou devant notaire (acte authentique), pour faciliter la preuve des éléments de l'accord. Certaines clauses particulières peuvent également être nécessaires, notamment une clause résolutoire.

La durée du bail commercial est en principe de 9 ans minimum. Néanmoins, certains cas dérogatoires peuvent autoriser une durée réduite à 3 ans, mais le renouvellement du contrat est alors impossible, sauf à conclure un bail commercial classique de 9 ans au moins.

Pour ce qui est du loyer, qui peut être fixe ou variable (souvent indexé sur le chiffre d’affaire du locataire), il est en principe libre, du moins en ce qui concerne le loyer initial, mais son augmentation est strictement encadrée. 

Quand utiliser ce modèle de bail commercial ?

Utilisez ce modèle de bail commercial lorsque vous souhaitez louer un local (boutique, bureau, usine, hangar, entrepôt…) affecté à l’exercice d’une activité :

  • commerciale : vente de produits : vêtements, bijoux, meubles, alimentation, vins, bar, restaurant, etc.
  • artisanale : boulangerie, pâtisserie, glacier, coiffure, composition florale, blanchisserie, pressing, soin de beauté, boutique de photographe, menuiserie, serrurerie, fabrication et réparation d’objets, de meubles, imprimerie, plombier, électricien, déménagement, contrôle technique, etc.

L'essentiel du bail commercial

Le bail commercial est le contrat qui fixe les conditions dans lesquelles le bien immobilier concerné sera loué entre le bailleur et le locataire. Il contient notamment :

  • La mention de l’objet de l’immeuble, ainsi que des activités qui peuvent y être pratiquées, conformément à l’affectation déclarée auprès de la mairie. La liste de ces activités est limitative. Autrement dit, le locataire n’est pas fondé à exercer une activité qui n’y figurerait pas ;
  • Un état des lieux, réalisé à l’amiable ou par huissier de justice, devant être annexé au bail et remis à chacune des parties. En outre, des diagnostics techniques peuvent être exigés, selon le type de bien et sa situation: diagnostic de performance énergétique, état des risques miniers naturels et technologiques, amiante,…
  • La durée du bail ;
  • La répartition des charges entre le bailleur et le locataire, listées de façon précise et limitative ;
  • Le montant du loyer et les modalités de révision.

Que faire une fois le modèle de bail commercial personnalisé ?

N’oubliez pas de signer le contrat en autant d’exemplaires que de parties.

Conseil : le bail commercial est un document juridique important, il est conseillé de faire revoir votre bail commercial par un avocat. Cette option vous sera proposée à la fin du questionnaire dynamique. 

Le bail commercial à jour de la Loi Pinel

Le bail commercial est régi par le Code de commerce, notamment les articles L 145-1 et suivants. La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite Loi Pinel, a largement renforcé l’encadrement du bail commercial.

Jusqu'en 2014, il existait des baux dérogatoires pouvant ne durer que 2 ans au lieu des 9 ans minimum exigés en principe. Cette durée à été étendue à 3 ans au lieu de 2, sans renouvellement possible.

La Loi Pinel a ensuite renforcé l’encadrement de l’évolution des loyers dans l’objectif d’éviter des hausses excessives mettant en péril l’activité des locataires. Deux mesures ont été prises en ce sens. Tout d’abord, l’évolution du loyer en cours de bail est maintenant soumises à deux indices d’indexation: l'indice des loyers commerciaux (ILC), et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). D’autre part, en cas de renouvellement du bail commercial, le mécanisme de déplafonnement du loyer en cas de forte prise de valeur de l’immeuble est limité depuis la réforme de 2014 à 10% du loyer acquitté l’année précédent le renouvellement.

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel sur les baux commerciaux, le contrat doit contenir un inventaire des diverses charges relatives à l’immeuble loué, et préciser leur répartition entre le bailleur et le locataire. Le bailleur doit fournir au locataire de façon annuelle un récapitulatif de ces charges, impôts, taxes, et redevances.

Avant la loi de 2014, l’état des lieux était facultatif en bail commercial. Il est désormais obligatoire, et doit être annexé au contrat de bail.  L’état des lieux peut être réalisé à l’amiable entre les parties, mais si un huissier intervient, ses frais sont répartis entre le bailleur et le locataire.

En outre, la Loi Pinel exige aujourd’hui que le bailleur fasse parvenir au locataire au moment de la conclusion du contrat puis tous les 3 ans un état prévisionnel des travaux à venir, la répartition des charges conséquentes, et un compte rendu des travaux exécutés sur les trois années passées et leur coût.

La réforme opérée en 2014 a également réduit la durée de la garantie liant le cédant et le bénéficiaire, permis la notification du congé du bail par lettre recommandé avec accusé de réception, et instauré un droit de préemption au profit du locataire.

Questions fréquentes sur le bail commercial

Plusieurs questions se posent lorsqu'on rédige un bail commercial, voici les plus fréquentes.
 
Un contrat de bail peut-il être passé à l’oral ?

OUI, aucune disposition législative n’exigeant un écrit, mais en pratique l’écrit est largement préférable pour assurer la preuve du contrat et permettre une meilleure exécution.
 
Le locataire d’un immeuble commercial peut-il le sous-louer ?

OUI, mais uniquement sous certaines conditions. Le locataire ne peut proposer le local à la sous-location que si cette possibilité est expressément prévue au contrat de bail principal, et avec l’accord du bailleur principal qui doit se voir proposer de participer à l’acte de sous-location.
 
Un propriétaire peut-il conclure un bail commercial sur un immeuble d’habitation ?

NON, seul un immeuble affecté à une activité commerciale ou artisanale peut faire l’objet d’un bail commercial. Cela étant, le propriétaire peut effectuer un changement d’affectation auprès de la mairie pour déclarer le local comme affecté à un usage commercial en vue de sa location.
 
Une entreprise peut-elle louer un immeuble à usage commercial ?

OUI, une personne morale peut, aussi bien qu’une personne physique, proposer à la location ou prendre en location un immeuble commercial.

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Aperçu du document

Vous trouverez ci-dessous un exemple de document généré par LegaLife. Il s'appuie sur un modèle rédigé par des avocats spécialisés et est à jour des dernières évolutions législatives.

Bail commercial

 
 
Le présent bail est conclu entre le bailleur :

Société ______
RCS ______ ______
______
______ ______

Représentée par ______ ______ en sa qualité de ______ et ayant tous pouvoirs à l'effet des présentes.
 
Ci-après le "Bailleur".

D'une part.

Et le preneur :

Société ______
RCS ______ ______
______
______ ______

Représentée par ______ ______ en sa qualité de ______ et ayant tous pouvoirs à l'effet des présentes.

Ci-après le "Preneur".

D'autre part.


 
Ci-après dénommées collectivement les "Parties" ou chacune d'elles une "Partie".

APRES AVOIR ETE PREALABLEMENT EXPOSE QUE :

Le Bailleur déclare et garantit être propriétaire du bien immobilier objet de ce contrat qu'il a décidé de donner à bail au Preneur, qui accepte.

Le présent bail est soumis au statut des baux commerciaux, aux dispositions supplétives du Code civil relatives au bail à loyer d'immeubles et aux conditions particulières précisées ci-après.

ARTICLE 1 : DESIGNATION ET DESCRIPTION DU LOCAL LOUE ET DES EQUIPEMENTS

Le local loué se situe au ______ - ______ ______ et se compose de : ______.

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La surface du local loué est de ______ mètres carrés.

ARTICLE 2 : DESTINATION 

Le local loué par le Preneur est à usage de ______. Seules les activités suivantes y sont autorisées : ______.

Aucune activité connexe ou complémentaire aux activités précitées ne pourra être exercée par le Preneur, à moins qu’il ne le notifie au Bailleur.
 
Aucune activité nouvelle sans relation avec les activités précitées ne peut être exercée sans l’autorisation expresse du Bailleur.
 
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Le Preneur ne devra rien faire qui puisse remettre en cause la nature de la présente location à caractère commercial et la destination des lieux.
 
Le Preneur fera son affaire personnelle à ses frais, risques et périls, de toutes les réclamations qui seraient formulées par les tiers, eu égard à son activité.
 
Toute infraction entraînera, non seulement la résiliation du bail, mais aussi le paiement de dommages et intérêts équivalents au préjudice subi par le Bailleur.

Le Preneur déclare que le local est adapté aux activités qu’il souhaite exercer.
 
ARTICLE 3 : ETAT DES LIEUX

Un état des lieux a été établi contradictoirement et amiablement par le Bailleur et le Preneur, en autant d'exemplaires que de Parties et a été remis à chacune d’entre elles.

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ARTICLE 4 : DUREE

Le présent bail, soumis au statut des baux commerciaux, est consenti et accepté pour une durée de 9 ans (années entières et consécutives), qui commence à courir à compter du ______.
 
ARTICLE 5 : RESILIATION

Le Preneur aura la faculté de faire cesser le bail à l’expiration de chaque période triennale en prévenant le Bailleur. Conformément à l'article L.145-4 du Code de commerce, le Preneur qui voudra mettre fin au bail devra en donner avis par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire six (6) mois au moins avant l'expiration de la période triennale en cours ou d'une demande de renouvellement.
 
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Le Bailleur jouira de la même faculté, s'il entend invoquer les dispositions des articles L.145-18, L.145-21 et L.145-24 du Code de commerce, afin de construire, de reconstruire l'immeuble existant, de le surélever ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière. Conformément à l'article L.145-9 du Code de commerce, le Bailleur qui voudra mettre fin au bail devra en donner avis par acte extrajudiciaire six (6) mois au moins avant l'expiration de la période triennale en cours ou d'une demande de renouvellement.

À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement de neuf années au-delà du terme fixé par le contrat.
 
ARTICLE 6 : ENTRETIEN ET REPARATIONS - TRANSFORMATION ET AMENAGEMENTS

Le présent bail est respectivement consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que le Preneur s’oblige à exécuter et accomplir, savoir :
 
Travaux effectués par le Preneur :
 
Entretien – Réparations - Remplacements - Embellissements :
 
Le Preneur aura la charge des réparations locatives et d’entretien et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations à l’expiration du bail, le Bailleur n’étant tenu qu’à l’exécution des grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du Code civil.
 
Il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, carrelages et autres.
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Il devra plus généralement maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté l’ensemble des locaux loués, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie, appareillage électrique et sanitaire ainsi que plus généralement les accessoires et éléments d’équipement correspondants ou associés, procéder à la peinture de ceux-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire ; entretenir les revêtements de sols en bon état et notamment remédier à l’apparition de tâches, brûlures, déchirures, trous ou décollements, et veiller à la sécurité d’usage et de circulation, reprendre au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaux loués.
 
Le Preneur devra déposer, à ses frais, et, sans délai :
  • tout coffrage et décoration, ainsi que toutes installations qu’il aurait faites et dont l’enlèvement serait utile pour la recherche, la réparation des fuites de toute nature, des fissures dans les conduits de climatisation ou de ventilation, et notamment après incendie ou infiltration, et, en général, pour l’exécution de tous travaux ;
  • lors de l’exécution des travaux, tous agencements, enseignes et autres dont l’enlèvement s’avèrera utile pour l’exécution des travaux. 
Le Preneur devra informer immédiatement le Bailleur de toute réparation qui deviendrait nécessaire en cours de bail quand bien même il n'en résulterait aucun dégât apparent et sous peine d'être tenu personnellement de lui rembourser le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour lui du retard apporté à la réparation ou à sa déclaration aux assureurs.
 
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Le Preneur veillera à ce que les parties extérieures soient toujours propres et bien entretenues, en procédant à la réfection régulière des peintures et au remplacement des éléments apparents détériorés par l’usure de telle manière que l’aspect général du bien loué n’en soit pas affecté.
 
Le matériel fera par ailleurs l’objet de visites techniques régulières, aux fins d’éviter toute anomalie de nature à mettre en péril la sécurité des usagers de l’immeuble. La maintenance et l’entretien de ces enseignes seront de la responsabilité exclusive du Preneur.
 
Si le Preneur s’équipe d’installations professionnelles ou spécifiques, tels que compresseurs de froid, appareils de ventilation ou groupe électrogène, et de manière générale, de toute installation susceptible de générer du bruit, des vibrations, des odeurs, ou d’émettre des rejets de quelque nature que ce soit, il devra impérativement respecter la norme résidentielle et la réglementation propre à l’utilisation de ce matériel, aux fins de ne causer aucun trouble de jouissance aux riverains, et de ne pas porter atteinte à l’environnement.
 
Il fera entretenir régulièrement ce matériel par du personnel qualifié et compétent pour éviter toute dégradation des conditions de fonctionnement exigées au paragraphe précédent et prévenir tous risques d’accident, d’incendie ou de pollution.
 
Aucune installation de ce type ne pourra être effectuée à l’intérieur comme à l’extérieur des locaux du Preneur, y compris sur une surface annexe, sans l’accord express et par écrit du Bailleur, sous peine de résiliation du bail, s’agissant d’une clause essentielle et déterminante du consentement du Bailleur à l’acte.
 
Le Preneur sera responsable des accidents causés par et à ces objets.
 
Le Preneur sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du Bailleur, mais qui seraient nécessitées soit par le défaut d’exécution des réparations dont le Preneur a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs, soit dans les lieux loués, soit dans d’autres parties du bien loué.
 
Il veillera enfin à ce que les parties situées à l’extérieur soient toujours maintenues en parfait état de propreté et de présentation pour ne pas affecter l’aspect général de l’immeuble.
 
A défaut pour le Preneur d'exécuter ces mesures d'entretien courant et de menues réparations et après mise en demeure adressée par le Bailleur et restée sans réponse pendant huit (8) jours, le Bailleur pourra faire exécuter ces mesures, mais le Preneur en supportera la charge financière, sans pouvoir prétendre en discuter le prix.
 
Les autres mesures d'entretien, de remplacements, de réparations et de travaux seront faites sous réserve de l’accord exprès du Bailleur et sous son autorité, le Preneur supportera la charge financière des mesures dont il a la charge, soit par paiement direct auprès des intervenants, soit par remboursement des frais engagés par le Bailleur.
 
En cas de refus du Bailleur de faire exécuter des mesures d'entretien, de remplacement, de réparation ou des travaux lui incombant à l'expiration d'un délai de un (1) mois suivant sommation faite par Huissier et rappelant la présente clause, le Preneur pourra se faire autoriser par le Président du Tribunal de grande instance du lieu de situation des locaux, statuant en référé, à procéder lui-même à l'exécution desdites mesures ou travaux.
 
Transformations - Améliorations – Constructions :
 
Le Preneur supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité.
 
Il aura la charge de tous agencements intérieurs et extérieurs des lieux.
 
Le Preneur ne pourra opérer dans les locaux, sans le consentement exprès, préalable, et par écrit du Bailleur, aucune démolition, construction, changement de distribution, cloisonnement, percement de murs ou de cloisons.
 
En cas d’autorisation, ces travaux devront être exécutés :
  • sous le contrôle et la surveillance soit d’un bureau d’études, soit d’un architecte, désigné par le Bailleur aux frais du Preneur,
  • par des entreprises régulièrement déclarées, et
  • le cas échéant, en conformité avec la réglementation applicable aux établissements recevant du public (ERP). 
Tous travaux, embellissements ou améliorations quelconque qui seraient faits par le Preneur, même avec l’autorisation du Bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier sans indemnité de sa part.

Le Bailleur aura toujours la faculté, même s’il a autorisé les travaux effectués par ou pour le Preneur, d’exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais exclusifs du Preneur.
 
Les équipements, matériels et installations, mobiles ou simplement boulonnées ou vissées, installés par le Preneur, resteront sa propriété et devront être enlevés lors de son départ, à charge pour lui de remettre les lieux en l’état et de supprimer toute trace de leur emplacement.
 
Les réparations, telles que plomberie, électricité, climatisation, portes et volets, sans que cette liste soit limitative, ne pourront être effectuées que par des professionnels agréés par le Bailleur.
 
Si le Preneur s’équipe d’installation de réfrigération, ou de groupes électrogènes, ou appareils de ventilation, et de manière générale, de toute installation susceptible de générer du bruit, des vibrations, des odeurs, ou émettre des rejets de quelque nature que ce soit, il devra impérativement respecter la norme « résidentielle », aux fins de ne causer aucun trouble de jouissance aux riverains.
 
Aucune installation de ce type ne pourra être effectuée à l’extérieur des locaux du Preneur, y compris sur une surface annexe, sans l’accord exprès et par écrit du Bailleur sous peine de résiliation du bail, s’agissant d’une clause essentielle et déterminante du consentement du Bailleur à l’acte.
 
Garnissement - Obligation d’exploiter :
 
Le Preneur devra tenir les lieux loués constamment garnis de meubles, effets mobiliers et matériels, en quantité et valeur suffisante, pour répondre à tout moment du paiement des loyers et accessoires et de l’exécution des conditions, clauses et charges du présent bail.
 
Le bien loué devra être constamment ouvert et achalandé, sans possibilité de cesser de l’affecter à sa destination telle que prévue au présent acte.
 
Travaux effectués par le Bailleur :
 
Le Preneur devra souffrir et laisser faire les entretiens, remplacements, réparations travaux, modifications, surélévations ou même constructions nouvelles que le Bailleur jugerait nécessaire d'entreprendre et ce, quelles qu'en soient la durée, la nature, l'inconvénient, alors même que, par dérogation à l’article 1724 du Code civil, la durée de ces entretiens, remplacements, réparations ou travaux excéderait vingt et un (21) jours, sans pouvoir prétendre pour autant à une indemnisation ou diminution du prix du loyer ainsi que des charges.
 
Le Preneur devra faire place nette à ses frais, à l'occasion de toutes mesures d'entretien, remplacements, réparation ou travaux, des coffrages et décorations ainsi que de tous agencements divers, canalisations et appareils dont la dépose serait nécessaire.
 
Il supportera à ses frais toute modification d'arrivée de branchement, de remplacement ou d'installations individuelles de compteurs ou d'installations intérieures, pouvant être exigée par les compagnies ou sociétés distributrices de force motrice, d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage ou de téléphone ou la réglementation en vigueur
 
Le Bailleur aura le droit d'installer, entretenir, utiliser, réparer, remplacer les tubes, conduites, câbles et fils qui desservent d'autres locaux et qui traversent les locaux aux endroits susceptibles de troubler le moins les activités du Preneur.
 
Ces dispositions trouveront leur application notamment dans les cas de travaux ayant pour objet d'améliorer le confort de l'immeuble ou une restauration immobilière, comme aussi bien dans tous les autres cas où le Bailleur estimerait nécessaire, utile ou même convenable d'en faire entreprendre.

Il est ici rappelé, que ne peuvent être imputés au Preneur article R.145-35 du Code de commerce :
 
« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
 
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
 
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
 
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
 
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
 
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
 
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. »
 
ARTICLE 7 : ETAT RECAPITULATIF ET PREVISIONNEL DES TRAVAUX

 En application de l'article L.145-40-2 du Code de commerce, le Bailleur déclare :
  • Sur les travaux réalisés au cours des trois (3) années précédentes : 
    ______

     
  • Sur les travaux réalisés au cours des trois (3) prochaines années : 
    ______

     
Figure en annexe de ce bail un état récapitulatif qui précise la répartition du coût des travaux entre les différents locataires occupant l'ensemble immobilier dont fait partie le local loué. Cette répartition est fonction de la surface exploitée.

ARTICLE 8 : OBLIGATIONS DU PRENEUR

Le Preneur est tenu de :
  • Jouir des locaux de façon raisonnable en fonction de l’usage et de la destination précités ;
  • Jouir des locaux sans provoquer de troubles de voisinage ;
  • Maintenir les locaux et exercer ses activités en conformité avec les exigences légales et réglementaires ;
  • Notifier et répondre de toute dégradation occasionnée lors de sa jouissance des locaux ;
  • Ne pas transformer les locaux sans obtenir l’autorisation du Bailleur ;
  • Ne pas installer d’enseigne visible à l’extérieur des locaux sans avoir obtenu l’autorisation du Bailleur ;
  • Garnir les locaux de meubles suffisants, et ne pas les retirer des lieux à la fin du bail jusqu’à avoir répondu de toutes les réparations nécessaires et après avoir acquitté la totalité des charges et loyers dus ;
  • Ne pas déposer ou placer d’objet dont le poids serait supérieur à celui de la limite de charge des planchers afin de ne pas compromettre la solidité des planchers ou des murs ;
  • Déclarer au Bailleur tous les sinistres, même lorsque lesdits sinistres ne provoquent aucun dommage. 

ARTICLE 9 : CESSION ET SOUS-LOCATION

Le Preneur ne pourra sous-louer les locaux, ni donner le fonds de commerce exploité dans les lieux en location-gérance, ni se substituer quiconque dans la jouissance des lieux ou domicilier une quelconque personne physique ou morale.
 
Il ne pourra céder son droit au présent bail qu'en totalité et à l'acquéreur de l'intégralité de son fonds de commerce considéré comme un tout indivisible en restant garant et en répondant solidairement avec les cessionnaires successifs, eux-mêmes solidairement tenus avec le cédant et entre eux, quand bien même ils auraient quitté les lieux, du paiement des loyers et de l'exécution des charges, clauses et conditions du présent bail. Cette garantie du ou des cessionnaires successifs prendra fin trois (3) ans après la date de cession du bail (article L.145-16-2 du code de commerce)
 
Le Bailleur devra être dûment appelé quinze (15) jours au moins à l’avance à la signature de l'acte de cession, dont un exemplaire lui sera remis sans frais pour lui servir de titre à l'égard des cessionnaires qui devront s'engager envers lui et imposer à leur successeur la même condition, sous peine de résiliation du présent bail.
 
Le Preneur ne pourra procéder à aucune cession, sans être à jour de ses obligations financières à l'égard du Bailleur.
 
Dans toutes les hypothèses de transfert du présent bail, même en cas de fusion de sociétés ou d'apport partiel d'actif, il devra être procédé à la signification au Bailleur par application de l'article 1690 du Code civil, sauf renonciation par le Bailleur.
 
ARTICLE 10 : LOYER

Le bail est consenti moyennant le paiement d’un loyer hors charges de ______.
 
Le loyer est versé trimestriellement et sera dû au premier jour de chaque trimestre.

ARTICLE 11 : REVISION DU LOYER

Le loyer est fixé pour la première période triennale du présent bail. Au terme de chaque période triennale, le loyer sera révisé en fonction de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, tel qu’il a été défini par l’Institut national de la statistique et des études économiques. L’indice de base retenu afin d’opérer la révision du loyer est celui du premier trimestre de l’année en cours.
 
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ARTICLE 12 : CHARGES ET PRESTATIONS – IMPÔTS ET TAXES

Le Preneur prend à sa charge : l’eau, l’éclairage, le chauffage, l’abonnement au téléphone, la location et l’entretien des compteurs d’eau, de gaz, d’électricité et généralement toutes les charges d’entretien incombant ordinairement aux propriétaires, les grosses réparations (telles qu’elles sont définies à l’article 606 du Code civil) seules demeurant à la charge du Bailleur.
 
Le Preneur devra acquitter exactement ses impôts, contributions et taxes personnelles de même que la taxe locative le concernant personnellement ou relatives à ses activités, et à son exploitation dans les locaux, auxquelles il est ou pourra être assujetti en sa qualité d'exploitant et de locataire pour le cas où le recouvrement en serait requis. Il devra en justifier à toute réquisition du Bailleur et notamment en fin de bail avant tout enlèvement des objets mobiliers, du matériel et des marchandises, et avant tout déménagement.

Le Preneur supportera sa contribution économique territoriale et s'il y a lieu la taxe sur les surfaces commerciales.
 
Le Preneur supportera les charges, taxes et redevances d'enlèvement des ordures ménagères, le coût de location des conteneurs de déchets ménagers et/ou d'activités et de manière générale toutes charges, taxes, redevances, impositions, contributions liées à l'exploitation et l'occupation des Locaux et aux services y attachés.

Le Preneur supportera la taxe foncière et le cas échéant la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage et les surfaces de stationnement (TSBCS).
 
Le Preneur réglera au Bailleur, en sus du loyer ci-dessous prévu, à chaque terme convenu, les charges, impôts, taxes et redevances lui incombant.
 
La régularisation sera faite chaque année, par l'envoi au Preneur d'un état récapitulatif de ces charges, impôts, taxes et redevances qui lui incombent. Cet état récapitulatif sera adressé dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Figure en annexe de ce bail un document qui précise la répartition du coût des charges entre les différents locataires occupant l'ensemble immobilier dont fait partie le local loué. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. 
 
A la demande du Preneur, le Bailleur lui communiquera les justificatifs de ces charges impôts, taxes et redevances.______
 
Concernant la TVA, le Bailleur use de la faculté d’option pour la TVA, conformément à l’article 260, 2° du Code général des impôts.______

ARTICLE 13 : INTERRUPTION DANS LES SERVICES COLLECTIFS
 
Le Bailleur ne pourra être rendu responsable des irrégularités ou interruptions dans le service des eaux, du gaz, de l’électricité ou dans tout autre service collectif analogue extérieur à l’immeuble, le Bailleur n’étant pas tenu, au surplus, de prévenir le Preneur des interruptions.
 
ARTICLE 14 : DEPOT DE GARANTIE

Afin de garantir l’exécution des obligations incombant au Preneur, ce dernier est tenu de verser au Bailleur une somme de ______. Cette somme constitue le dépôt de garantie et est nantie au profit du Bailleur. Cette somme ne sera pas productive d'intérêt et restera entre les mains du Bailleur pendant toute la durée du bail.
 
Le dépôt de garantie pourra être utilisé afin de répondre à toute inexécution de ses obligations par le Preneur, ainsi que pour la remise en état des lieux à la fin du bail.
 
Le dépôt de garantie sera restitué, partiellement ou dans sa totalité au terme du bail, une fois l’état des lieux établi et les clés restituées au Bailleur. Toutes les sommes dues au Bailleur seront déduites dudit dépôt, étant précisé que le dernier terme de loyer ne pourra être imputé sur le dépôt de garantie.

ARTICLE 15 : CLAUSE PENALE

En cas de résiliation du bail pour une quelconque inexécution d’une obligation contenue dans les présentes, le dépôt de garantie versé par le Preneur sera irrévocablement acquis par le Bailleur, au titre de dédommagement.

ARTICLE 16 : CLAUSE RESOLUTOIRE

Le défaut de paiement intégral du loyer à son échéance exacte, même dans le cas où il s’agirait d’un seul terme, ainsi que toute inexécution des obligations incombant au Preneur, pourront entraîner la résiliation de plein droit du bail si le Bailleur exprime sa volonté de procéder en ce sens.
 
La résiliation interviendra un mois après une mise en demeure restée infructueuse.
 
ARTICLE 17 : TOLERANCE

Une tolérance relative à l’application des clauses et conditions du présent bail ne pourra jamais, quelle qu’en soit la durée ou la fréquence, être considérée comme une modification ou une suppression de ses clauses et conditions et ne pourra créer aucun droit en faveur du Preneur, ni entraîner aucune dérogation aux obligations lui incombant.
 
Le Bailleur aura toujours la faculté d’exiger la stricte application des stipulations contractuelles contenues dans le présent contrat.
 
ARTICLE 18 : DIAGNOSTICS TECHNIQUES

Un diagnostic de performance énergétique et, si nécessaire étant donné la situation du bien immobilier, l'état des risques naturels, miniers et technologiques ont été réalisés et sont annexés au présent bail.

Le bien immobilier a déjà fait l'objet d'un sinistre ayant donné lieu à indemnisation ; par conséquent, le Bailleur en fournit au Preneur une description précise annexée au présent bail.

Le Bailleur déclare avoir fourni au Preneur un récapitulatif des travaux effectués les trois dernières années ainsi qu'un état prévisionnel des travaux à venir pour les trois prochaines années. Il s'engage également à lui transmettre ce document renouvelé tous les trois ans.

Conformément à l'article L125-9 du Code de l'environnement, une annexe environnementale est jointe au présent bail. 

ARTICLE 19 : CLAUSE DE NON-CONCURRENCE

Le Bailleur s’engage à ne pas exercer directement ou indirectement, pour toute la durée du bail, une activité concurrente, qu’elle soit analogue ou complémentaire à l’activité exercée par le Preneur.
 
Le Bailleur s’engage également à ne pas louer, dans la limite de l'immeuble dont font parties les locaux loués en vertu du présent bail, à un tiers des locaux lui permettant d’exercer indirectement ou directement une activité concurrente, qu’elle soit analogue ou complémentaire à l’activité exercée par le Preneur.
 
ARTICLE 20 : DROIT DE PREFERENCE

Dans l’éventualité d’une vente du local visé par les présentes, au titre de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, le Preneur dispose d’un droit de préférence pour l’acquisition du local.
 
En matière de procédure, le Bailleur notifiera au Preneur son intention de vendre le local par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé.
 
Cette notification vaut offre de vente et le Preneur disposera d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, la vente devra se réaliser dans les deux mois suivant la notification par le Preneur de son intention d’acheter le local, si ce dernier n’a pas indiqué dans son acceptation son intention de recourir à un prêt.
 
Lorsque le Preneur indique son intention de souscrire un prêt en vue de l’acquisition, il dispose de quatre mois pour conclure la vente.

ARTICLE 21 : DESTRUCTION DES LIEUX LOUES

Si les locaux loués viennent à être détruits en totalité par un événement indépendant de la volonté du Bailleur, le bail sera résilié de plein droit sans indemnité.
 
En cas de destruction partielle, le bail pourra être résilié sans indemnité à la demande de l’une ou l’autre des parties et ce, par dérogation aux dispositions de l’article 1722 du Code Civil, mais sans préjudice pour le Bailleur, de ses droits éventuels contre le Preneur si la destruction peut être imputée à ce dernier.

ARTICLE 22 : ASSURANCES

Le Preneur maintiendra constamment assurés pendant la durée du bail, auprès d’une compagnie notoirement solvable, son matériel, ses marchandises, ses meubles et objets mobiliers, ainsi que les travaux qu’il serait amené à effectuer au titre du présent bail, les constructions, aménagements et embellissements apportés par lui aux biens immobiliers, et ce contre les risques d’incendie, d’explosion, de dégât des eaux, de vol, de foudre, de bris de glace, et éventuellement s’il le désire, de pertes d’exploitation.
 
Il devra, de même, contracter toute assurance contre les risques de responsabilité civile (notamment, en ce qui concerne les enseignes et les climatiseurs), de telle manière que le Bailleur ne puisse, en aucune façon et pour quelque cause que ce soit, être inquiété ni recherché à ce sujet, que ce soit vis-à-vis des voisins ou des tiers.
 
Il devra justifier de la souscription de ces assurances et de l’acquit régulier des primes à toute réquisition du Bailleur.
 
De convention expresse, toutes indemnités dues au Preneur par toute compagnie d’assurance, en cas de sinistre pour quelque cause que ce soit, seront affectées au privilège du Bailleur, les présentes valant en tant que de besoin, transport à concurrence des sommes qui pourront être dues.

ARTICLE 23 : VISITE DES LIEUX
 
Le Preneur devra laisser le Bailleur, ses représentants ou son architecte et tous entrepreneurs et ouvriers, pénétrer dans les lieux loués pour visiter, réparer et entretenir l’immeuble.
 
ARTICLE 24 : GARDIENNAGE
 
Le Preneur fera son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance de ses locaux, le Bailleur ne pouvant en aucun cas et à aucun titre être responsable des vols ou détournements dont le Preneur pourrait être victime dans les locaux loués.
 
ARTICLE 25 :  RESTITUTION DES LOCAUX

A l’occasion de l’expiration du bail, le Preneur devra prévenir le Bailleur de la date de son déménagement un mois à l’avance, afin de permettre au Bailleur de faire à l’administration fiscale des déclarations voulues si nécessaire.
 
Au plus tard le jour de l’expiration de la location, il sera procédé, en la présence du Preneur dûment convoqué, à l’état des lieux et au relevé descriptif et estimatif des réparations à effectuer incombant au Preneur, par l’architecte de l’immeuble ou l’entreprise générale du Bailleur, qui reçoit à cette fin mandat commun des Parties.
 
Au cas où le Preneur, dûment convoqué, ne serait pas présent aux dates et heures fixées, l’état des lieux et des réparations pourra être effectué hors sa présence, à la première date utile, avec constat d’huissier qui sera réputé être établi contradictoirement.

ARTICLE 26 : ELECTION DE DOMICILE
 
Pour l’exécution des présentes et de leurs suites, y compris la signification de tous actes :
 
Le Bailleur élit son domicile au ______ ______ ______.

Le Preneur élit son domicile au ______ ______ ______.

ARTICLE 27 : FRAIS

Tous les frais concernant l’établissement et l’éventuel enregistrement des présentes seront assumés intégralement par le Preneur qui s’y oblige.
 
Liste des annexes du bail :
Annexe 1 : Pouvoirs du Bailleur 
Annexe 2 : Pouvoirs du Locataire 
Annexe 3 : Répartition du coût des travaux entre les copropriétaires 
Annexe 4 : Répartition du coût des charges entre les copropriétaires 
Annexe 5 : Diagnostic de performance énergétique
Annexe 6 : Etat des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT)
Annexe 7 : Description du sinistre 
Annexe 8 : Annexe environnementale 

Fait à ______, le ______,
 

Le Bailleur                                                                       Le Preneur

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