Information du locataire de la vente du local commercial

Les locaux commerciaux sont loués à des commerçants par le biais d’un bail commercial, contrat de bail spécial régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. L’immeuble loué est qualifié de local commercial lorsqu’un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers y exploite son fonds de commerce. Cette définition emporte en effet application de plein droit du statut des baux commerciaux.

Jusqu’en 2014, lorsque le propriétaire d’un local affecté à un usage commercial envisageait de le vendre, il était certes tenu d’en informer le locataire, mais le changement de propriétaire n'avait en principe aucun effet sur celui-ci. Il était possible de prévoir au contrat un droit prioritaire au rachat du local, mais ce droit de préférence n’était pas prévu par la loi comme en matière de logement, et rien n’obligeait donc le propriétaire à l’accorder à son preneur.

La réforme opérée par la loi Pinel du 18 juin 2014 a cependant changé la donne, et renforcé en conséquence l’importance de l’obligation d'information du locataire en cas de vente du local commercial occupé.

La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, a profondément réformé le droit du bail commercial. Le législateur a en effet cherché à faire bénéficier le locataire d’un local commercial d’une meilleure protection, notamment en cas de vente de l’immeuble loué.

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce instaure en ce sens un droit de préemption calqué sur celui accordé au preneur d’un bail d’habitation. Il s’agit d’un droit de préférence qui rend le locataire prioritaire sur tout autre acheteur potentiel dans les cas où son bailleur souhaite vendre le bien loué. Cette nouvelle disposition est applicable aux locaux à usage commercial ou artisanal, c’est-à-dire aux immeubles utilisés pour la fabrication, le stockage, et la vente de produits, la fourniture de services commerciaux, mais aussi la production, la réparation, et la commercialisation de biens ou services de nature artisanale.

Ce nouveau droit du preneur à bail commercial lui permet, lorsqu'il est informé d’un projet de vente du local occupé par son bailleur, de bénéficier automatiquement d’une promesse de vente. Autrement dit, il dispose alors d’un délai de 1 mois pour lever l’option et accepter d’acheter le local qu’il occupe aux conditions que lui propose le propriétaire dans la notification du projet. Pendant ce délai, aucun autre acheteur potentiel ne peut lui passer devant pour acquérir le local à sa place. S’il accepte, la vente doit se réaliser dans les 2 mois suivant l’envoi de sa réponse au propriétaire, sans quoi l’acceptation de l’offre de vente sera considérée comme nulle. Si le propriétaire décide de lancer une nouvelle offre de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux, il doit de nouveau accomplir ces formalités envers son locataire. Ce faisant, il émet une seconde offre de vente, qui est valable dans un nouveau délai de 1 mois à compter de sa réception.

Ce droit de préemption accordé au locataire d’un immeuble commercial représente donc un avantage non négligeable. Cependant, cette disposition n’est pas d’ordre public, ce qui signifie que le contrat de bail peut y déroger.

En outre, la loi elle-même prévoit des exceptions: le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préemption dans les situations suivantes:

• En cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
• En cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ;
• En cas de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
• En cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
• En cas de cession du local occupé à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Il existe en outre un droit de préemption commercial des communes qui peut entrer en concurrence avec le droit de préférence accordé au locataire commercial.

Ces cas mis à part, le droit de préemption réservé au locataire du local commercial renforce l’importance de la notification du projet de vente par le bailleur, puisque cette information formalise les effets de ce droit.

Vous êtes propriétaire d’un local commercial occupé et vous envisagez de le vendre? Vous êtes alors soumis à une obligation d’information du locataire. Vous pouvez donc utiliser ce document quand vous souhaitez rédiger un courrier informant votre locataire de votre intention de vendre le local qu’il loue et lui proposant d’exercer son droit de préemption.

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Outre le fait qu’il est obligatoire de prévenir le locataire par lettre, le contenu même de cette dernière est strictement encadré.

La notification doit en effet comporter obligatoirement et à peine de nullité certaines mentions obligatoires:

• Le prix de vente,
• Les conditions de la vente envisagée, et
• La reproduction des 4 premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce qui détaillent la procédure de mise en œuvre du droit de préemption du locataire.

Une fois votre notification rédigée en ligne, vous pouvez la télécharger puis l'imprimer directement depuis chez vous. Vous devez alors la faire parvenir à votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en mains propres contre récipissé.

Il faut alors attendre de voir si le preneur se manifeste, sans quoi, le délai légal passé, vous pouvez librement procéder à la vente au profit d’un autre acheteur.

Une fois la vente réalisée, si l’acquéreur n’est pas le locataire, le bail commercial de ce dernier se poursuit avec le nouveau propriétaire qui se substitue au bailleur.