Congé pour vendre

Cette page est à jour de la loi ALUR du 24 mars 2014 et de la loi Macron du 6 août 2015.

En bail d'habitation meublée comme en bail d’habitation non meublée, la possibilité de donner congé à son locataire est encadrée. En effet, s’agissant de la résidence principale de l'occupant, le législateur a cherché à éviter des abus qui reviendraient à mettre le locataire à la rue. Toutefois, lorsqu’une personne est propriétaire d’un bien, elle doit pouvoir conserver le droit de disposer de ce bien, et notamment de le vendre avant la fin du bail.

La loi prévoit donc un régime qui vise à encadrer la possibilité de donner congé pour vente au locataire d’un logement. En tant que bailleur, vous pouvez ainsi sous certaines conditions et démarches donner congé à votre locataire afin de procéder à la vente du logement qu’il occupe, de même que vous pouvez lui donner congé pour habiter, ou pour motif sérieux et légitime. Mais vous devez alors le prévenir de cette intention suffisamment à l’avance pour qu’il puisse s'organiser en conséquence.

Lorsque le propriétaire d’un logement loué à usage d’habitation envisage de le vendre, il a deux solutions :

• Il peut vendre le bien occupé sans donner congé à son locataire.

L’acquéreur deviendra alors le nouveau bailleur sans que les modalités de location ne soient impactées. Il n’y a pas d’interruption du bail, qui est repris d’office par le nouveau propriétaire du bien.

Le bailleur vendeur n’a dans ce cas aucune obligation de prévenir son locataire. C’est le nouveau propriétaire, donc le nouveau bailleur, qui se chargera de cette notification.

• Il peut donner congé pour vente à son locataire afin de vendre le logement vide.

Le locataire qui reçoit congé pour vente dispose alors d’un droit de préemption. Il s’agit d’un droit de priorité au rachat du logement dans lequel il vit. En conséquence, le congé pour vente doit comporter une offre de vente.

NB. Dans certains cas, notamment si la vente intervient entre proches parents ou si la commune exerce son droit de préemption, le locataire perd son droit de priorité à l’achat.

Attention, certains locataires sont considérés comme vulnérables en raison de leur âge et de leurs ressources, ce qui interdit de leur donner congé pour vente. Ainsi, si votre locataire a plus de 65 ans ou qu’il héberge une personne de cet âge ou plus, et qu’il a des revenus insuffisants au regard de certains plafonds, il s’agit d’un locataire protégé au sens de la loi. Le droit au renouvellement du bail est alors considéré comme automatique. Vous ne pouvez donc lui donner congé que si vous répondez vous-même à ces mêmes critères d’âge et de ressource, que vous trouvez à le reloger, ou encore en cas de manquement grave à ses obligations.

Quoi qu’il en soit, un bailleur ne peut donner congé à son locataire sans respecter un délai de préavis.

Il doit ainsi lui notifier son intention au moins 6 mois avant l’échéance du contrat en logement vide, ou 3 mois pour un logement meublé.

C’est donc le respect de ce préavis qui détermine la possibilité de donner congé pour vente. Si la prochaine échéance du bail intervient dans un délai inférieur au préavis applicable, le propriétaire doit donc soit vendre le logement occupé, soit reculer son projet à la prochaine échéance pour pouvoir donner congé dans les temps.

Si les délais le permettent, le bailleur peut donc donner congé à son locataire en lui notifiant sa décision de vendre. Cette notification se présente comme une lettre, qu’il faut rédiger avec soin. En effet, elle détermine le motif invoqué par le bailleur, qui doit être véritable, et fixe les termes de l’offre de vente qu’elle contient.

Notre modèle de lettre de congé pour vente est rédigé par des professionnels du droit. Il s’agit d’un modèle à remplir directement en ligne, grâce à un questionnaire dynamique. Il vous suffit alors de répondre à quelques questions simples et rapides, et notre logiciel remplit automatiquement votre courrier.

Pour obtenir en quelques clics votre lettre personnalisée, il vous suffit donc de renseigner les informations suivantes:

• L'identité des parties, à savoir bailleur et locataire.
• Le prix de vente du bien, ainsi que toute condition essentielle à la vente, c'est-à-dire notamment la description du bien.
• Le bien proposé en relogement si vous êtes soumis à une obligation de relogement. Si vous ne savez pas si vous êtes ou non soumis à une obligation de relogement, ne vous inquiétez pas. Notre questionnaire vous aidera à vérifier les conditions de cette obligation.

Une fois remplie, votre lettre est à télécharger et à imprimer, sans oublier de la signer. Vous devez alors la faire parvenir au locataire dans le délai imparti, par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en mains propres contre décharge, ou notification d’huissier.

Attention, s’il y a plusieurs locataires, vous devez donner congé à chacun des co-titulaires du bail.

Lorsque le locataire reçoit la notification de congé, il dispose d’un délai de 2 mois pour répondre à votre offre. S’il l’accepte, il aura alors 2 mois supplémentaires pour finaliser l’acte de vente, délai étendu à 4 mois en cas de demande de prêt. S’il refuse, il devra alors quitter les lieux au terme du délai de préavis.

NB. Sans réponse de sa part dans le délai de 2 mois, il perd son droit prioritaire, et on considère qu’il refuse votre offre. Vous pouvez alors procéder à la vente auprès d’un autre acquéreur.

L'acquéreur d’un logement occupé peut-il donner congé au locataire pour reprise du bien ?
Suite à l’achat d’un logement occupé, le nouveau propriétaire, qui devient bailleur, peut donner congé au locataire, mais il doit alors respecter un délai de carence de 2 ans en plus du délai de préavis.

Que risque un bailleur qui donne congé à son locataire sans raison valable ?
Si la possibilité de donner congé au locataire est encadrée par la loi, c’est pour éviter des abus. Ceux-ci sont donc sévèrement sanctionnés. Le bailleur qui donne congé à son locataire pour un motif frauduleux s’expose à une sanction qui est double. On considère comme frauduleux le motif donné par le propriétaire qui ne correspond pas à la réalité. Dans cette situation, le locataire peut obtenir une indemnisation, et le bailleur s’expose en outre à une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6 000 euros.

En cas de doute ou de conflit, vous pouvez consulter un avocat spécialisé en droit immobilier qui saura vous conseiller et répondre à toutes vos questions.