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Pourquoi créer une SCI ?

La SCI, Société Civile Immobilière, est une forme sociale qui permet la gestion organisée et facilitée d’un patrimoine immobilier commun, qu’il soit personnel ou professionnel. Il ne s’agit pas ici de lancer une activité commerciale, mais de monter une structure juridique pour les besoins liés à la propriété d’un bien immobilier. Il existe ainsi des SCI de famille, de gestion, d’attribution,…

1. Quels sont les intérêts de la SCI ?

a. Investir simplement et en commun dans un bien immobilier

Pour un projet d’achat immobilier, acquérir par le biais d’une SCI permet à des couples, des amis, mais aussi à des partenaires dans le cadre professionnel, de partager les coûts puis la gestion et les avantages liés à l’acquisition d’un immeuble.

La SCI se présente alors comme un réel outil d’investissement, qui peut notamment faciliter l’obtention d’un prêt, avec un faible investissement de départ puisqu’il n’y a pas de capital minimum.

En outre, tout type d’apport est possible : apports en numéraire, en nature, et même en industrie, bien que ces derniers ne soient pas pris en compte dans le calcul du capital social.

Créer une SCI pour acheter des locaux peut notamment se révéler judicieux pour un chef d’entreprise, de façon à dissocier son activité commerciale et la propriété des locaux. La société commerciale pourra alors louer l’immeuble, sans que les locaux ne soient mis en danger en cas de difficultés financières.

b. Faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier

Constituer une SCI permet de mutualiser et de simplifier la gestion d’un patrimoine immobilier, qu’il soit familial ou professionnel, afin d’organiser l’acquisition, la gestion quotidienne, la location d’immeubles qui appartiennent à plusieurs personnes.

La SCI étant dirigée par un gérant librement nommé, et l’organisation de la société marquée par une grande souplesse statutaire, vous pouvez ainsi prévoir des modalités de gestion personnalisées, adaptées à votre situation et à vos besoins. Par exemple, lorsque le gérant est investi de larges pouvoirs de gestion, cela évite de devoir demander l’accord de chaque associé pour louer le bien. Mais il est également possible de nommer une personne extérieure à la société, par exemple un professionnel de la gestion immobilière, pour assurer la qualité de la gestion et se libérer des démarches courantes.

c. Préparer sa succession et protéger sa famille

La création d’une SCI propose une alternative à l’indivision, notamment dans le cadre familial. En effet, il est courant que plusieurs personnes héritent d’un bien dont elles deviennent propriétaires en commun. Des difficultés peuvent alors apparaître, avec des situations de blocage face à la règle de la majorité. Pour éviter ces blocages et en cas de mésentente, la SCI permet d’organiser une gestion plus efficace du bien.

Dans le cas d’un couple, la répartition de la nue propriété et de l’usufruit permet en cas de décès au conjoint survivant de récupérer la pleine propriété sans être grevé par les droits de succession.

Les associés d’une SCI peuvent être aussi bien majeurs ou mineurs, français ou étrangers, des personnes physiques (individus) ou des personnes morales (sociétés). Il est donc possible d’intégrer tout membre de sa famille à un projet, mais aussi de prévoir des montages intéressants pour une entreprise.

La SCI de famille permet également d’optimiser les donations : prise en compte des dettes dans le calcul des droits de donation, transmission successive des parts avec les abattements familiaux,…

d. Rechercher la meilleure optimisation fiscale pour son patrimoine immobilier

Société de personnes, la SCI est par principe soumise au régime fiscal de l’IR, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Par le jeu de la transparence fiscale, ce sont alors les associés eux-mêmes qui sont imposés sur les résultats de la société, en fonction de leur participation et au titre de leurs revenus fonciers (résultats de la location du bien).

Mais la SCI peut également relever de l’IS, impôt sur les sociétés, au taux normal de 33.33% ou au taux réduit de 15%. Ce régime fiscal est obligatoire pour certaines sociétés, par exemple en cas de location meublée considérée comme une activité de nature commerciale, mais peut également résulter d’un choix des associés.

En effet, il existe une option fiscale, irrévocable, pour l’IS, qui peut se révéler très avantageuse en fonction des situations (possibilité de location meublée ou professionnelle, déductibilité des charges, report du déficit, taux réduit de 15% sur la part des bénéfices inférieure à 38 120 €).

Cette possibilité d’option fiscale permet de rechercher la meilleure optimisation fiscale par le choix du régime applicable.

2. Quelles sont les risques et les inconvénients liés à la SCI ?

a. Pas de forme unipersonnelle

Il est impossible de créer une SCI seul, la raison d’être de cette société étant de s’associer pour la gestion d’un patrimoine commun.

b. Attention aux actes de commerce

La SCI est une société civile, qui ne peut donc pratiquer une activité commerciale. La location meublée ou à des professionnels reste possible, mais elle doit rester accessoire et implique l’application du régime de l’impôt sur les sociétés sans choix possible.

c. Obligations comptables

Les associés doivent se réunir annuellement pour une assemblée générale, mais il n’y a pas de formalités de publicité pour le procès verbal, qui doit simplement être établi puis conservé.

En revanche, une comptabilité rigoureuse doit être tenue. Si elle peut être simplifiée dans le cas d’une SCI à l’IR, le régime comptable de la SCI à l’IS se rapproche de celui d’une société commerciale (plan comptable, dépôt des comptes annuels).

d. Une participation aux bénéfices, mais aussi aux pertes

Contrairement aux sociétés commerciales les plus courantes (SAS, SARL), la responsabilité des associés de SCI n’est pas limitée à leurs apports. Cela signifie que s’ils se partagent les bénéfices, ils répondent aussi indéfiniment et sur leur patrimoine propre des dettes de la société, en proportion de leur participation.

e. Des formalités liées à la création de la société

Si les statuts de la SCI peuvent normalement être rédigés sous seing privé, l’intervention d’un notaire devient obligatoire en cas d’apport d’un bien immobilier au capital, avec inscription au service de la publicité foncière.

Pour le reste, la SCI doit être immatriculée au Registre du commerce et de sociétés, comme le serait une société commerciale, avec une même obligation de publicité dans un journal d’annonces légales.

3. Quelles sont les démarches obligatoires pour créer une SCI ?

Une fois fixé sur votre projet, vous devez suivre ces étapes pour officialiser la création de votre SCI :

  • Rédiger les statuts : déterminants pour le fonctionnement de la société, ils doivent être rédigés avec soin, notamment pour éviter des situations de blocage

Chez LegaLife, nous vous proposons de faire relire vos statuts par un avocat spécialisé, afin de vérifier les points sensibles et de vous faire conseiller si besoin. Cette option vous sera proposée à la fin de la rédaction des statuts.

  • Domicilier la société, le plus souvent chez le gérant, ou auprès d’une société de domiciliation
  • Pour la création d’une SCI, il n’est pas obligatoire de déposer la capital à la banque avant l’immatriculation comme pour une société commerciale
  • Constituer le dossier d’immatriculation
  • Rédiger et publier l’avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales
  • Transmettre le dossier d’immatriculation au greffe compétent

 

Chez LegaLife, nous vous accompagnons à chaque étape, de la rédaction des statuts à la réception du Kbis. Si vous avez des doutes sur le meilleur régime fiscal pour votre SCI, consultez nos avocats spécialisés !