Bail d’habitation : les diagnostics obligatoires

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation et vous souhaitez le louer ? Vous vous demandez quels diagnostics techniques vous devez annexer au bail d’habitation meublée ou au bail d’habitation non meublée ? LegaLife fait le point avec vous.

Pour quelles locations les diagnostics doivent-ils être fournis ?

Tout d’abord, le dossier de diagnostic technique regroupe dans un seul document les différents diagnostics sanitaires à fournir. Il est à joindre lors de la conclusion du bail ainsi que lors de son renouvellement. En effet, sont concernés les locaux à usage exclusif d’habitation ou mixte (usage professionnel et d’habitation). Les contrats de location saisonnière, les locations de meublées, les logements de fonction ou les logements consentis à des travailleurs saisonniers.

Les documents du dossier de diagnostic technique

L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Cet état devra être annexé au contrat de bail si le bien immobilier est situé dans zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité définies par décret.

Il doit être établi en utilisant les données fournies par la préfecture et conformément aux modèles disponibles à la préfecture, à la sous-préfecture, en mairie ou sur internet. Il doit dater de moins de six mois à la date de la signature du contrat de bail. En cas de manquement du bailleur à cette obligation, le locataire peut demander en justice la résolution du bail ou la diminution du loyer.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE permet notamment de mesurer et d’évaluer la quantité annuelle d’énergie consommée par le bien immobilier. En matière de chauffage et d’eau chaude sanitaire, proportionnellement à sa surface.

En effet, depuis le 1er juillet 2007, il doit être annexé au bail au moment de la signature de ce dernier. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2011, toute annonce de location d’un bien immobilier doit afficher le classement de ce dernier en matière de performance énergétique. Cette obligation est valable tant pour les particuliers que pour les professionnels et quel que soit le mode d’affichage de l’annonce. (affiche dans la vitrine d’un professionnel ou publication par voie de presse par exemple).

Le DPE est valable pour 10 ans, qu’il ait été réalisé à l’occasion d’une vente ou d’une location. Cette validité est appréciée à la date de signature du bail ou au moment de son renouvellement. Il est établi par un professionnel répondant à des exigences de compétences, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance.

Le DPE est un document informatif. Ainsi, le locataire ne peut se prévaloir des informations qui y sont contenues contre le bailleur. De surcroît, un DPE témoignant d’une surconsommation n’implique aucune obligation pour le bailleur d’effectuer des travaux afin de réduire cette consommation.

Constat de risque d’exposition au plomb

Le diagnostic des risques d’exposition au plomb ne s’applique qu’aux immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Les frais d’établissement du diagnostic reviennent au bailleur, sauf clause contractuelle contraire contenue dans le bail. L’état d’exposition au plomb doit dater de moins de six ans au moment de la conclusion du bail. Toutefois, s’il établit une absence d’exposition au plomb, sa durée de validité devient illimitée.

Donc, à défaut d’avoir joint ce document, le bailleur peut voir sa responsabilité engagée, conformément aux dispositions de l’article L1334-7 du Code de la santé publique.

Le diagnostic relatif à l’amiante

D’une part, la loi ALUR du 24 mars 2014 a imposé que soit annexé au contrat de location une copie de l’état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. D’autre part, ce diagnostic doit obligatoirement être réalisé pour tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1997. Donc, si votre contrat de location porte sur un tel immeuble, ce diagnostic technique relatif à l’amiante devra donc obligatoirement être annexé au contrat.

Récapitulatif des documents contenus dans le DDT

Documents juridiques :

• Modèle de Bail d’habitation non-meublée
• Modèle de Bail d’habitation meublée

Guides juridiques liés :

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