Lors de la signature d’un bail d’habitation meublée ou d’un bail d’habitation non-meublée, les parties sont en principe libres de fixer le montant du loyer, bien que les règles d’encadrement des loyers, introduites en 2014 par la loi Alur, viennent parfois brider cette liberté de principe.
En octobre et en novembre 2017, l’encadrement des loyers à Lille et à Paris a cependant été successivement annulé par le juge administratif lillois et parisien. Néanmoins, l’Etat a décidé de faire appel.
Quelles sont les répercussions de cet appel des décisions ? Quel impact a-t-il sur le bailleur ou le futur locataire ?
LegaLife décrypte cette question d’actualité pour vous.
Table des matières
Encadrement des loyers : la situation après l’annulation
En octobre puis en novembre 2017, les juges administratifs de Lille et de Paris ont prononcé l’annulation de l’encadrement des loyers. En effet, ils ont estimé que pour être conforme à la loi, l’encadrement aurait également dû concerner l’agglomération parisienne et lilloise. Selon eux, cette mesure allait à l’encontre de l’égalité entre les propriétaires et même entre les locataires.
Dès lors, locataires et bailleurs ont vu leur situation changer :
- Les anciens locataires :
Pour les baux signés entre le 1er août 2015 (date d’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers), et le 28 novembre 2017 (date d’annulation), pour Paris, ou le 1er février 2017 et le 17 octobre 2017 pour Lille, aucune répercussion.
En effet, le bailleur ne peut augmenter le loyer que selon les conditions prévues par le bail. Souvent, la révision du loyer est annexée sur l’IRL (indice de référence des loyers).
- Les nouveaux locataires :
Pour les baux signés après le 28 novembre 2017, l’encadrement des loyers ne fait plus effet.
- Les bailleurs :
Ce retournement de situation bénéficie aux bailleurs, qui profitent d’une plus grande liberté.
Toutefois, les nouveaux acquéreur qui désirent acheter pour louer risquent d’être confrontés à une hausse du prix d’achat. Cette prévision découle du potentiel de rentabilité accru des logements.
L’appel de la décision par l’Etat : Incertitude quand aux conséquences
Un nouveau retournement de situation est cependant intervenu lorsque le gouvernement a déclaré son intention de faire appel des deux décisions.
Un appel suspensif ?
Cet appel pourrait entraîner une modification de la portée de l’annulation prononcée par le juge administratif.
La question qui se pose dès lors est celle de savoir si cet appel sera suspensif.
- Si oui, l’encadrement des loyers serait maintenu jusqu’à la décision d’appel
- Dans le cas contraire, les loyers ne seraient plus encadrés
Les avis sont très partagés sur la question, ce qui plonge bailleurs et locataires dans un flou juridique délicat.
Cependant, la demande de sursis à exécution sera vraisemblablement rejetée pour deux raisons :
-Premièrement, les communes des agglomérations parisienne et lilloise semblent peu motivées pour mettre en place l’encadrement.
-De plus un manque de volonté unanime de promouvoir l’encadrement des loyers transparaît à la tête de l’Etat.
Conséquences incertaines pour les bailleurs et les locataires
Statu Quo pour les baux anciens
Les baux signés pendant l’encadrement ne seront pas remis en cause. En effet, le loyer ne peut augmenter que selon les conditions prévues dans le bail.
Situation ambiguë pour les baux à venir
Les loyers sont aujourd’hui fixés librement, mais le resteront-ils ? Pour le moment, impossible de savoir si l’appel de l’Etat change quelque chose.
L’OLAP, Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne se prépare à un éventuel retour à l’encadrement en poursuivant sa collecte d’information. Geneviève Prandi, directrice de l’OLAP parle d’une possibilité de mise en oeuvre de ces données en 2019. Cela permettrait donc à l’Etat de ré-encadrer les loyers en région parisienne.
A Lille en revanche, cela ne semble pas être le cas.
Les évolutions à venir
Vers l’encadrement des loyers en agglomération parisienne et lilloise ?
Afin de contourner l’annulation, l’Etat pourrait toutefois décider d’appliquer à toutes les communes de la zone urbaine à Lille et à Paris la mesure d’encadrement des loyers.
En effet, les décisions de justice ne contestent pas cette mesure sur le fond, mais dans son application lacunaire.
Mais «pour pouvoir prendre un arrêté sur les 412 communes concernées de l’agglomération parisienne, le préfet doit disposer des données de référence de loyers sur toute la zone, ce qui paraît impossible à réaliser sur le plan pratique dans un délai raisonnable», explique Alain Cohen-Boulakia, avocat de l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière).
On compte en effet près d’un million de logements en Ile-de-France, ce qui rend la collecte d’informations difficile. En outre, la situation est loin d’être homogène. En Grande Couronne les loyers baissent et sont beaucoup moins tendus que dans les Haut-de-Seine (92) ou dans l’Essonne (91) par exemple.
Le projet de simplification de l’encadrement des loyers
Afin de contourner les éventuelles sanctions, la future loi Logement supprime la corrélation entre encadrement des loyers et agrément d’un observatoire local . De cette manière, une telle évolution législative devrait permettre l’encadrement des loyers malgré la décision d’annulation rendue par le juge administratif.
Par ailleurs, cette loi prévoit également la création d’une sanction sous forme d’amende administrative en cas de non respect de l’encadrement des loyers.
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