Suite à la loi ALUR du 24 mars 2014, un arrêté vient confirmer l’encadrement des loyers non seulement à Paris mais également à Lille à partir du 1er février 2017. L’essentiel du dispositif applicable. L’encadrement des loyers est un dispositif spécifique à certaines agglomérations où les loyers sont particulièrement élevés. Cette mesure vient s’ajouter à l’indexation des hausses de loyer sur l’IRL, indice de référence des loyers, en place dans les communes considérées en zones de tension.

L’encadrement des loyers en application de la loi ALUR

Au moment de signer un bail d’habitation meublée ou non meublée, les parties sont en principe libres de fixer le montant du loyer. Toutefois, cette liberté de principe n’est pas absolue.

Adoptée le 24 mars 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, prévoit ainsi que les loyers d’habitation appliqués dans certaines communes seront encadrés (liste des communes concernées). L’idée est d’éviter des augmentations excessives. Il s’agit donc pour le législateur de venir réglementer la fixation du loyer en zone tendue, dans les communes où les loyers sont particulièrement élevés.

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Les modalités de l’encadrement des loyers dépendent alors des cas.

Encadrement des loyers de logements mis en location pour la première fois

  • A Paris et à Lille

Dans certaines grandes agglomérations, le loyer ne peut dépasser certains montants. Il s’agit de Paris depuis aout 2016 et de Lille à compter du 1er février 2017. Ces plafonds sont fixés par arrêté préfectoral pour chaque ville concernée.

Les textes déterminent ainsi un loyer de référence, un loyer minoré, et un loyer majoré. Le loyer fixé lors de la mise en location d’un logement ne peut dépasser le montant du loyer de référence majoré. Si ce plafond est dépassé, le locataire est fondé à demander une réévaluation à la baisse de son loyer.

Cette action en diminution du loyer peut être exercée devant un juge ou à l’amiable. Elle se fonde sur des éléments de comparaison avec les loyers pratiqués dans un même ensemble immobilier, dans une même zone géographique, dans un immeuble aux mêmes caractéristiques,…

Dans les communes qui ne sont pas considérées comme des zones de tension, la liberté contractuelle reste toutefois de mise.

  • Dans les autres communes

De manière générale, le loyer est alors fixé librement par les parties. Mais en pratique, c’est le propriétaire qui décide du loyer.

Toutefois, la situation est différente lorsque le logement est remis en location alors qu’il a été vide pendant un certain temps.

Encadrement des loyers des logements remis en location après un délai de vacance

Il s’agit ici de limiter l’augmentation de loyer pratiquée par le propriétaire entre deux locations. Le régime applicable diffère alors selon le délai entre la précédente location et le nouveau bail.

Loyers des logements remis en location après plus de 18 mois de vacance

Dans ce cas, les règles sont les mêmes que pour une première location. L’augmentation du loyer est possible. Pas de limitation légale si ce n’est pour Paris et Lille, où les mêmes plafonds sont applicables.

Loyers des logements remis en location après moins de 18 mois de vacance

Il faut alors distinguer le cas où des travaux d’amélioration ont été effectués du cas où il n’y a eu aucuns travaux.

Relocation du logement sans travaux

Il s’agit donc de la situation où le propriétaire remet sur le marché un logement qui n’a pas été loué depuis un délai inférieur à 18 mois, sans avoir réalisé de travaux d’amélioration. Voici le régime applicable, sous réserve que l’ancien loyer ne soit pas sous-évalué.

  • A Paris et à Lille, le nouveau loyer est limité en fonction :
    • Si une révision a eu lieu dans les 12 dernier mois, du dernier loyer appliqué,
    • En l’absence de révision, de l’IRL (indice de référence des loyers) à la date où le nouveau bail est signé.
    • Dans tous les cas, le nouveau loyer ne peut dépasser le plafond du loyer de référence majoré applicable à la commune.
  • Dans les autres communes, le nouveau loyer est limité par les mêmes critères, exception faite du plafond du loyer de référence.

Les règles ne sont pas les mêmes lorsque le logement a connu certains travaux d’amélioration pendant la période où il était inoccupé.

Relocation du logement après travaux spécifiques

Le propriétaire peut alors pratiquer une augmentation du loyer annuel payé par l’ancien locataire qui correspond à 15 % du prix TTC des travaux effectués. Toutefois, cette possibilité est soumise au respect de certaines conditions.

  • Quelle que soit la commune, les travaux concernés sont les suivants :
    • Soit des travaux d’amélioration, qui apportent donc une valeur ajoutée au logement. Il s’agit par exemple de nouveaux équipements de meilleure qualité, de nouveaux services de sécurité dans un immeuble,…
    • Soit des travaux de mise aux normes de décence effectués sur le bien à louer durant la période de vacance.
    • A l’exception des travaux d’économie d’énergie qui ont pour effet une majoration du loyer pour réduction de charges.
    • Le coût des travaux doit en outre couvrir au minimum la moitié du loyer de l’année précédente.
  • A Paris et à Lille,
    • Le loyer reste en outre plafonné en fonction du loyer majoré de référence.

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Textes de référence

Loi ALUR : l’encadrement des loyers du bail d’habitation
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A propos de l'auteur

Margaux

Etudiante en droit des affaires à l'Université Paris 1 Panthéon Sorbonne, je suis notamment en charge de la rédaction et de la mise à jour de nos guides juridiques

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