Le recours à la location plutôt qu’à l’achat d’un bien immobilier peut être avantageux. Il est souvent choisi pour des questions financières et de mobilité professionnelle notamment. Il nécessite cependant de bien s’informer en amont sur ses droits et ses obligations avant de signer un bail d’habitation. En outre, cette question est d’autant plus importante que le logement est dans la plupart des cas loué à titre de résidence principale.

Si le bail à usage d’habitation est l’un des contrats les plus fréquemment conclus aujourd’hui, la législation qui l’entoure n’est pas toujours évidente à comprendre. Elle fait en effet l’objet de nombreuses réformes, avec notamment la loi ALUR du 24 mars 2014.

Dans la lignée de la loi ALUR dont l’objectif est de renforcer les droits des locataires, réguler le marché locatif et favoriser l’accès au logement, LegaLife a répertorié pour vous les 5 grands points à vérifier avant de vous engager comme locataire d’un bail à usage d’habitation.

S’informer sur le montant du loyer avant de signer un bail d’habitation

Il s’agit du critère fondamental. En effet, le montant du loyer déterminera avant toute autre chose votre recherche de logement. Il conditionne également la sélection de votre dossier par le propriétaire qui établira un ratio entre le loyer demandé et les revenus.

Le principe légal est la libre fixation du loyer par les parties. Mais en pratique, il est en réalité souvent imposé par le propriétaire. La loi ALUR a souhaité contourner cette règle contractuelle en encadrant les loyers dans les villes de Paris puis de Lille. Cette restriction, mise en place progressivement, est matérialisée par un loyer de référence établi quartier par quartier. Il tient notamment compte de la date de construction et de la catégorie de logement.

En dehors de ce dispositif d’encadrement des loyers, la libre fixation du loyer demeure. Ainsi, afin d’estimer le plus précisément possible la charge mensuelle de la location, il faut bien vérifier que le montant du loyer inclut les charges locatives comme l’eau ou l’électricité. À défaut, un budget supplémentaire est à anticiper selon le type et la surface du logement.

Vérifier la durée du contrat avant de signer un bail d’habitation

Il est important avant de signer un bail d’habitation de s’informer sur la durée du bail. Celle-ci est déterminée en fonction du type de location envisagé.

S’agissant de la location en vertu d’un bail d’habitation meublée, la durée du bail est de 1 ans dans la majorité des cas. Le contrat est ensuite renouvelable annuellement par tacite reconduction.

Cette durée est un minimum fixé par la loi. En conséquence, rien n’interdit donc de conclure un bail en meublé pour une durée plus longue. En revanche, il est interdit de prévoit une durée de location plus courte. La seule exception est la location à un étudiant. Si vous êtes étudiant, vous pouvez en effet signer un bail d’habitation pour une durée de 9 mois, ce qui correspond à la durée d’un cycle universitaire.

S’agissant d’une location en vertu d’un bail d’habitation non meublée, le bail est conclu pour une durée minimum de 3 ans ou de 6 ans. Cette durée varie en effet selon que le propriétaire est respectivement un particulier ou une personne morale.

bail habitation durée

Il est toutefois possible de déroger à cette règle à la baisse. Vous pouvez en effet signer un bail d’habitation d’une durée d’un an dès lors que le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour certains motifs. Il s’agit des raisons familiales ou professionnelles, devant figurer dans le contrat. En l’absence de congé donné par le bailleur au locataire, le bail d’habitation meublée se poursuit par tacite reconduction pour la même durée que le bail initial (3 ans ou 6 ans).

S’intéresser aux clauses spécifiques du bail d’habitation

Avant de signer un bail d’habitation, le locataire doit se montrer très minutieux dans la rédaction du contrat. À cet effet, voici les clauses qu’il est obligatoire de stipuler dans un bail à usage d’habitation et les clauses qui sont interdites par effet de la loi.

Les clauses imposées par la loi

Ce sont celles qui doivent obligatoirement figurer au bail, en application de l’article 3 de la loi ALUR. Le contenu minimal obligatoire concerne :

  • L’identité du bailleur (nom ou dénomination) ;
  • La date de prise d’effet et la durée du bail ;
  • La consistance et la destination du bail (usage d’habitation, usage mixte …) ;
  • La désignation des locaux et des équipements d’usage privatif  ;
  • La surface habitable loi Carrez ;
  • Le montant du loyer ;
  • Le loyer de référence et loyer de référence majoré selon le type de logement ;
  • Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire ayant quitté les locaux moins de 18 mois avant la signature du nouveau bail ;
  • Le dépôt de garantie ;
  • La mention des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
  • La nature et le montant des travaux réalisés dans le logement entre deux baux, ou depuis le dernier renouvellement du bail.

Les clauses prohibées

Leur inclusion au bail justifie alors leur annulation, sans entrainer la nullité du bail en lui-même. Sont ainsi réputées non-écrites :

  • Les clauses pénales qui ont pour effet de sanctionner le locataire en cas de retard dans le paiement du loyer et des charges locatives ;
  • Certaines clauses qui contraignent le locataire à souscrire un contrat de location d’équipements ;
  • Les clauses qui mettent à la charge du locataire les frais d’état des lieux ;
  • Et enfin les clauses qui interdisent au locataire de demander une indemnité au bailleur en cas de réalisation de travaux de plus de 21 jours.

Contrôler les documents annexés au contrat de bail

Les baux signés à compter du 1er aout 2015 sont enrichis de documents accessoires obligatoires.

Sont ainsi annexés au bail d’habitation :

  • Une notice informative relative aux droits et aux obligations du locataire et du bailleur ;
  • L’état des lieux d’entrée, établi au moment de la remise des clés. A partir du 1er juin 2016, de nouvelles règle s’imposent en matière d’état des lieux (décret du 30 mars 2016). Il doit ainsi mentionner certaines données à peine de nullité. Il s’agit notamment de la description de l’état de chaque pièce et des relevés de compteurs d’eau et d’énergie ;
  • Le dossier de diagnostics techniques immobiliers qui comprend divers documents :
    • Le DPE (diagnostic de performance énergétique),
    • Le Crep (constat de risque d’exposition au plomb),
    • La copie de l’état d’amiante,
    • Et l’état des risques et pollutions. Cette obligation s’applique si le logement est situé dans une zone à risques déterminée par voie d’arrêté préfectoral ;
  • L’attestation d’assurance contre les risques locatifs, obligatoirement souscrite par le locataire. Elle protège le bien contre les aléas (incendie, explosion, dégât des eaux) ;
  • Une copie du règlement de copropriété, si le logement est situé dans un immeuble détenu en copropriété ;
  • Une copie de la convention Anah ou APL si le logement loué est conventionné.

Prendre garde aux frais d’agence au moment de signer un bail d’habitation

Les honoraires de location facturés par les agents immobiliers, plus communément appelés frais d’agence, ne doivent pas être négligés au moment de la signature du bail. En effet, en application de la loi ALUR, les frais facturés par les agences sont encadrés. Cette règlementation intervient au moyen d’un barème et fonction de la localisation géographique et de la taille du logement loué. Elle s’applique qu’il soit vide ou meublé.

Ne peuvent être sujettes à facturation que les prestations relatives à l’organisation de visites, la constitution d’un dossier, la rédaction du bail d’habitation, la réalisation de l’état des lieux d’entrée. La facturation est différente selon que le logement est situé en zone très tendue, en zone tendue, ou sur le reste du territoire.

Le locataire devra verser les honoraires demandés dans ce cadre, mais dans la limite d’un double plafond légal :

  • Dans un premier temps, le montant facturé ne doit pas dépasser celui facturé au bailleur.
  • Dans un second temps, le montant facturé doit demeurer inférieur ou égal au plafond par m2 de surface habitable du logement mis en location.

Lorsque le bailleur a fait appel à l’expertise d’un professionnel de l’immobilier pour louer son logement, le contrat de bail doit mentionner les règles relatives au partage des frais d’agence. Doit alors être reproduit l’article 5-I de la loi du 6 juillet 1989, et indiqué le montant des plafonds de facturation qui s’appliquent au locataire.

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5 points à vérifier avant de signer un bail d’habitation
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