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Location : comment faire un état des lieux ?

etat des lieux immobilier
Ecrit par LegaLife

La signature d’un contrat de bail permet au locataire de prendre possession des lieux et de s’installer. Au préalable, les parties au bail doivent toutefois établir un état des lieux. Il s’agit d’un constat effectué à l’entrée et à la sortie du logement ou des locaux loués. Il a en effet vocation à établir l’état de situation du bien, pièce par pièce.

L’état des lieux obéit alors à un régime légal strict. Ce corps de règles a d’ailleurs été renforcé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et par un décret d’application du 30 mars 2016, afin de sécuriser les transactions et de protéger les droits et les intérêts des locataires.

Voici le descriptif de l’état des lieux, la manière dont il est établi et les éléments qui doivent y figurer ad validitatem (pour qu’il soit valable).

Pourquoi et de quelle manière faire réaliser un état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée revient à faire une photographie de l’état du bien loué. Il intervient donc au moment de la remise des clés au nouveau locataire. À la fin du bail, il est ensuite réalisé un état des lieux de sortie. Celui-ci a vocation à comparer l’état dans lequel le locataire s’est installé dans les locaux et l’état dans lequel le locataire les quitte.

La loi impose ainsi une obligation impérieuse d’effectuer (ou de faire effectuer) un état des lieux à la suite de la signature du bail. Cette exigence est indépendante de sa nature civile ou commerciale, ou de sa destination d’habitation ou professionnelle.

L’absence d’état des lieux fait présumer que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cela implique donc qu’il restitue le bien dans un état identique alors même que les lieux ont très bien pu lui être livrés en mauvais état. Cette règle ne lui est donc guère favorable. C’est en effet une solution pro-bailleur. La présomption pourra néanmoins être renversée si le locataire rapporte la preuve contraire par des photos.

L’état des lieux doit être établi en présence du locataire et du bailleur. Il doit en outre être fait d’un commun accord, dans de bonnes conditions d’éclairage. Ce document peut être réalisé à l’amiable par le locataire et le bailleur, ou par un tiers qu’ils ont mandaté à cet effet. Il peut s’agir par exemple de l’agent immobilier qui s’est occupé de l’opération. Autrement, si la première option n’est pas envisageable, un huissier de justice peut en être chargé.

Le constat est ensuite rédigé en deux exemplaires. Chacune des parties au contrat en conserve alors un.

Que doit contenir l’état des lieux, tant à l’entrée qu’à la sortie ?

Depuis la publication d’un décret du 30 mars 2016, applicable à compter du 1er juin 2016, les conditions et mentions devant figurer dans l’état des lieux d’entrée et de sortie sont précisées. Le but est alors de donner une image plus fidèle des locaux loués afin d’éviter les litiges.

Dans cet objectif, l’article 3 du décret prône un certain formalisme. Il exige ainsi de faire réaliser des états des lieux d’entrée et de sortie de forme similaire idéalement sur un document unique, afin de mettre en lumière les éléments de comparaison.

L’état des lieux est encadré, tant à l’entrée qu’à la sortie, de la manière suivante.

Éléments obligatoires pour la validité de l’état des lieux d’entrée

Lors de la remise des clés au locataire, les informations suivantes doivent apparaitre :

  • la nature de l’état des lieux (d’entrée ou de sortie) ;
  • la date de réalisation ;
  • la localisation du logement ;
  • l’identité des deux parties au bail (nom ou dénomination sociale) ;
  • l’adresse du bailleur (domicile ou siège social) ;
  • l’identité et l’adresse du mandataire en charge de l’état des lieux, le cas échéant ;
  • les révélés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
  • le nombre de jeux de clés, leur détail et leur destination, ainsi que de tout autre moyen d’accès aux parties communes et privatives ;
  • le détail de l’état des revêtements des sols, murs, plafonds, équipements et autres éléments pour chaque pièce et partie des lieux, éventuellement complété par des notes et / ou des photos ;
  • la signature des parties (ou de leurs mandataires).

Éléments additionnels obligatoires à la validité de l’état des lieux de sortie

En plus des informations listées pour l’état des lieux d’entrée, doivent apparaitre lors de l’état des lieux de sortie, au moment de la restitution des clés au bailleur :

  • l’adresse du nouveau logement ou domiciliation du locataire sortant ;
  • la date à laquelle a été effectué l’état des lieux d’entrée ;
  • l’évolution de chaque pièce et partie du logement depuis l’état des lieux d’entrée, le cas échéant en constatant soit des améliorations soit des dégradations.

Documents juridiques utiles :

Modèle de bail d’habitation meublée

Modèle de bail d’habitation non meublée

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