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Les objectifs de la loi ELAN portant évolution du logement de l’aménagement et du numérique
La loi ELAN est le fruit d’une longue concertation de professionnels sur des thèmes jugés essentiels par le gouvernement Macron. Elle a été publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018.
En effet, face à un constat négatif sur les processus de construction mais aussi sur les difficultés de logement pour les personnes les plus défavorisées, le législateur a tenu à réagir.
Cette loi vous concerne ! LegaLife vous propose donc une mise à jour sur les nouvelles dispositions d’application immédiate ainsi que sur celles à venir…
Les mesures essentielles d’application immédiate
Le nouveau bail mobilité
Ce nouveau contrat est particulièrement intéressant pour les personnes amenées à déménager pour des raisons professionnelles (missions ou mutations), ou encore pour les étudiants (alternance, stage…).
Soumis à un régime plus souple que celui de la location meublée, il se veut plus flexible pour les propriétaires.
De plus, la durée de bail est limitée entre un à dix mois. Il est non renouvelable et le bailleur ne pourra exiger de dépôt de garantie au locataire.
Dans la foulée, on retiendra la création de deux autres nouveaux contrats :
- Création de la cohabitation intergénérationnelle solidaire (art 117)
- Création d’un ” habitat inclusif ” pour les personnes handicapées et/ou âgées (art 129)
Un allègement du formalisme du cautionnement
L’article 47 de la loi supprime le caractère manuscrit de l’engagement de caution. En conséquence, la caution n’aura plus qu’à signer l’acte sur un modèle type.
La remise dématérialisée des diagnostics
Désormais, pour les baux, les diagnostics obligatoires en matière de location pourront être communiqués par voie dématérialisée. Cette disposition est applicable pour les extraits du règlement de copropriété, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat (art. 218)
Fin de la clause de solidarité pour le conjoint victime de violence conjugale
Mesure en faveur du conjoint victime de violence conjugale. Elle limite la clause de solidarité contenue dans le bail à partir de l’information du bailleur (art 47 bis B).
Plus de trêve hivernale pour les squatteurs !
Désormais, seuls les locataires ne pourront pas être expulsés entre le 1 novembre et le 31 mars.
De plus, la loi Élan supprime le bénéfice du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion.
Les mesures à venir
Le grand retour de l’encadrement des loyers
En effet, avant la loi ALUR , le principe était celui que les loyers étaient librement fixés par les parties au bail.
La loi ALUR a introduit une nouveauté qui consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement afin d’y favoriser son accès. Parce que dans les “zones tendues” les loyers pratiqués peuvent être disproportionnés aux revenus des ménages. En conséquence, la loi a instauré un observatoire des loyers pour réduire les excès sur les montants pratiqués.
Ce dispositif n’aura finalement été expérimenté qu’à Paris et à Lille jusqu’à son annulation par le Tribunal Administratif en 2017.
Cependant, la loi ELAN fait renaître l’encadrement des loyers. Elle prévoit une expérimentation sur 5 ans dans tout ou partie des zones tendues (et non plus par agglomération). L’initiative de l’expérimentation est laissée aux métropoles et résultera également de la constatation objective de tensions locatives.
Pour être désormais plus efficace, des sanctions seront opposables aux bailleurs en cas de non-respect des dispositions prévues.
Surtout, pour bien comprendre ce dispositif, allez voir notre guide : Zone tendue, tout savoir sur l’encadrement des loyers
Standardisation du bail numérique
Par ailleurs, l’article 217 de la loi prévoit que le gouvernement sera habilité à créer par voie d’ordonnance un régime d’agrément des prestataires qui assistent les propriétaires et les locataires dans l’établissement des divers contrats de locations.
Vers un DPE opposable et plus fiable
De plus, l’article 179 de la loi prévoit que cette annexe du compromis de vente et du contrat de bail sera opposable au bailleur et/ou vendeur. Cette mesure sera effective à partir du 1er janvier 2021 (article 179)
L’amélioration du droit de la copropriété
Toujours par voie d’ordonnance, le gouvernement procédera à une réforme du droit des copropriétés afin de limiter les contentieux judiciaires.
Les autres “essentiels” du texte
La loi ayant un large champ, toutes les nouveautés n’ont pas été citées. Quelques mesures et objectifs sont néanmoins à retenir…
Dynamiser le foncier
Pour ce faire, la loi nouvelle prévoit une facilité de soutien pour les opérations d’aménagement. (Art 1 et 3)
De plus, celle-ci favorise la libération du foncier (art 23 à 26). Enfin, la transformation des bureaux en logements est favorisé par divers mécanismes (art 28 à 32).
Simplifications en matière d’urbanisme, d’autorisation d’urbanisme et du traitement du contentieux de l’urbanisme
Par ailleurs, le gouvernement est habilité par voie d’ordonnance à alléger les obligations comptables et les documents opposables au SCOT ou encore au PLU.
De plus, le texte prévoit en outre la sécurisation et une simplification du dossier pour une demande de permis de construire. En effet, la loi prévoit une procédure dématérialisée à partir de janvier 2022 pour les demandes d’autorisations d’urbanisme.
Enfin, des mesures ont été mises en place pour prévenir de recours abusifs concernant des autorisations d’urbanisme. (art 80)
Mesures relatives au droit de la construction
Que ce soit pour les ventes en l’état futur d’achèvement, les ventes d’immeubles à construire ou encore les constructions de maisons individuelles, le texte apporte des modifications. (art 65,66,75)
