Immobilier Travaux de construction

Les garanties à la charge du constructeur

Le maître de l’ouvrage est celui qui fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation. Pour cela, il va conclure un contrat de louage d’ouvrage avec un constructeur. Un contrat de louage d’ouvrage est « un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles » (article 1710 du Code civil).

Suite à la réception des travaux, le maître de l’ouvrage peut invoquer trois types de garanties à l’égard du constructeur, c’est-à-dire celui qui a effectué les travaux : la garantie décennale, la garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie de parfait achèvement.

La réception des travaux correspond à « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. […] Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement » (article 1792-6 du Code civil). Il s’agit de la fin des travaux. De ce fait, le maître de l’ouvrage et le constructeur constatent ensemble que les travaux sont terminés.

Le maître de l’ouvrage doit également s’assurer que les travaux sont conformes à ce qui a été convenu contractuellement avec le constructeur. Dans le cas contraire, le maître de l’ouvrage pourra engager la responsabilité contractuelle du constructeur en mettant en œuvre l’une des trois garanties précitées.

Ces trois garanties sont des garanties légales. Ainsi, elles ne peuvent pas être écartées ou réduites par une clause contractuelle (article 1792-5 du Code civil). Elles sont donc obligatoires.

Les trois types de garanties

La garantie décennale

Définition et étendue de la garantie décennale

La garantie décennale est mise en avant par l’article 1792-4-1 du Code civil. De même, l’étendue de cette garantie est définie aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil.

La garantie décennale couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou des désordres qui le rendent impropre à l’usage auquel il était destiné. De plus, le maître de l’ouvrage peut l’invoquer s’il constate un désordre impliquant des éléments d’équipement qui sont indissociables de l’ouvrage.

Par exemple, il peut s’agir d’un dommage relatif aux murs de l’ouvrage. De même, cela peut comprendre un désordre lié aux canalisations si ces dernières ne peuvent pas être dissociées de l’ouvrage.

Par ailleurs, l’article 1792-2 du Code civil précise ce qu’est un élément d’équipement qui est indissociable de l’ouvrage. Tel est le cas lorsque « son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ».

Délai

Comme son nom l’indique, la garantie décennale a une durée de dix ans à compter de la réception des travaux. En effet, le constructeur sera déchargé de toute responsabilité après dix ans à compter de la réception des travaux, pour les dommages compromettant l’usage auquel l’ouvrage était destiné, pour les dommages affectant la solidité de l’ouvrage et les désordres altérant les éléments d’équipement qui sont indissociables de l’ouvrage (article 1792-4-1 du Code civil).

De plus, l’article 1792-2 du Code civil fait peser sur le constructeur une présomption de responsabilité à l’égard du maître de l’ouvrage ou envers ceux qui ont racheté la construction.

Par conséquent, le constructeur sera responsable de plein droit, si la garantie décennale est actionnée, sauf s’il apporte la preuve que les dommages constatés proviennent d’une cause étrangère (article 1792 du Code civil).

Si vous souhaitez actionner la garantie décennale à l’encontre du constructeur, LegaLife vous propose un modèle intitulé : « Habitat : Garantie Décennale ».

Concernant l’assurance

L’assurance du constructeur :
En vertu de l’article L.241-1 du Code des assurances, le constructeur doit obligatoirement souscrire à une assurance avant l’ouverture de tout chantier. De même, il devra justifier de sa souscription auprès du maître de l’ouvrage, en lui transmettant une attestation.

L’assurance du maître de l’ouvrage ou l’assurance dommages-ouvrage :
L’article L.242-1 du Code des assurances souligne le fait qu’avant l’ouverture du chantier, le maître de l’ouvrage doit également souscrire à une assurance qui garantit « le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs […] sur le fondement de l’article 1792 du code civil ». Il s’agit d’une obligation. Le maître de l’ouvrage souscrit à cette assurance pour son compte ou pour le compte des propriétaires successifs de l’ouvrage.

Pour en savoir plus sur l’assurance dommages-ouvrage, LegaLife vous propose un guide juridique à ce sujet : « L’assurance dommages-ouvrage ».

Par ailleurs, LegaLife vous met à disposition un modèle de lettre pour actionner votre assurance dommages-ouvrage : « Déclaration de sinistre à l’assurance dommages-ouvrage ».

Responsabilité contractuelle de droit commun

Le maître de l’ouvrage dispose toujours de la possibilité d’invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur, lorsqu’il constate un dommage autre que ceux couverts par la garantie décennale. En effet, lorsqu’une partie ne respecte pas ses engagements contractuels, sa responsabilité contractuelle pourra être engagée par l’autre partie au contrat.

Cependant, la preuve pèse sur le maître de l’ouvrage puisque le dommage n’est pas couvert par la garantie décennale. Seuls les dommages couverts par ladite garantie entraînent une présomption de responsabilité à l’égard du constructeur. Par conséquent, le maître de l’ouvrage devra prouver que le dommage constaté est lié à une faute du constructeur.

Pour un dommage constaté après la réception des travaux, le maître de l’ouvrage dispose d’un délai de 10 ans pour agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. Le délai est donc le même que celui de la garantie décennale.

Toutefois, en cas de dol du constructeur ou pour les dommages constatés avant la réception des travaux, le délai pour agir est le délai de droit commun, soit 5 ans « à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du Code civil).

La garantie de bon fonctionnement

Définition et étendue de la garantie de bon fonctionnement

La garantie de bon fonctionnement englobe tous les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas (ou qui ne fonctionnent pas correctement) et qui sont dissociables de l’ouvrage. Par exemple, il peut s’agir des équipements de chauffage et de plomberie.

En effet, l’article 1792-3 du Code civil indique que « les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement ».

Ainsi, lorsque le maître de l’ouvrage actionne cette garantie, le constructeur sera tenu de réparer ou de remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas convenablement ou qui ne fonctionnent pas.

En ce qui concerne les éléments d’équipement qui sont indissociables de l’ouvrage, ils ne sont pas couverts par la garantie de bon fonctionnement mais par la garantie décennale en vertu de l’article 1792-2 du Code civil.

Délai

Le maître de l’ouvrage peut invoquer la garantie de bon fonctionnement à l’encontre du constructeur pendant un délai de deux ans à compter de la réception des travaux (articles 1792-3 et 1792-4-1 du Code civil). C’est pourquoi la garantie de bon fonctionnement est également appelée garantie biennale.

En outre, cette garantie est obligatoire. Elle ne peut pas être écartée et sa durée ne peut pas être réduite, aux termes de l’article 1792-5 du Code civil. Cependant, cette garantie peut être étendue. En effet, l’article 1792-3 du Code civil indique que le délai de deux ans est une durée minimale. Par conséquent, le maître de l’ouvrage et le constructeur peuvent consentir ensemble d’un délai plus long.

Vous avez constaté que certains éléments d’équipement ne fonctionnent plus, suite à la réception de travaux ? LegaLife vous propose un modèle de lettre pour actionner la garantie biennale auprès du constructeur : « Habitat : Garantie de bon fonctionnement ».

La garantie de parfait achèvement

Définition et étendue de la garantie de parfait achèvement

L’article 1792-6 du Code civil définit la garantie de parfait achèvement comme une garantie qui « s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

En effet, elle couvre les réserves qui ont été inscrites lors du procès-verbal de réception des travaux établi contradictoirement entre le maître de l’ouvrage et le constructeur (1792-6 du Code civil). Cela peut donc comprendre toutes les malfaçons apparentes et les défauts de construction qui ont été constatés lors de la réception des travaux.

De plus, la garantie de parfait achèvement peut également être invoquée pour les désordres, peu importe leur nature ou leur importance, apparaissant dans l’année qui suit la réception des travaux. Toutefois, dans ce cas, le maître de l’ouvrage doit s’adresser à l’entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception pour activer la garantie de parfait achèvement, puisque les désordres n’ont pas été constatés lors du procès-verbal. La lettre adressée permettra ainsi la prise en compte des dommages par le constructeur.

Aussi, cette garantie ne peut pas être invoquée lorsqu’il s’agit de désordres relatifs à l’usure normale ou à l’usage. En effet, les dommages occasionnés par un mauvais entretien ou une négligence de la part du maître de l’ouvrage n’entrent pas dans le champ d’application de la garantie de parfait achèvement.

Pour précision, l’entrepreneur est tenu de la garantie de parfait achèvement. Cela n’est pas le cas des autres personnes listées dans l’article 1792-1 du Code civil et qui sont considérées comme des constructeurs.

Délai

La garantie de parfait achèvement peut être invoquée par le maître de l’ouvrage à l’encontre du constructeur, pendant un an après la réception des travaux.

De même, lorsque la garantie de parfait achèvement est mise en œuvre, l’article 1792-6 du Code civil dispose que le maître de l’ouvrage et le constructeur fixent d’un commun accord le délai de réparation.

Si vous souhaitez actionner la garantie de parfait achèvement, LegaLife met à votre disposition un modèle type intitulé : « Habitat : Garantie de parfait achèvement ».

Les conséquences de ces garanties

Afin d’activer ces garanties, le maître de l’ouvrage doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur, en détaillant avec le plus de précision possible, les désordres constatés.

Par la mise en œuvre de l’une de ces garanties, le maître de l’ouvrage engage la responsabilité contractuelle du constructeur et l’oblige à procéder aux réparations des dommages.

Si le constructeur ne respecte pas ses obligations, il est conseillé au maître de l’ouvrage de lui envoyer une mise en demeure de s’exécuter. Il est alors préférable pour le maître de l’ouvrage de préciser un délai pendant lequel le constructeur devra procéder aux réparations. Une mise en demeure est un acte par lequel une partie au contrat exige que son cocontractant exécute ses engagements. Certaines formalités doivent être respectées pour qu’une mise en demeure de s’exécuter soit effective, telles que : l’envoyer par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception, préciser dans la lettre qu’il s’agit d’une mise en demeure, indiquer un délai suffisant et précis permettant au cocontractant de respecter ses obligations, les conséquences si le délai est écoulé et les éventuelles pénalités de retard. Il faut toutefois préciser que l’envoi d’une mise en demeure n’interrompt pas le délai relatif aux garanties.

En outre, si le constructeur n’a pas procédé aux réparations dont il est tenu pendant le délai indiqué dans la mise en demeure, le maître de l’ouvrage pourra saisir le Tribunal compétent pour faire valoir ses droits. Aux termes de l’article 2241 du Code civil, l’action en justice permet d’interrompre le délai de prescription des garanties.

L’intérêt de ces garanties

Ces trois garanties constituent une protection au bénéfice du maître de l’ouvrage, suite à la réception de travaux dont il a demandé la réalisation. Ces garanties peuvent être invoquées, que ce soit pour des travaux de construction ou des travaux de rénovation.

Comme indiqué précédemment, il s’agit de garanties légales. Donc, s’il actionne l’une de ces trois garanties, le maître de l’ouvrage n’a pas à prouver la faute du constructeur. Ce sera au constructeur, qui engage sa responsabilité contractuelle, d’apporter la preuve que les dommages constatés ne résultent pas de sa propre faute.

Aussi, le maître de l’ouvrage dispose toujours de la possibilité d’engager la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur lorsque ce dernier ne respecte pas ses engagements. Dans ce cas, la charge de la preuve pèsera sur le maître de l’ouvrage.

Par conséquent, ces trois garanties permettent au maître de l’ouvrage d’obtenir plus aisément la réparation des désordres constatés après la réception des travaux.

En bref

  • Si un dommage survient après la réception des travaux, le maître de l’ouvrage a tout intérêt à actionner l’une des trois garanties, selon le type de dommage. Il doit être vigilant et vérifier que le dommage constaté entre bien dans le champ d’application de l’une des trois garanties. Il doit également s’assurer de respecter les délais. Par ailleurs, le délai pour agir varie en fonction de la garantie qui doit être invoquée. Il n’est pas nécessaire pour le maître de l’ouvrage de prouver une faute du constructeur. Ces garanties relèvent de la responsabilité contractuelle du constructeur qui n’a pas tenu ses engagements.
  • Si le constructeur commet un dol ou un dommage est constaté avant la réception des travaux, le maître de l’ouvrage devra engager la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur. Le délai de prescription est alors celui de droit commun. Le délai sera donc de 5 ans, à compter du jour où le maître de l’ouvrage a connu ou aurait dû connaître les faits. La charge de la preuve pèse sur le maître de l’ouvrage.
  • Dans l’hypothèse d’un dommage constaté après la réception des travaux qui n’entre pas dans le champ d’application des garanties, le maître de l’ouvrage devra engager la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur. Dans ce cas, le délai de prescription est de 10 ans, tout comme celui de la garantie décennale. Pour autant, dans cette situation, la charge de la preuve pèse sur le maître de l’ouvrage et non sur le constructeur.
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A propos de l'auteur

Zannirah Randera

Diplômée en droit des affaires, je suis notamment en charge de la rédaction et de la mise à jour de nos guides juridiques

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