Qu’est-ce que le prêt social location-accession ? 

Le prêt social location-accession (PSLA) est un prêt conventionné octroyé par les établissements de crédit habilités à délivrer des prêts conventionnés. C’est une opération agréée par l’Etat.

L’opération de PSLA se formalise soit :

• Par un engagement unilatéral de l’établissement de crédit
• Par une convention conclue avec l’opérateur

En pratique, l’opérateur et l’Etat signent une convention de PSLA. L’opérateur est une personne morale (un constructeur social ou un promoteur privé). Il est vendeur et propriétaire du logement financé en PSLA.

Cette opération devra être agréée par le représentant de l’Etat dans le département. En cas de délégation de compétence, un représentant d’une collectivité territoriale pourra agréer l’opération.

En ce qui concerne les SCI, l’opération financée en PSLA se déroule différemment. Si la SCI est en même temps opérateur et bénéficiaire du PSLA, deux opérations sont possibles.

• Soit la SCI procède elle-même à la livraison de son logement.
• Soit le logement est acquis par la SCI à un promoteur qui peut-être l’opérateur à l’initiative du projet.

Dans un second temps, l’opérateur conclut un contrat avec le locataire-accédant (locataire du logement financé en PSLA avant la levée de l’option). Il s’engage à lui transférer, à la levée de l’option, la propriété d’un logement. Par ailleurs, il peut être également prévu dans la convention que le PSLA soit transféré au locataire-accédant au moment de la levée de l’option.

Le PSLA est un prêt destiné à offrir des logements neufs aux ménages dont les revenus, à la date du contrat de location-accession, n’excèdent pas un plafond fixé par arrêté (article R. 331-76-5-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH)).

Lors de la phase locative : 

Pendant la phase locative, avant la levée de l’option, le locataire-accédant verse une redevance à l’opérateur. Celle-ci correspond à un loyer qui sera par la suite imputable sur le prix de vente du logement. Par ailleurs, le locataire-accédant verse une épargne à l’opérateur.

De plus, il convient de préciser qu’un logement financé par PSLA ne peut être occupé qu’à titre de résidence principale.

Par ailleurs, le logement doit être occupé par le ménage pendant toute la durée du remboursement du prêt.

En conséquence, le locataire-accédant est responsable de l’entretien de son logement. Dans une copropriété, il a la qualité de propriétaire.

Pour bénéficier du taux de TVA réduit à 5,5%, les personnes logées dans les zones ciblées par la politique de la ville ne doivent pas dépasser les plafonds PLS majorés de 11%. Ces plafonds varient en fonction du nombre de personnes résidant dans le logement et de la zone géographique.

A quoi sert le prêt social location-accession ? 

Le PSLA permet à des personnes de condition modeste d’accéder au logement et d’être propriétaires de leur résidence principale.

Seules les opérations de construction ou les acquisitions de logements neufs peuvent être financées par un PSLA.

Le prix de vente des logements financés par le PSLA ne doit pas dépasser une valeur fixée en euros, au mètre carré de surface utile et variable en fonction de la zone géographique . L’arrêté du 1er août 2014 établit une répartition de toutes les villes en zone géographique (A bis, A, B1, B2 et C).

De plus, les valeurs visées par l’article R. 304-1 du CCH sont révisées annuellement en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction.

Par ailleurs, il faut prendre en compte les éventuelles subventions des collectivités territoriales dans la fixation du prix de vente.

Toutefois, le prix de vente fixé n’est pas révisable. Il subit une minoration de 1% par an à compter de la date de conclusion du contrat de location-accession.

Le PSLA, peut couvrir jusqu’à 100%  du montant de l’achat du bien.

L’opération est un prêt d’une durée d’amortissement de 30 ans pouvant être allongée de 5 ans ouvrant droit au versement au ménage pendant la période de location du logement de l’APL.

La levée de l’option: 

Il peut être prévu dans le contrat de location-accession plusieurs dates de levée de l’option par le ménage sur son logement. Par conséquent, un prix de vente est fixé pour chacune des dates convenues ainsi que la minoration contractuelle appliquée.

Lorsque le locataire-accédant décide de lever l’option, la propriété du logement lui est transférée. Toutefois, il est possible de prévoir que ce transfert sera subordonné à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt ou plusieurs prêts ainsi que le paiement du solde du prix du logement.

Lorsque l’option est levée avant la date convenue, le locataire-accédant bénéficie de la décote annuelle de 1,5%. Cependant, si l’accédant renonce à l’acquisition de son logement, il ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux mais se fait rembourser les sommes versées au titre de la fraction acquisitive de la redevance.

Par ailleurs, si au terme de la période de 18 mois de commercialisation, l’opérateur n’a pas trouvé de candidat à la location-accession, le logement peut être conventionné en loyer PLS en conservant les avantages fiscaux initiaux du PSLA. Dès que le transfert de propriété est intervenu, le logement peut être revendu.

Quels sont les avantages du prêt social location-accession ? 

• TVA réduite à 5,5%
• Minoration du prix de vente d’au moins 1% par année de location
• Exonération de la taxe foncière pour une durée de 15 ans.
• Frais de notaire réduits
• Bénéfice d’un dispositif de sécurisation de l’accession

De plus, il est possible de cumuler le PSLA avec un autre prêt conventionné y compris en cas de transfert de propriété. Des prêts complémentaires du prêt conventionné peuvent également être cumulés avec le PSLA.

Pour résumé, la convention faisant l’objet d’un PSLA doit prévoir :

• • Un engagement du vendeur :
    • de réserver les logements à des ménages dont les ressources annuelles n’excèdent pas à la date de signature du contrat, les plafonds de ressources PAS
    • de respecter, durant la phase locative, des plafonds de loyer fixés selon les zones géographiques
    • à offrir au ménage, une garantie de rachat de son relogement et une garantie de relogement en cas de décès, chômage, etc. La demande de mise en jeu de la garantie devant intervenir dans l’année qui suit la survenance de l’aléa.
  • Le caractère plafonné et non-révisable du prix de vente du logement

• Le fait qu’un établissement de crédit propose au ménage lors de la levée de l’option, un ou des prêts conventionnés dont la mensualité n’excédera pas la dernière redevance payée en phase locative.

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