Tout savoir sur la réception des travaux

Qu’est-ce que la réception ?

La réception c’est le moment où le maître d’ouvrage (le propriétaire) reçoit l’ouvrage lorsque les travaux sont terminés.

La réception se matérialise par la remise des clés.

En pratique, le jour de la réception, le maître d’ouvrage sera assisté de son architecte ou de son constructeur (en cas de CCMI). Ensemble, ils vont entrer dans les lieux et formuler des réserves en cas de désordres apparents. (v. infra)

L’architecte ou le constructeur doit attirer l’attention du maître d’ouvrage sur la possibilité de faire des réserves. Il doit lui indiquer les désordres qui sont apparents s’il en voit.

Le procès-verbal de réception

Toutes ces réserves devront être inscrites dans le procès-verbal de réception. Le procès-verbal doit être rédigé par écrit et doit être fait en autant d’exemplaires qu’il y a de parties.

Le procès-verbal doit être rédigé par écrit. Il constitue une preuve en cas de recours du maître d’ouvrage devant le juge. En effet, si les désordres apparents à la réception n’ont pas été réparés, le maître d’ouvrage pourra le démontrer.

Dès lors qu’un désordre apparent est inscrit sur le procès verbal, une réserve est faite. Autrement dit, le désordre est inscrit sous forme de réserve.

Les réserves

Il est possible de faire des réserves en dehors du procès-verbal.

Attention : L’entrée dans les lieux et la réception de l’ouvrage s’effectuent le même jour.

En l’absence de réserves faites, le maître d’ouvrage devra s’acquitter du paiement du prix des travaux auprès de l’entrepreneur ou du constructeur.

Toutefois, il arrive, dans certains cas, qu’il n’y ait ni d’architecte ni constructeur. Par exemple, une personne qui décide de refaire toute seule une pièce de sa maison ou de son appartement. Dans ce cas, la réception aura lieu lorsque le bien construit est utilisable et propre à sa fonction.

Comment se formalise-t-elle ?

Une réception peut être expresse, tacite ou judiciaire.

Réception expresse

La réception expresse suppose un accord exprès du maître de l’ouvrage et de l’entrepreneur. Cet accord exprès se concrétise par le procès-verbal. Ce dernier doit être signé par le maître de l’ouvrage.

La réception doit être réalisée contradictoirement c’est-à-dire que les deux parties doivent avoir été convoquées.

Dès lors que les parties ont été convoquées mais que l’une d’elle est absente, le procès verbal est contradictoire. Il suffit qu’une seule des parties soit présente pour que la réception soit contradictoire.

Réception judiciaire

En cas de refus injustifié de la réception par l’une des parties, l’autre peut saisir le juge pour qu’il la prononce.

Néanmoins lorsque le refus est justifié, la date de réception pourra être reportée par un accord amiable des parties.

De plus, en cas de refus par l’une des parties, l’entrée dans les lieux par le maître de l’ouvrage ne vaut pas réception.

Toutefois, la réception judiciaire exige que l’ouvrage soit en état d’être reçu. Il doit être apte à sa destination. Par exemple, il doit être habitable si c’est un immeuble d’habitation.

L’ouvrage partiellement fini ne pourra pas faire l’objet d’une réception judiciaire.

Réception tacite

Pour qu’il y ait réception tacite, le maître d’ouvrage doit être entré dans les lieux sans faire de réserves et doit avoir payer le prix de l’ouvrage.

Lorsque ces deux éléments sont réunis, la réception tacite est caractérisée sauf dans le cas où le maître d’ouvrage rapporterait la preuve de son intention de ne pas recevoir l’ouvrage.

Le paiement du prix est l’élément déterminant de la volonté du maître de l’ouvrage de recevoir ou non.

De plus, si le maître d’ouvrage formule de nombreuses réserves à la réception de l’ouvrage, cela peut démontrer également sa volonté de ne pas recevoir l’ouvrage.

Dès lors que les deux éléments susvisés sont réunis, l’ouvrage est présumé avoir été reçu tacitement. Toutefois, cette présomption pourra être combattue.

C’est au moment de l’entrée dans les lieux et du paiement du prix que la réception tacite a lieu. Celle-ci est caractérisée par l’entrée dans les lieux et le paiement du prix par le maître d’ouvrage.

Les désordres apparents 

Au jour de la réception des travaux, la garde de l’ouvrage est transférée au maître d’ouvrage.

Un dommage apparent à la réception relève de la garantie de parfait achèvement. Il sera réparé dans le cadre de cette garantie.

En cas de désordre apparent non signalé, le désordre ne pourra pas être réparé. Le silence du maître de l’ouvrage vaut quitus à l’entrepreneur ou au constructeur.

Pour que le dommage soit apparent, il faut que sa manifestation soit apparente et ses conséquences également.

La garantie de parfait achèvement sert à réparer les désordres réservés ou signalés la première année de la réception. En l’absence de réparations, le maître d’ouvrage devra saisir le juge afin qu’il condamne l’entrepreneur ou le constructeur à réparer les désordres.

Dans le cadre d’un CCMI, le maître d’ouvrage, dispose d’un délai supplémentaire de 8 jours à compter de la réception de l’ouvrage, pour informer le constructeur ou l’entrepreneur des désordres non signalés lors de la réception (art. L. 231-8 du CCH).

Dans un contrat de construction classique, le maître d’ouvrage dispose d’un délai supplémentaire de 8 jours pour émettre d’autres réserves non constatées au jour de la réception.

Cependant, si le maître de l’ouvrage était assisté par un architecte ou un constructeur le jour de la réception de l’ouvrage, il ne dispose d’aucun délai supplémentaire.

Tous les désordres apparents non signalés au jour de la réception sur le procès-verbal ne pourront pas faire l’objet d’une réparation.

Les éventuels recours et les garanties du maître d’ouvrage

L’architecte ou le constructeur doit permettre au maître d’ouvrage d’avoir des recours en cas de désordres pour pouvoir engager la responsabilité des constructeurs.

Si des désordres sont survenus postérieurement, un courrier recommandé avec accusé de réception devra être envoyé à l’entrepreneur ou au constructeur en fixant un délai d’intervention.

La réception constitue le point de départ du délai des trois garanties. En d’autres termes, la responsabilité des constructeurs pourra être engagée à partir de la réception des travaux sur le fondement de la garantie décennale ou de parfait achèvement ou encore de la garantie biennale.

De plus, il est possible de consigner 5% du prix de vente jusqu’à la levée des réserves mise sous séquestre ou déposé à la Caisse des dépôts et des consignations. La consignation est faite dès lors qu’une réserve est formulée sur le procès-verbal de réception. Le constructeur devra les lever en procédant aux travaux nécessaires dans un délai mentionné sur le procès-verbal.

La livraison en matière de VEFA 

En matière de VEFA, la réception est appelée livraison.

Le promoteur (qui agit en qualité de maître d’ouvrage) dispose d’un délai d’un mois pour faire un état des lieux et lister les désordres qui ne l’auraient pas été à la livraison.

A part ces précisions, le régime expliqué précédemment est applicable à la livraison.

Digitalisez vos ventes immobilières avec notre logiciel !