Qu’est-ce que le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)?

Dans le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le maître d’ouvrage (le propriétaire de la construction et celui qui commande les travaux) et le constructeur (celui qui entreprend les travaux) sont tous les deux dans une situation économique fragile. Il paye le constructeur pour construire une maison individuelle.

Historiquement, le CCMI est le contrat de celui qui fait construire lui-même.

Par ailleurs, la plupart des constructeurs de CCMI construisent moins de 20 maisons par an.

De plus, le prix moyen d’un CCMI est de 150 000 euros.

Plusieurs critères sont cumulatifs pour caractériser l’existence d’un contrat de construction de maison individuelle (article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation) :

• Pour qu’il y ait un contrat de CCMI, il faut que le constructeur se charge de tout. Il doit livrer la maison. Dans le cas contraire, le contrat ne pourra être qualifié de CCMI avec fourniture de plan.
• Il faut que la construction ne comporte pas plus de deux logements.
• Les deux logements doivent être destinés au même maître d’ouvrage. Le CCMI doit être une maison de logement.
• Et surtout d’après un plan que le constructeur a proposé ou fait proposer. Ce qui est visé c’est la maison sur catalogue puisque le constructeur fournit un plan. Ce n’est pas un architecte qui va proposer ou faire le plan.

Dans un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur s’occupe de tout pour un prix global et forfaitaire. Pour qu’il y ait CCMI, la maison doit être à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation. Par exemple, la construction de bureaux ne sera jamais un contrat de CCMI.

Pour bénéficier du CCMI, il faut être propriétaire du terrain ou une promesse de vente doit avoir été conclue.

De plus, le choix du modèle de maison doit être arrêté.

Le CCMI est-il un contrat de vente ou un contrat d’entreprise ?

Le CCMI est un contrat d’entreprise. Dans le CCMI, il n’y a pas de vente du terrain. La vente du terrain intervient avant le contrat de CCMI, elle n’est pas inclue dans le processus du contrat.

En conséquence, le maître de l’ouvrage ne sera pas contraint de passer devant notaire pour dresser un acte authentique et procéder aux formalités de publicité du registre de la publicité foncière.

Par ailleurs, le maître d’ouvrage dispose d’un droit de rétractation (article. L. 271-1 CCH).

Quelles mentions obligatoires doivent figurer dans le contrat de construction de maison individuelle ?

Le contrat de construction de maison individuelle est un contrat très réglementé et régi par les articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Il doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires énumérées aux articles L. 231-2 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Que se passe-t-il si l’une des mentions obligatoires du contrat de construction de maison individuelle est manquante ? Le contrat de construction de maison individuelle est-il nul ?

Le juge, pour savoir s’il y a lieu de prononcer la nullité du contrat, va déterminer la gravité des désordres.

La démolition ne sera accordée que si elle constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres.

De plus, si le juge décide de prononcer la nullité du contrat, le constructeur va pouvoir demander le paiement du coût de la construction et non le prix de la construction.

Néanmoins, la nullité ne sera pas prononcée si le maître d’ouvrage ne la demande pas ou si le juge ne l’ordonne pas.

Quelles sont les obligations et garanties découlant du contrat de construction de maison individuelle ?

Les obligations du constructeur :

Le constructeur a une obligation de conformité. Cette obligation est une obligation de résultat. Cela signifie que le constructeur doit parvenir au résultat. S’il ne parvient pas au résultat, il sera responsable à moins qu’il ne démontre la survenance d’un cas de force majeure dans la réalisation de la construction.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 mai 2005, considère que la non conformité de la construction par rapport aux stipulations contractuelles ne rend pas impropre l’immeuble à sa destination et donc n’engage pas la responsabilité du constructeur.

En cas de sous-traitance dans le CCMI, le contrat sera soumis aux règles de la sous-traitance issues de la loi de 1975 et devra inclure plusieurs mentions obligatoires énoncées à l’article L. 231-13 du CCH.

La garantie de livraison dans le CCMI :

La garantie de livraison est une caution professionnelle octroyée par un établissement financier au maître d’ouvrage. Dans le cadre de cette garantie, l’établissement financier va s’engager à achever la construction si le constructeur ne le fait pas.

Différence entre garantie d’achèvement en VEFA et garantie de livraison en CCMI : La garantie d’achèvement est une garantie financière où le garant n’est tenu que de payer l’achèvement des travaux. Il n’a donc pas d’obligation de faire mais de donner et de payer. En revanche, dans la garantie de livraison, le garant a une obligation de faire en ce sens qu’il devra choisir une modalité d’achèvement des travaux.

L’absence de mention de la garantie de livraison dans le contrat de CMI le rend caduc. Autrement dit, le contrat de CMI en l’absence de mention de la garantie de livraison est nul.

Toutefois, la garantie de livraison n’a pas besoin d’être fournie au moment de la conclusion du CCMI mais elle doit être impérativement donnée au moment du début des travaux.

Par ailleurs, cette garantie doit couvrir l’intégralité du prix des travaux et doit être fournie obligatoirement avant le début des travaux. Si elle est fournie après, le contrat est nul.

Le rôle du garant :

Le garant prend la place du constructeur et son rôle va être d’achever la construction quel qu’en soit le prix tout en ne faisant payer au maître d’ouvrage que le prix initialement convenu.

Par ailleurs, il va prendre en charge les suppléments de prix.

En revanche, il n’est pas tenu des dommages-intérêts qui pourraient être dus par le maître d’ouvrage.

De plus, le garant peut prévoir une franchise de 5% du prix c’est-à-dire que si cette franchise est prévue, il y aura une réduction de 5% de l’indemnité due par le garant pour responsabiliser le maître d’ouvrage et éviter les abus.

Enfin, la garantie prend effet dès la déclaration réglementaire d’ouverture de chantier.

La mise en œuvre de la garantie de livraison : 

Le législateur a prévu plusieurs modalités de réalisation des travaux :

– Le garant de livraison se comporte en maître d’ouvrage ou en maître d’œuvre, il va embaucher un maître d’œuvre et va achever les travaux donc il va prendre la place du constructeur. Toutefois, il ne va pas terminer lui-même les travaux en reprenant les sous-traitants mais il va utiliser la possibilité de désigner sous la responsabilité de la personne qui terminera les travaux. Il ne devient pas responsable en décennale.  

Toutefois, le garant n’est pas constructeur, simplement, il va être responsable du choix de la personne qu’il a chargé pour les travaux. En conséquence, la responsabilité du garant ne pourra être engagée en cas de désordres apparus après la livraison de l’immeuble.

Toutefois, sa responsabilité sera seulement engagée pour mauvais choix du constructeur.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, il devra juste démontrer son absence de faute dans ce choix.

– lorsque l’immeuble a atteint le stade du hors d’eau (immeuble étanche à l’eau), le garant peut proposer au maître de conclure lui-même les marchés de travaux. Le garant va vouloir disposer d’un droit de regard sur les entreprises choisies pour éviter que cela ne soit trop cher.

Néanmoins, si l’obligation n’est pas mise en œuvre par le garant, il va supporter les pénalités de retard dues à sa carence et va devoir des dommages-intérêts au maître d’ouvrage.

Le garant prend en charge les indemnités de retard dès lors que le retard excède 30 jours.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 16 juin 2015, a affirmé que les pénalités de retard ne sont dues que dans la mesure où il n’y a pas de livraison. La livraison suppose que la maison soit habitable.

Pour comptabiliser les 30 jours de retard, la Cour de cassation procède de deux manières :

• Elle ne prend pas en compte le retard des 30 premiers jours mais elle compte à partir du 31ème jour de retard.
• Dès lors que cela excède 30 jours, elle indemnise tout.

Les obligations du prêteur pour la délivrance du prêt :

Délivrance du prêt :

• 1^ère hypothèse : on est dans un contrat de CCMI : le banquier doit vérifier les mentions obligatoires du contrat. Il ne sera responsable que si le faux est grossier.
• 2ème hypothèse : on n’est pas dans un CCMI : Le banquier ne doit rien vérifier puisqu’il n’y a pas de garantie de livraison.

La Cour de cassation a considéré, dans un arrêt du 11 janvier 2012, que le banquier même s’il n’a pas l’obligation de requalifier le contrat, il n’en a pas moins l’obligation de devoir et de conseil à l’égard de son client ce qui peut lui permettre de détecter une éventuelle suspicion dans le contrat.

Toutefois, si le banquier sait que le contrat de construction de maison individuelle n’est pas correctement établi, il doit le dire.

Les modalités d’exécution du prêt :

Le prêteur ne peut pas réaliser le déblocage des fonds avant d’avoir eu connaissance de l’attestation en garantie de livraison.

Toutefois, un CCMI peut être signé sans garantie de livraison, au moment de la conclusion du contrat, puisqu’elle doit exister au moment du début des travaux.

De plus, le banquier qui débloquerait des fonds sans attestation de garantie engage sa responsabilité à l’égard du maître d’ouvrage.

Deux précisions:

Toutefois, il convient de préciser cette règle ne joue que pour le paiement des travaux du contrat. Elle ne joue pas pour l’achat du terrain même s’il n’y a pas de garantie de livraison. (Civ. 3^ème, 5 janvier 2017).

Lorsque le banquier débloque les fonds pour l’acquisition du terrain sans avoir l’attestation de garantie, le garant peut-il attaquer le banquier? Non (Civ. 3ème, 31 mars 2010).

Par ailleurs, l’article L. 231-7 du CCH répute non écrit tout mandat donné par le maître au constructeur de percevoir tout ou partie d’un prêt destiné à financer la construction.

Le paiement de la construction :

Seul un paiement direct est possible à condition d’un accord préalable du maître d’ouvrage.

De plus, le banquier a une autre obligation résultant de l’article L. 231-10,  il ne peut pas payer plus que le % du prix exigible à chaque stade des travaux. Il ne peut pas débloquer 90% du prêt. S’il le faisait, il engagerait sa responsabilité.

La fin du contrat de CCMI  :

Lorsqu’elle se termine, il faut prendre en compte plusieurs hypothèses :

– Le maître d’ouvrage s’est fait assisté par un professionnel compétent pour la livraison et cette livraison a été faite sans réserve. Le contrat est terminé et donc le garant est libéré.

– La livraison est faite sans assistance d’un professionnel : le maître d’ouvrage s’il n’a pas fait de réserves dans un délai de 8 jours à compter de la remise des clés, le garant sera libéré puisque le contrat est terminé.

– La livraison est faite avec des réserves, le contrat n’est pas terminé puisqu’il y a des réserves. Le garant va être libéré à la levée des réserves.

Par ailleurs, le garant dispose d’une action récursoire contre l’assureur dommage-ouvrage (art. L. 443-1 du Code des assurances).

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