Vous vous apprêtez à signer un contrat de location d’un appartement ou d’une maison ? Vérifiez que le montant de votre loyer a été correctement déterminé, surtout si le logement est situé en zone tendue ! En effet, il est important de déterminer si le logement concerné par la location est situé en zone tendue, car des règles de fixation du loyer en dépendent. LegaLife vous aide à y voir plus clair et à identifier quelles sont les règles qui s’appliquent à votre logement !

Dans le cadre d’une location, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, pour un bail d’habitation meublé ou non meublé.
S’il est vrai que le locataire peut théoriquement tenter de négocier ce montant, en pratique, il aura peu de chances d’obtenir le logement s’il le fait. Le propriétaire garde donc tout pouvoir pour fixer le loyer.

En revanche, au cours de la location, le locataire bénéficie d’une protection afin d’éviter les abus de la part du propriétaire. Ainsi, les possibilités de révision du loyer d’un bail d’habitation sont encadrés par loi 89-462 du 6 juillet 1989. Cette protection concerne les biens loués vides ou meublés.

A la relocation , le propriétaire est en principe de nouveau libre de fixer un nouveau montant pour le loyer. Toutefois, il perd cette liberté si le logement est situé en zone tendue.

Qu’est-ce que la relocation ?

La relocation s’entend d’un bien dont le dernier locataire est parti il y a moins de 18 mois. Cette distinction est importante car si le locataire est parti il y a plus de d’un an et demi, les règles afférentes à la relocation en zone tendue ne s’appliquent pas. On procède comme si le bien était loué pour la première fois.

Le propriétaire est alors libre de fixer le loyer comme il l’entend si le bien n’a pas été occupé depuis plus de 18 mois.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Ce sont les zones dans lesquelles la demande est significativement plus importante que l’offre de location immobilière, dans des aires  d’urbanisation continues, qui comprennent plus de 50 000 habitants.

Ces zones s’étendent sur 28 agglomérations et la liste de l’ensemble de communes concernées est fixée par décret et consultable sur le site proposé par le gouvernement.

Afin de limiter l’inflation des prix sur ces communes, la loi Alur de 2014 prévoit que les loyers sont encadrés lors de leur relocation.

Ainsi, le loyer doit être le même que le dernier loyer fixé par l’ancien locataire.

3 limites existent cependant. Le bailleur peut fixer le nouveau loyer sans contrainte, si :

• le loyer était manifestement sous-évalué
• le bailleur a fait des travaux dans le bien
• le logement n’est pas une résidence principale

1ère Limite : tous les logements ne sont pas concernés !

Seule la résidence principale des locataires est touchée par l’encadrement des loyers. Les logements loués comme pied-à-terre ou résidence secondaire ne sont pas concernés.

En revanche, les baux spéciaux comme les baux étudiants de 9 mois sont également visés par cette mesure.

2ème Limite : déplafonnement du loyer en cas de travaux

Si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial des travaux d’amélioration ou de mise en conformité sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

Dans cette situation, le loyer peut être réévalué de 15% du coût réel des travaux TTC chaque année maximum. Le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué librement, si le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration récents (moins de 6 mois) pour une somme au moins égale à 1 an de loyer.

3ème Limite : le cas de la sous-évaluation du bien

Le déplafonnement du loyer pour loyer précédent manifestement sous-évalué : dans ce cas, le loyer peut être augmenté. L’augmentation ne doit toutefois pas être supérieure à la moitié de la différence entre l’ancien loyer et les loyers proposés dans le voisinage pour des biens similaires.

Dans les faits, le bien restera donc en dessous du prix du marché.

Questions fréquentes :

• Le loyer baisse-t-il automatiquement lorsque l’IRL est négatif ?

NON. Si l’IRL est négatif, comme il l’a été en janvier 2010, la révision du loyer ne se fait pas automatiquement  à la baisse car le bail peut prévoir ce cas de figure et n’autoriser que les révisions à la hausse. En revanche, si le bail ne prévoit pas cette éventualité, la révision peut tout à fait être effectuée à la baisse.

• Que faire en cas de litige sur l’augmentation du loyer ?

La révision annuelle du loyer ne peut être contestée.

En revanche, lors du renouvellement du bail et de la réévaluation du loyer, le locataire peut contester la proposition en prouvant au moyen de contre références que son loyer n’est pas «manifestement sous évalué » ou que la proposition du bailleur est exagérée. Il peut également choisir de ne pas accepter la proposition en n’y répondant pas. Dans ces deux cas, la commission départementale de conciliation est saisie par le propriétaire. Si aucun accord n’est trouvé, il pourra se tourner vers le tribunal d’instance du lieu de l’immeuble qui s’appuiera sur l’avis de la commission et fixera le nouveau loyer.

• Le nouveau propriétaire d’un bien déjà loué peut-il augmenter le loyer ?

NON. Lors d’un changement de propriétaire, le montant du loyer doit rester identique. Le nouveau bailleur peut uniquement augmenter le loyer selon les règles qui se seraient appliquées à l’ancien bailleur. Il peut cependant l’augmenter lors du renouvellement du bail si le loyer est manifestement sous-évalué.

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