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Les mesures instaurées par la Loi ELAN

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Ecrit par Rita Guelzim

Les objectifs de la loi ELAN portant évolution du logement de l’aménagement et du numérique

La loi ELAN est le fruit d’une longue concertation de professionnels sur des thèmes jugés sensibles et essentiels par le gouvernement Macron.  Elle a été publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018 et ne comprend pas moins de 234 articles !

En effet, face à un constat négatif sur les processus de construction, long et complexe, mais aussi sur les difficultés de logement pour les personnes les plus défavorisées, les législateurs ont tenu à régir.

Egalement conscient que l’absence de mobilité dans le logement a son impact sur la mobilité de l’emploi, cette loi créé un nouveau type de bail : le bail mobilité.

Ainsi, accélération de la construction, accessibilité des logements, simplification des procédures d’urbanisme, lutte contre les abus, amélioration du cadre de vie en logement social mais aussi revitalisation du territoire se comptent parmi les objectifs de cette nouvelle législation.

 Cette loi vous concerne ! LegaLife vous propose donc une mise à jour sur les nouvelles dispositions d’application immédiate ainsi que sur celles à venir…

Les mesures essentielles d’application immédiate

Le nouveau bail mobilité

Ce nouveau contrat est particulièrement intéressant pour ceux amenés à déménager pour des raisons professionnelles (missions ou mutations), ou encore pour les étudiants (alternance, stage…).

Soumis à un régime plus souple que celui de la location meublée, outre le fait de faciliter la mobilité des locataires, il se veut plus flexible pour les propriétaires.

Ce qu’il faut retenir de ce bail c’est qu’il pourra durer d’un à dix mois. Il est non renouvelable et le bailleur ne pourra exiger de dépôt de garantie au locataire.

Dans la foulée, on retiendra la création de deux autres nouveaux contrats :

  1. création de la cohabitation intergénérationnelle solidaire (art 117)
  2. création d’un ” habitat inclusif ” pour les personnes handicapées et/ou âgées (art 129)

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Un allègement du formalisme du cautionnement

L’article 47 de la loi supprime le caractère manuscrit de l’engagement de caution. Donc la caution n’aura plus qu’à signer l’acte sur un modèle type.

La remise dématérialisée des diagnostics

Pour les baux désormais les diagnostics obligatoires en matière de location pourront être communiqués par voie dématérialisée. En effet, ces obligations n’ont cessé de se multiplier au fil du temps… Cette disposition est applicable pour les extraits du règlement de copropriété, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat (art. 218)

Fin de la clause de solidarité pour le conjoint victime de violence conjugale

Mesure en faveur du conjoint victime de violence conjugale, elle limite la clause de solidarité contenue dans le bail à partir de l’information du bailleur ( art 47 bis B).

Plus de trêve hivernale pour les squatteurs !

Désormais, seuls les locataires ne pourront pas être expulsés entre le 1 novembre et le 31 mars, de plus la loi Élan supprime le bénéfice du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion.

 

Les mesures à venir 

Le grand retour de l’encadrement des loyers

En effet avant la loi ALUR le principe était celui que les loyers étaient librement fixés par les parties au bail.

La loi précitée de 2014 a introduit une nouveauté qui consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement afin d’y favoriser son accès. Parce que dans les “zones tendues” les loyers pratiqués peuvent être disproportionnés aux revenus des ménages, la loi instaurait un observatoire des loyers pour réduire les excès sur les montants pratiqués.

Ce dispositif n’aura finalement été expérimenté que par Paris et Lille jusqu’à son annulation par le Tribunal Administratif en 2017.

La loi ELAN fait renaître l’encadrement des loyers. Elle prévoit une expérimentation sur 5 ans dans tout ou partie des zones tendues (et non plus par agglomération). L’initiative de l’expérimentation est laissée aux métropoles et résultera également de la constatation objective de tensions locatives.

Pour être désormais plus efficace, des sanctions seront opposables aux bailleurs en cas de non-respect des dispositions prévues.

Pour bien comprendre ce dispositif visitez notre guide : Zone tendue, tout savoir sur l’encadrement des loyers

Standardisation du bail numérique

L’article 217 de la loi prévoit que le gouvernement sera habilité à créer par voie d’ordonnance un régime d’agrément des prestataires qui assistent les propriétaires et les locataires dans l’établissement des divers contrats de locations à l’aide d’outils numériques et à améliorer la connaissance des données relatives aux contrats de location.

Vers un DPE opposable et plus fiable  

L’article 179 de la loi prévoit que cette annexe du compromis de vente et du contrat de bail soit opposable au bailleur et/ou vendeur. Cette mesure sera effective à partir du 1er janvier 2021 (article 179)

L’amélioration du droit de la copropriété 

Toujours par voie d’ordonnance, le gouvernement est autorisé à procéder à l’adoption de la partie législative d’un Code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin d’améliorer la lisibilité de l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété.

En outre, l’ordonnance procédera à une réforme du droit des copropriétés afin de limiter les contentieux judiciaires grâce à des règles plus simples et plus accessibles.

 

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Les autres “essentiels” du texte

La loi ayant un large champ, toutes les nouveautés n’ont pas été citées. Quelques mesures et objectifs sont néanmoins à retenir…

 Dynamiser le foncier

Pour ce faire, la loi nouvelle prévoit plusieurs choses dont une facilité de soutien pour les opérations d’aménagement. (Art 1 et 3)

De plus, celle-ci favorise la libération du foncier (art 23 à 26). Enfin, la transformation des bureaux en logements est favorisé par divers mécanismes (art 28 à 32).

Simplifications en matière d’urbanisme, d’autorisation d’urbanisme et du traitement du contentieux de l’urbanisme

Ainsi donc, le gouvernement est habilité par voie d’ordonnance à améliorer et alléger ces procédures notamment concernant les obligations comptables et les documents opposables au SCOT ou encore au PLU.

Le texte prévoit en outre la sécurisation et une simplification du dossier pour une demande de permis de construire. En effet, la loi prévoit par ailleurs une procédure dématérialisée à partir de janvier 2022 pour les demandes d’autorisations d’urbanisme.

Enfin, des mesures ont été mises en place pour prévenir de recours abusifs concernant des autorisations d’urbanisme. (art 80)

Mesures relatives au droit de la construction

Que ce soit pour les ventes en l’état futur d’achèvement, les ventes d’immeubles à construire ou encore les constructions de maisons individuelles, le texte apporte des modifications. (art 65,66,75)

Les mesures instaurées par la Loi ELAN
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A propos de l'auteur

Rita Guelzim

Diplômée d'un Master 1 en Droit économique à Sciences Po Paris, je suis notamment en charge de la rédaction de nos guides juridiques.

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