Bail d’habitation : le diagnostic plomb

Le saturnisme, intoxication grave liée au plomb se trouvant dans des peintures anciennes, est aujourd’hui un problème de santé publique. Des mesures de prévention ont été prises en matière de lutte contre le saturnisme aux articles L 1334-2 et suivants du Code de la santé publique.

Depuis le 12 août 2008, tout propriétaire bailleur doit remettre à son locataire un Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), en annexe du contrat de bail.

En quoi consiste le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ?

Le CREP présente la mesure de la concentration en plomb des revêtements du logement (peintures et tapisseries) et son état de conservation. Il dresse, le cas échéant, un relevé des facteurs de dégradations du bâti. Est annexée à ce constat une notice d’information. Le CREP doit être réalisé par un professionnel disposant d’une certification délivrée par un organisme accrédité par la COFRAC.

Quels sont les bâtiments concernés par l’obligation d’établir un constat de risque d’exposition au plomb ?

L’article L 1334-7 du Code de la santé publique prévoit qu’un CREP doit être établi pour tous les bâtiments à usage d’habitation, construits avant le 1er janvier 1949. Cela concerne tant les maisons individuelles que les immeubles collectifs.

Le CREP porte exclusivement sur les parties privatives du logement, y compris les revêtements extérieurs (les volets par exemple). Les canalisations en plomb ne sont pas concernées par le champ d’application du CREP.

Pour les locaux soumis au statut de la copropriété, le CREP ne porte que sur les seules parties privatives de l’immeuble. Les parties communes des immeubles d’habitation doivent elles, en principe,  avoir fait l’objet d’un CREP avant le 12 août 2008.

Quelles sont les conséquences d’un constat de risque d’exposition au plomb positif ?

Si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils légaux (1 mg/cm²), le bailleur doit en informer les occupants et procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition, à ses frais. Concernant les parties communes, la copropriété est tenue de réaliser les travaux.

Les travaux comprennent, d’une part, les travaux visant les sources de plomb elles-mêmes et, d’autre part, ceux visant à assurer la pérennité de la protection. Ceux-ci doivent être réalisés avant la mise en location du logement.

Si le diagnostic fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, il est immédiatement transmis au préfet. Des moisissures, tâches d’humidité ou encore un plafond menaçant de s’écrouler constituent de tels facteurs.

Quand le bailleur est-t-il tenu de fournir le constat de risque d’exposition au plomb ?

Le constat de risque d’exposition au plomb doit être fourni au nouveau locataire lors de la signature du bail d’habitation. Il est intégré dans le Dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à tout nouveau contrat de bail. A ce moment là, le CREP doit avoir été établi au moins six ans avant la signature du bail. Toutefois, si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures aux seuils légaux, il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque contrat de location. Il suffira alors de joindre le constat initial à chaque contrat de location, sans mise à jour.

Enfin, sauf stipulation contractuelle contraire, le CREP est établi aux frais du bailleur.

Quelles sanctions risque le bailleur qui ne s’acquitte pas de ses obligations relatives au constat de risque d’exposition au plomb ?

Le propriétaire-bailleur peut engager sa responsabilité civile et pénale en cas de non respect des obligations particulières de sécurité et de prudence qui lui incombent.

D’une part, le défaut de fourniture au locataire du CREP lors de la signature du contrat de bail constitue un manquement à l’obligation contractuelle du bailleur de délivrer un logement décent. Dans ce cas, celui ci pourra voir sa responsabilité engagée devant un juge pour vices cachés. Le locataire pourra alors demander des dommages et intérêts.

D’autre part, l’article L 1334-9 du Code de la santé publique précise que la non-réalisation de ces travaux avant la mise en location constitue un manquement grave aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur.

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Textes de références

• Articles R 1334-10 à R 1334-12 du Code de la Santé Publique
• Arrêté du 25 avril 2006 relatif aux travaux en parties communes nécessitant l’établissement d’un constat de risque d’exposition au plomb
• Décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006 relatif aux durées de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique 
• Arrêté du 12 mai 2009 relatif au contrôle des travaux en présence de plomb, réalisés en application de l’article L. 1334-2 du code de la santé publique
• Arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb
• Arrêté du 19 août 2011 relatif au diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures

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Documents juridiques

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