Le bail est un contrat qui lie un bailleur, en général propriétaire d’un bien immobilier, et un locataire, qui occupe ce bien pour une durée déterminée en contrepartie du paiement d’une somme d’argent appelée loyer.

Il existe différents types de baux :

Nous allons voir ainsi quelles sont les différentes obligations auxquelles sont tenus le locataire et le bailleur.

Les obligations du bailleur vis-à-vis du locataire

Le bailleur, souvent propriétaire, est tenu de 3 obligations vis-à-vis du locataire :

Obligation de délivrance du bailleur

Définition de l’obligation de délivrance

Le bailleur est tenu :

  • de mettre à disposition le bien, ce qui consiste tout simplement à ce que le locataire puisse effectivement prendre possession du bien immobilier à la date prévue entre les 2 parties au contrat de bail. Ainsi tel n’est pas le cas si le bailleur donne un bien qui est dépourvu d’arrivée d’eau ou dont le raccordement individuel au réseau public d’électricité n’a pas été effectué.

  • que le bien soit conforme à la destination prévue dans le contrat de bail. Ce problème se pose davantage dans le cas d’un local commercial, plutôt que s’il s’agit d’un bail d’habitation. En effet, le local commercial doit être délivré de sorte que le locataire puisse y établir son fonds de commerce et exercer son activité.

  • que le bien soit en bon état au moment de sa délivrance. Etant précisé que si une clause dans le contrat de bail attestait que le locataire acceptait de prendre le local/ bien en l’état, elle n’exonère pas le bailleur de livrer un bien en bon état. Ce dernier est tenu d’effectuer toutes les réparations nécessaires pour que le locataire puisse jouir de son bien.

Sanction

En cas de non-respect de cette obligation de délivrance, le locataire a 3 possibilités:

  • l’exécution forcée demandée au tribunal à moins que ce soit impossible,
  • la résiliation du contrat de bail ,

Dans le cas où le bailleur exécute son obligation mais tardivement ou partiellement, alors le locataire a la possibilité de :

  • demander une réduction des loyers correspondant au préjudice subi,
  • demander des dommages et intérêts,
  • soulever l’exception d’inexécution lui permettant de suspendre ses paiements du loyer, voir leur restitution.

Cependant, le bailleur peut ne pas voir sa responsabilité engagée s’il arrive à prouver que le non-respect de son obligation de délivrance est dû à un cas de force majeure (événement irrésistible et imprévisible, par exemple une catastrophe naturelle) ou au comportement du locataire. Par contre si ce non-respect est du fait d’un tiers, le bailleur n’est pas exonéré.

Cependant, le bailleur reste responsable même si le comportement d’un tiers est à l’origine du défaut de délivrance du bien loué.

Obligation de garantie du bailleur

Garantie de vices cachés

Le bailleur garantit le locataire si jamais il y a des vices, quand bien même il n’aurait pas été au courant au moment de la conclusion du contrat de bail. Ces vices doivent empêcher le locataire d’utiliser le bien normalement, comme prévu. Par exemple le cas de la découverte d’amiante, cela est considéré comme un vice caché par le bailleur. Dans ce cas, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur et demander une indemnité. Cependant, il n’est pas tenu des vices apparents qui par définition sont connus du locataire.

Garantie d’éviction

Le bailleur n’a pas à garantir le locataire contre des troubles du fait des tiers à moins que le bailleur ait aggravé les choses. Par contre, il garantit le locataire contre des troubles tenant à la propriété du bien loué tel qu’une demande en revendication. Ainsi le locataire peut demander à voir ses loyers diminués.

Obligation d’entretien

Le bailleur est tenu d’entretenir le bien. C’est-à-dire qu’il doit effectuer tous les travaux autres que les réparations locatives listées à l’article 1754 du Code Civil.

Les obligations du locataire vis-à-vis du bailleur

Le législateur distingue entre les obligations actives et passives du locataire.

Obligations actives

Le locataire est tenu de :

  • faire un usage paisible des lieux. Il est entendu par là que le locataire ne doit pas occasionner des nuisances pour autrui. Il doit ainsi respecter les règles de co-propriété ou règlement intérieur de l’immeuble. Si ce n’est pas le cas, le bailleur sera tenu responsable pour le locataire, cependant il aura la possibilité de résilier le bail.
  • garantir les dégradations causées au bien. Le locataire peut s’exonérer de cette garantie s’il prouve que les dégradations ont eu lieu par:
    • cas de force majeure
    • faute du bailleur tel que le défaut d’entretien dont il a la charge
    • fait d’un tiers tel qu’un voleur
  • assurer l’entretien du bien. Le décret de 1987 énumère précisément les 6 catégories concernées par l’entretien :
    • les parties extérieures dont le locataire est le seul à jouir tel que le jardin privatif, les auvents, gouttières le cas échéant
    • les portes et fenêtres
    • les parties intérieures telles que plafonds, murs, cloisons, revêtements de sol, placards et menuiserie
    • les installations de plomberie
    • l’équipement d’installation d’électricité
    • les autres équipements mentionnés dans le contrat.
  • souscrire une assurance des risques locatifs. Le locataire doit donner au bailleur une attestation de son assureur à la remise des clefs puis chaque année ensuite.

Obligations passives

Le locataire est également tenu de :

  • ne pas procéder à la cession du contrat. Un cession de contrat bail n’est possible que si le bailleur l’a autorisé par écrit, sinon la cession est nulle. Si elle est possible, il faut que le contrat soit signé par le bailleur, le locataire cédant et le locataire preneur.
  • ne pas sous-louer son bien. En effet la sous-location est interdite par la loi, le principe est donc l’impossibilité de sous-louer. Cependant, la sous-location est possible si l’autorisation est expressément donnée par le propriétaire au locataire. Le propriétaire devra ainsi donner son accord par écrit, de même qu’il pourra donner son accord quant au loyer proposé par le locataire. La spéculation étant interdite, le loyer payé par le sous-locataire ne peut jamais être supérieur au loyer payé par le locataire.
  • ne pas porter atteinte à la destination des lieux. Ainsi si vous avez signé un bail d’habitation, vous ne pouvez pas en tant que locataire exercer votre activité professionnelle dans ce local, inversement également.
  • ne pas transformer les biens loués. Le locataire doit demander l’autorisation du bailleur s’il souhaite transformer les lieux, sinon le propriétaire est en droit de lui demander de remettre le bien dans l’état dans lequel il était avant la conclusion du contrat de bail.
  • effectuer certains travaux.

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Locataire et bailleur : les droits et devoirs de chacun
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