Le bail est un contrat qui lie un bailleur, en général propriétaire d’un bien immobilier, et un locataire, qui occupe ce bien pour une durée déterminée en contrepartie du paiement d’une somme d’argent appelée loyer.
Il existe différents types de baux :
- le bail commercial lorsque le bien est utilisé pour exercer une activité industrielle, commerciale, agricole ou artisanale.
- Un bail professionnel lorsque le local est utilisé pour exercer une activité professionnelle hors industrielle, agricole, artisanale
- le bail mixte à usage d’habitation et à usage professionnel
- Un bail à usage d’habitation qui se subdivise en 2 sous-catégories :
Nous allons voir ainsi quelles sont les différentes obligations auxquelles sont tenus le locataire et le bailleur.
Table des matières
Les obligations du bailleur vis-à-vis du locataire
Le bailleur, souvent propriétaire, est tenu de 3 obligations vis-à-vis du locataire :
Obligation de délivrance du bailleur
Définition de l’obligation de délivrance
Le bailleur est tenu :
-
de mettre à disposition le bien, ce qui consiste tout simplement à ce que le locataire puisse effectivement prendre possession du bien immobilier à la date prévue entre les 2 parties au contrat de bail. Ainsi tel n’est pas le cas si le bailleur donne un bien qui est dépourvu d’arrivée d’eau ou dont le raccordement individuel au réseau public d’électricité n’a pas été effectué.
-
que le bien soit conforme à la destination prévue dans le contrat de bail. Ce problème se pose davantage dans le cas d’un local commercial, plutôt que s’il s’agit d’un bail d’habitation. En effet, le local commercial doit être délivré de sorte que le locataire puisse y établir son fonds de commerce et exercer son activité.
-
que le bien soit en bon état au moment de sa délivrance. Etant précisé que si une clause dans le contrat de bail attestait que le locataire acceptait de prendre le local/ bien en l’état, elle n’exonère pas le bailleur de livrer un bien en bon état. Ce dernier est tenu d’effectuer toutes les réparations nécessaires pour que le locataire puisse jouir de son bien.
Sanction
En cas de non-respect de cette obligation de délivrance, le locataire a 3 possibilités:
- l’exécution forcée demandée au tribunal à moins que ce soit impossible,
- la résiliation du contrat de bail ,
Dans le cas où le bailleur exécute son obligation mais tardivement ou partiellement, alors le locataire a la possibilité de :
- demander une réduction des loyers correspondant au préjudice subi,
- demander des dommages et intérêts,
- soulever l’exception d’inexécution lui permettant de suspendre ses paiements du loyer, voir leur restitution.
Cependant, le bailleur peut ne pas voir sa responsabilité engagée s’il arrive à prouver que le non-respect de son obligation de délivrance est dû à un cas de force majeure (événement irrésistible et imprévisible, par exemple une catastrophe naturelle) ou au comportement du locataire. Par contre si ce non-respect est du fait d’un tiers, le bailleur n’est pas exonéré.
Cependant, le bailleur reste responsable même si le comportement d’un tiers est à l’origine du défaut de délivrance du bien loué.
Obligation de garantie du bailleur
Garantie de vices cachés
Le bailleur garantit le locataire si jamais il y a des vices, quand bien même il n’aurait pas été au courant au moment de la conclusion du contrat de bail. Ces vices doivent empêcher le locataire d’utiliser le bien normalement, comme prévu. Par exemple le cas de la découverte d’amiante, cela est considéré comme un vice caché par le bailleur. Dans ce cas, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur et demander une indemnité. Cependant, il n’est pas tenu des vices apparents qui par définition sont connus du locataire.
Garantie d’éviction
Le bailleur n’a pas à garantir le locataire contre des troubles du fait des tiers à moins que le bailleur ait aggravé les choses. Par contre, il garantit le locataire contre des troubles tenant à la propriété du bien loué tel qu’une demande en revendication. Ainsi le locataire peut demander à voir ses loyers diminués.
Obligation d’entretien
Le bailleur est tenu d’entretenir le bien. C’est-à-dire qu’il doit effectuer tous les travaux autres que les réparations locatives listées à l’article 1754 du Code Civil.
Les obligations du locataire vis-à-vis du bailleur
Le législateur distingue entre les obligations actives et passives du locataire.
Obligations actives
Le locataire est tenu de :
- faire un usage paisible des lieux. Il est entendu par là que le locataire ne doit pas occasionner des nuisances pour autrui. Il doit ainsi respecter les règles de co-propriété ou règlement intérieur de l’immeuble. Si ce n’est pas le cas, le bailleur sera tenu responsable pour le locataire, cependant il aura la possibilité de résilier le bail.
- garantir les dégradations causées au bien. Le locataire peut s’exonérer de cette garantie s’il prouve que les dégradations ont eu lieu par:
- cas de force majeure
- faute du bailleur tel que le défaut d’entretien dont il a la charge
- fait d’un tiers tel qu’un voleur
- assurer l’entretien du bien. Le décret de 1987 énumère précisément les 6 catégories concernées par l’entretien :
- les parties extérieures dont le locataire est le seul à jouir tel que le jardin privatif, les auvents, gouttières le cas échéant
- les portes et fenêtres
- les parties intérieures telles que plafonds, murs, cloisons, revêtements de sol, placards et menuiserie
- les installations de plomberie
- l’équipement d’installation d’électricité
- les autres équipements mentionnés dans le contrat.
- souscrire une assurance des risques locatifs. Le locataire doit donner au bailleur une attestation de son assureur à la remise des clefs puis chaque année ensuite.
Obligations passives
Le locataire est également tenu de :
- ne pas procéder à la cession du contrat. Un cession de contrat bail n’est possible que si le bailleur l’a autorisé par écrit, sinon la cession est nulle. Si elle est possible, il faut que le contrat soit signé par le bailleur, le locataire cédant et le locataire preneur.
- ne pas sous-louer son bien. En effet la sous-location est interdite par la loi, le principe est donc l’impossibilité de sous-louer. Cependant, la sous-location est possible si l’autorisation est expressément donnée par le propriétaire au locataire. Le propriétaire devra ainsi donner son accord par écrit, de même qu’il pourra donner son accord quant au loyer proposé par le locataire. La spéculation étant interdite, le loyer payé par le sous-locataire ne peut jamais être supérieur au loyer payé par le locataire.
- ne pas porter atteinte à la destination des lieux. Ainsi si vous avez signé un bail d’habitation, vous ne pouvez pas en tant que locataire exercer votre activité professionnelle dans ce local, inversement également.
- ne pas transformer les biens loués. Le locataire doit demander l’autorisation du bailleur s’il souhaite transformer les lieux, sinon le propriétaire est en droit de lui demander de remettre le bien dans l’état dans lequel il était avant la conclusion du contrat de bail.
- effectuer certains travaux.
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Modèles de contrats
Si vous avez besoin d’un :
- contrat de bail commercial;
- contrat de bail mixte
- ou encore un contrat de bail d’habitation meublée
- d’un contrat de bail d’habitation non meublée
- d’un contrat de bail à usage exclusivement professionnel
- d’une lettre de résiliation de contrat de bail
[…] Locataire et bailleur : les droits et devoirs de… […]
Bonjour,
je loue un appartement meublé depuis plus de 5ans au même locataire , le changement de l électroménager usé nous incombe t’il toujours ?
Cordialement
je cherche la loi qui obligerait le proprietaire à repeindre son logemementsi ce n’a pas été fait depuis 10 ans
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Bonjour,,
Je loue une maison non meublée à une locataire depuis un peu plus de quatre ans, cette maison a été visitée par la locataire avant la signature du bail; un état des lieux a été établi en sa présence par une agence indépendante . Depuis quatre ans cette maison n’a jamais été chauffée ce qui a entraîné une dégradation des peintures et papiers peints, le jardin n’a jamais été entretenu et on y trouve de nombreux sacs poubelle, idem dans la cave. J’ai été contraint par les services techniques de la mairie de faire de nombreux travaux. Cette maison est devenue limite insalubre !!! D’autres travaux sont prévus ! Suis je en droit de dénoncer le bail qui me lie à cette locataire indélicate?
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Mon bailleur me fait signer un bail d HLM j en août 2012 je lui donne une caution de 366e et un loyer de 367 e et la caf d’Arras lui verse une caution et un loyer de 366e et 307 euros au prorata pour mon dossier FSL verser directement sur leur compte bancaire mais à ce jour je n’ai jamais récupérer ma caution et de plus en Novembre 2012 deux mois plus tard la société m’annonce de ne faire aucun travaux d’embellissement dans mon logement pour cause de réhabilitation des immeubles ainsi que de mon logement pour fin 2012 pour une durée de 3 ans environ. .3 ans de loyers à payer pour des nuisances sonores dû aux travaux et autres. En 2015 lors de ma mutation avec le même bailleur le jour de la signature du bail les commerciaux me réclame 430 euros à payer en plusieurs mensualités avec des documents d’un plan d’apurement d’une dette inexistante car l’état des lieux précédent indiqué aucun dégâts. En 2019 je n’ai toujours pas reçu ma caution de 366 de 2012 et impossible de récupérer les 430 euros pour ma mutation. Je compte les poursuivre en justice et demander réparation financière avec les pénalités et dénoncer les méthodes litigieux je ne veux pas faire de cadeaux j’ai perdu 4 ans de mon temps à expliquer mon cas de services en service sans résultats. Que puisse je réclamer et comment faire?
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Bonjour,
Je suis locataire d’un appartement depuis le mois de mai 2019, mon bailleur m’a obligé à louer avec un emplacement de parking qui ne m’a jamais été accessible.
Mon bailleur n’est pas en capacité de me remettre une télécommande qui fonctionne et qui me permettrait d’accéder au garage et continue de m’envoyer chaque mois des quittances de loyer que j’ai bien évidemment arrêté de payer.
Le plus embêtant étant que toutes les places extérieures sont payantes.
Cela fait donc 6 mois que le bailleur ne met pas à disposition le garage qu’il m’a obligé de prendre en me faisant signer un bail et payer une caution et cela sans trouver de solution. Il refuse même catégoriquement ma proposition de résilier le bail du garage.
Que puis-je faire s’il vous plaît ?
Merci 🙏
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Bonsoir, ma locataire a refusé de signer l’etat des lieux de sortie tout en prenant soin de récupérer son exemplaire.
Cette dernière n’a pas respecté les clauses particulières du bail qu’elle avait signé en 2017. A savoir qu’il ne fallait pas faire des trous dans la fibre de verre et que l’appartement ne devait pas comporter de traces au murs. Si tel était le cas , alors ces derniers auraient du être repeint dans leurs couleurs d’origine.
Aujourd’hui cette dame me fait convoquer par la commission départementale car après lui avoir fourni un devis de peinture, et après photos prises le jour de l’etat des lieux de sortie elle conteste tjs!!!
Que faire???
Bonjour, nous ne sommes malheureusement pas habilités à donner des conseils juridiques. Bien à vous,
Bonjour,
J’ai signé un bail il y a 13 ans pour une habitation privé et l’était des lieux étaient vraiment passable même l’agence qui me la fait visiter a l’époque avait honte du nous faire visiter la maison, nous l’avons prise vu qu’il nous fallait qu’on déménage depuis nous avons fait des petits travaux d’isolation et autres pour notre bien être malheureusement des qu’il y a de gris travaux important on a du mal a les faites par notre proprio par exemple j’ai eu un souci de chauffe eau par sa vetusté j’ai eu mon proprio et ma demandé d’appeler un plombier ce que j’ai fait il est venu mais na pas pu faire l’échange il ne trouvais pas le branchement sur le tableau donc il ma branché ça avec un domino et rester comme ça pendant un long moment, ayant un enfant de bas âge a l’époque j’ai fait appel a une association pour savoir que faire et grâce a eux mon proprio a fait le nécessaire, la aujourd’hui j’ai un dégât des eaux au niveau de ma salle de baincar ça traverse mon plafond je suis obligé de metre un bac pour les gouttes qui tombent et comme mon proprio ne bouge toujours (il est au courant depuis cet été on est quand même au mois de février) j’ai fait marcher mon assurance et la je viens d’apprendre que j’aides champignons au niveau de mon plafond et tous les soirs quand ont prends notre douche on fait sauter les plombs apparament mon électricité n’est pas au norme moi et ma famille prenons des coups de bourres des qu’ont touchent du métal et ensuite il y a mes fenêtres du bas changés a notre arrivée mais vu qu’il n’y a pas de grille d’aération la moisissure s’installe et les fenêtres a l’étage sont encore en bois, simple vitrage et sont couvertes de moisissures et la mon proprio me dit qu’il ne fera pas le changement sa coûte trop cher ( normal elle droit faite sur mesure) et pour les moisissures ma dit que c’est pass grave de sa se nettoie et pourrir finir mon compteur d’eau est a mon nom et mon proprio me verse une somme tous les ans a t’il droit de faire ça je suis perdu est malheureusement je connais pas les lois pouvez vous m’aider ou m’indiquer les marches a suivre je vous en remercie.
Bonjour, nous ne sommes malheureusement pas habilités à donner des conseils juridiques. Bien à vous,
Bonjour,
Il est indiqué ci-dessus, dans les obligations du locataire: “faire un usage paisible des lieux. Il est entendu par là que le locataire ne doit pas occasionner des nuisances pour autrui. Il doit ainsi respecter les règles de co-propriété ou règlement intérieur de l’immeuble. Si ce n’est pas le cas, le bailleur sera tenu responsable pour le locataire, cependant il aura la possibilité de résilier le bail.”
En cas de non respect de cette clause du contrat de location, comment résilier le bail ? Sous quel délai ?
Merci
[…] vous décidez de louer un logement, vous avez des droits, mais aussi des devoirs. Ces droits et devoirs sont à respecter par le locataire pendant toute la durée du bail. Il est important de les […]