Le bail professionnel

Outre le bail d’habitation et le bail commercial, il existe aussi le bail professionnel. LegaLife vous en dit plus sur ce contrat de bail spécifique.

Qu’est-ce qu’un contrat de bail à usage exclusivement professionnel ?

Un bail à usage exclusivement professionnel est l’équivalent du bail commercial pour les sociétés non-commerciales : il concerne donc les sociétés poursuivant une activité libérale, réglementée ou non. La société locataire aura ainsi une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole.

Il est moins contraignant que le bail commercial, mais il reste soumis à une réglementation spécifique. Par ailleurs, ce bail ne permet pas à l’occupant de résider dans les locaux : ce n’est pas un bail d’habitation, ni un bail mixte.

Existe-t-il des conditions particulières pour louer un bail professionnel ?

Le locataire doit être avoir pour objectif de poursuivre une profession dont les revenus sont soumis aux bénéfices non commerciaux (BNC). Si la société est enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés, elle devra signer un bail commercial.

Cela concerne donc la plupart des professions libérales, réglementées (experts-comptables, avocats, …) comme non réglementées (conseils en gestion, agents d’affaires, …). Certaines en sont par contre exclues et doivent signer un bail commercial : agents d’assurances, agents immobiliers, opticiens, généalogistes.

La Cour de Cassation a également admis que des associations signent un bail professionnel.
Comme le bail commercial, il est obligatoire que le bail professionnel soit rédigé à l’écrit.

Quels éléments doivent obligatoirement figurer dans le bail professionnel ?

La précision la plus importante est la destination des locaux : le bail doit faire mention de la profession du locataire, et des activités réalisées sur place dans l’exercice de cette profession. Toute activité qui n’a pas été incluse dans le bail serait interdite, et soumise à autorisation du bailleur.

Cependant, ni l’usage que le locataire peut en faire ni la nature des locaux ne peuvent modifier la qualification à retenir du bail. Une activité commerciale ne transformerait donc pas le bail professionnel en bail commercial.

Bien que la loi ne réglemente pas ces questions, elle impose que soient inscrits dans le bail le montant du loyer et ses modalités de paiement (et de révision le cas échéant), les garanties de paiement, la répartition des charges et des obligations d’entretien et de réparation, et enfin les assurances.

En principe, le bail peut être cédé ou donné lieu à sous-location, avec autorisation du bailleur. Les parties peuvent en décider autrement, mais elles devront l’écrire dans le bail.

Combien de temps dure un bail professionnel ?

La durée minimale d’un bail professionnel est de 6 ans. Cela signifie que le bailleur ne pourra pas résilier le bail avant une période de 6 ans.

Ce minimum signifie que les parties peuvent s’accorder pour un bail plus long.

Le bail professionnel peut aussi être renouvelé. Ce renouvellement doit être exprès, à moins que les parties prévoient dans le contrat initial la possibilité d’une reconduction tacite.

Un renouvellement vaut toujours pour la durée prévue initialement (si les parties ont prévu un contrat de 9 ans, la reconduction vaudra aussi pour 9 années).

Quel loyer pour un bail professionnel ?

Le montant du loyer pour un bail professionnel est libre : il est théoriquement le fruit des négociations entre bailleur et locataire. En tout cas, son montant et les modalités de paiement doivent être inscrits dans le contrat.

Le loyer peut donner lieu à révision, mais cette révision doit être prévue dans le bail. Le cas échéant, ce dernier devra également faire mention des indices de référence de l’INSEE choisis pour calculer le montant de la révision.

A toutes fins utiles, le dépôt de garantie demeure une question distincte du loyer. Il ne lui est pas assimilable et doit être restitué en fin de bail, sauf incident. Son montant ne peut pas dépasser l’équivalent de 2 mois de loyer. Sinon, il doit produire des intérêts.

Comment mettre fin à un contrat de bail professionnel ?

Le locataire peut quitter les locaux à tout moment, à condition de l’avoir notifié à son bailleur en respectant un préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par exploit d’huissier.

Le bailleur, quant à lui, ne peut mettre fin au contrat qu’à expiration de la durée prévue.

Si le bailleur ou le locataire ne souhaite pas renouveler le contrat à son expiration, il doit le notifier à l’autre partie avec un préavis de 6 mois, sans avoir à le justifier spécifiquement et sans contrepartie financière.