Vente d’un local commercial : les diagnostics techniques obligatoires

Qu’est-ce que le dossier de diagnostic technique (DDT) ?

Les divers états et constats sanitaires légaux ont été regroupés dans un seul dossier de diagnostic technique (DDT) depuis le 1er novembre 2007. Ils ont pour but d’évaluer l’état du bien immobilier tant du point de vue de la sécurité des personnes (installations électriques et gazières par exemple) que de celui de la construction elle-même (présence de termites, consommation énergétique…).

Tous les diagnostics qui s’y trouvent doivent être réalisés par un professionnel qui répond à des conditions de compétences, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance.

A quel moment le vendeur doit-il présenter le dossier de diagnostic technique ?

Les différents diagnostics du dossier de diagnostic technique doivent être fournis par le vendeur dès la promesse de vente ou, si les parties ne concluent pas celle-ci, dans l’acte authentique de vente (le contrat de vente).

La sanction à leur absence est généralement la possibilité pour l’acheteur, en cas de découverte du défaut sans qu’il n’ait été signalé, de se retourner contre le vendeur et d’invoquer la nullité du contrat.

Attention : contrairement aux autres diagnostics, le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être disponible dès la passation de l’annonce de vente, donc avant même la promesse de vente.

Les documents contenus dans le dossier de diagnostic technique

Le diagnostic amiante

Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il évalue la présence d’amiante et doit être fourni au moment de la vente. Il doit être réalisé dans tous les immeubles, quel que soit l’usage de l’immeuble (bureau, usage commercial, habitation), la nature de son propriétaire (personne morale ou physique…) ou le caractère collectif ou individuel de l’immeuble. Toutes les parties, privatives et communes, de l’immeuble sont soumises à ce diagnostic.

Le vendeur supporte le coût de l’établissement du diagnostic mais une disposition du contrat de vente peut prévoir qu’il le partage ou le transfert en totalité à l’acheteur.

Termites

Tout bien immobilier vendu alors qu’il est situé dans une zone contaminée ou susceptible de l’être doit avoir fait l’objet d’un état relatif à la présence de termites. Les zones géographiques concernées sont délimitées par arrêté préfectoral.

L’état parasitaire doit être effectué au plus tard six mois avant la promesse ou l’acte de vente. Il est à la charge du vendeur bien qu’une disposition du contrat de vente puisse permettre le partage ou le transfert de ce coût entre l’acheteur et le vendeur.

Mérule

Conformément aux dispositions de la loi Alur du 27 mars 2014, le diagnostic pour détecter la présence de la mérule s’applique aux immeubles bâtis situés dans une zone de contamination définie par le préfet. Toutes les informations relatives à ces zones sont disponibles auprès de la préfecture. L’objet du diagnostic et la sanction de son absence ne sont pas définis par la loi.

Etat des risques d’exposition au plomb

Le diagnostic des risques d’exposition au plomb ne s’applique qu’aux immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte (commercial et habitation) dont le permis de construire a été émis avant le 1er janvier 1949. Il ne porte que sur les parties privatives de l’immeuble et doit être réalisé un an ou moins avant la promesse ou l’acte de vente auxquels il doit par ailleurs être joint.

Dans le cas où l’exposition au plomb dépasse les seuils tolérés (qui sont fixés par arrêté), le propriétaire doit avertir les occupants du bien immobilier ainsi que les autres personnes susceptibles d’être concernées tels que les autres habitants de la copropriété. Il doit aussi réaliser les travaux nécessaires pour remédier à l’exposition au plomb.

L’état des risques et pollutions (ERP)

L’ERNMT (État des Risques Naturels Miniers et Technologiques)  a été remplacé par l’ESRIS (État des Servitudes ‘Risques’ et d’Information sur les Sols) le 1er janvier 2018 puis par l’ERP  (État des Risques et Pollutions) le 3 août 2018. Comme ses prédécesseurs, l’ERP qui intègre le risque Radon a une durée de validité de 6 mois. Par ailleurs, les ESRIS réalisés avant le 3 août 2018 restent valables dans la limite de ces 6 mois et ne nécessitent aucune réactualisation.

Si le bien immobilier est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans des zones de sismicité définies par décret ou, depuis le 1er juillet 2013, par un plan de prévention des risques miniers résiduels, le vendeur est tenu d’inclure au contrat de vente un état de ces risques.
Les informations délivrées par le préfet permettront de l’établir en suivant un modèle défini par arrêté ministériel.

Les immeubles soumis à l’établissement d’un tel diagnostic n’étant pas énumérés par la loi, l’ERP est souvent fourni quelle que soit la destination de l’immeuble vendu (habitation, commerciale…).  L’absence de cet état permet à l’acheteur de demander la résolution du contrat ou de demander en justice une diminution du prix de vente.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Bien que le DPE existe depuis 2006, son utilisation a été généralisée à partir 1er janvier 2011 avec l’obligation d’afficher, sur les annonces de vente et de location, le classement des biens immobiliers en matière de performance énergétique. Celle-ci représente la quantité annuelle d’énergie consommée notamment pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire rapportée à la surface du bâtiment). La publication de ces données dans les annonces est obligatoire tant pour les particuliers que pour les professionnels. Ses modalités varient si l’annonce est passée par voie de presse ou par affichage dans les locaux professionnels.

Différence notoire par rapport aux autres diagnostics, le DPE doit être disponible dès la mise en vente du bien. Il doit donc être prêt avant la promesse ou le contrat de vente.
Aucune sanction n’est légalement prévue en cas d’absence du DPE. Néanmoins, l’acheteur pourrait laisser entendre qu’en sa présence, il n’aurait pas conclu le contrat de vente et demander de ce fait l’annulation de la vente.

Le DPE doit être réalisé pour tous les bâtiments clos et couverts dotés d’une installation de chauffage ou d’eau chaude. En sont ainsi exclues les caves par exemple. D’autres bâtiments ne doivent pas non plus en faire l’objet tels que les bâtiments religieux ou les bâtiments classés historiques, cette liste n’étant pas exhaustive.

Le DPE est établi par un professionnel soumis à des conditions de compétence, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance. Il est valable pour une durée de dix ans, appréciée à la conclusion de la promesse ou du contrat de vente.

L’absence du DPE n’emporte aucune sanction ; il n’a qu’une valeur informative si bien que l’acheteur ne pourra pas se prévaloir de ses dispositions contre le vendeur. Toutefois, la Cour d’appel de Paris a jugé en 2011 que la production d’un DPE erroné causait un préjudice à l’acheteur, qui pouvait alors engager une action en justice.

Récapitulatif des documents contenus dans le DDT