Donner congé du bail commercial

A moins que l’une des parties ne manifeste sa volonté d’y mettre fin, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction en l’absence de congé. Que faut-il savoir sur ce congé du bail commercial ?

Si l’une des parties souhaite mettre fin à la relation contractuelle, il est possible de résilier le bail commercial. Cette résiliation intervient soit avant l’arrivée du terme via les procédures de résiliation amiable ou judiciaire ou par le jeu d’une clause résolutoire stipulée au contrat, soit au moment de l’arrivée du terme via la délivrance d’un congé. C’est cette dernière hypothèse qui nous intéresse ici.

LegaLife vous donne la marche à suivre, étape par étape, pour résilier un bail commercial arrivé à l’échéance, que la résiliation soit à l’initiative du bailleur ou du locataire.

Formalités et délais imposés au bailleur qui souhaite résilier le bail commercial en donnant congé au locataire

Droit du bailleur à donner congé du bail commercial

Le bailleur est ainsi autorisé à donner congé à son locataire dans les cas suivants :

• A la fin du bail en cours, c’est à dire au terme de la période de 9 ans que dure un bail commercial.
• A la fin de la période triennale afin d’implanter des travaux (construction, reconstruction, surélévation, restauration).
• Afin d’empêcher la reconduction tacite du bail.

Les options du bailleur

Ce congé peut alors être donné avec ou sans offre de renouvellement. Dans ce dernier cas, le refus de renouvellement peut s’accompagner d’une indemnité d’éviction sauf en présence de motifs graves et légitimes.

Modalités à respecter pour donner congé du bail commercial

L’auteur du congé

Son auteur doit avoir la capacité pour donner congé. Il s’agit naturellement du bailleur (le propriétaire du bien, le locataire principal en cas de sous-location) ou de son mandataire. Il peut par exemple s’agir du gérant de l’immeuble au titre d’un mandat de gestion locative. Mais il peut encore s’agir d’un des indivisaires pour le cas d’un bien détenu en commun. Il doit alors y avoir accord unanime de ces derniers sur le principe du congé.

NB. L’erreur sur l’identité du bailleur prive le congé d’effet.

Le destinataire du congé

Il s’agit du locataire initial ou du cessionnaire régulier du bail commercial. En cas d’occupation par plusieurs preneurs, le bailleur est donc dans l’obligation de donner congé à chacun d’eux, en même temps et à la même date, sauf en cas de solidarité (alors le congé délivré à l’un d’entre eux suffit). De même, en cas de décès du locataire, le bailleur doit s’adresser à tous ses héritiers.

Le délai pour donner congé

L’article L. 145-9, alinéa 3 du Code de commerce exige que le congé soit donné au dernier jour du trimestre civil (date d’échéance) et au moins 6 mois à l’avance (délai de préavis). Les deux conditions de l’échéance et du préavis sont cumulatives. Le délai de préavis est un minimum, et le bailleur peut donc adresser son congé plus de 6 mois avant l’échéance.

Exemple : pour un bail commercial conclu le 1er janvier et qui arrive à échéance au 31 décembre de l’année suivante, le congé doit obligatoirement être signifié avant le 30 juin.

La forme que doit revêtir le congé (article L. 145-9, alinéa 5 du Code de commerce)

Le congé est obligatoirement signifié au locataire par acte extrajudiciaire. S’agissant du contenu, le congé doit manifester clairement la volonté de mettre fin au bail. Il doit obligatoirement, et à peine de nullité, faire mention des droits du locataire qui souhaite contester le congé ou demander à ce que lui soit versée une indemnité d’éviction. Il doit saisir le tribunal avant expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Au-delà des 2 ans, le locataire perd alors son droit d’agir.

Le bailleur doit apporter les motifs suffisants à l’appui de sa décision. Le congé délivré sans motif est ainsi nul.

Le bailleur peut invoquer 3 hypothèses :

• Il veut mettre fin au bail avec offre de renouvellement, afin de fixer un nouveau loyer ;
• Ou sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction. Il faut pour cela soit justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire, soit de travaux (démolition, reconstruction, surélévation), ou de reprise pour habiter ou exploiter les locaux accessoires selon leur destination
• Il veut mettre fin au bail sans offre de renouvellement mais avec une indemnité d’éviction. Son montant doit alors être fixé en respectant les exigences légales

Formalités et délais imposés au locataire qui souhaite résilier le bail commercial en donnant congé au bailleur

Droit du locataire à donner congé du bail commercial

Le locataire a la possibilité de délivrer un congé à son bailleur dans les cas suivants :

• A l’expiration de la période triennale,
• A la fin du bail en cours,
• Et afin d’empêcher la reconduction tacite du bail.

Modalités à respecter pour donner congé du bail commercial

L’auteur du congé

Son auteur doit avoir la capacité pour donner congé. Il s’agit donc du titulaire du bail ou de son mandataire légal ou conventionnel. En cas de co-titularité du bail commercial, la demande doit alors être adressée au bailleur par l’un d’entre eux à condition que les autres lui aient donné mandat en ce sens.

PS. N’a pas de valeur juridique la demande émise par une enseigne, car elle n’a pas la capacité pour agir.

Le destinataire du congé

Le locataire adresse son congé au bailleur ou à son mandataire, sinon le congé ne vaut pas. En cas de co-bailleurs, le locataire doit ainsi s’adresser à chacun des propriétaires à moins que l’un d’eux n’ait reçu mandat.

Le délai pour donner congé

Le délai à respecter est le même du côté du locataire : le dernier jour du trimestre civil, et au moins 6 mois à l’avance (article L. 145-9, alinéa 3 du Code de commerce).

La forme que doit revêtir le congé

En principe, là encore, il faut suivre les prescriptions de l’article L. 145-9, alinéa 5 du Code de commerce. Le locataire qui donne congé à son bailleur doit procéder par acte extrajudiciaire. Il s’agit à la fois d’une exigence de forme et de preuve. C’est pourquoi la Cour de cassation a jugé comme étant inopérante la clause du bail stipulant que le congé pouvait être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception. Néanmoins, depuis la loi Macron et ses textes d’application le locataire conserve la possibilité de recourir à la lettre recommandée avec accusé de réception, mais dans certains cas limitatifs seulement (article L. 145-4 du Code de commerce).

L’acte manifeste la volonté de mettre fin à la relation contractuelle avec le bailleur. De plus, il doit préciser à peine de nullité le délai de 2 ans pendant lequel le bailleur a la possibilité d’agir en justice pour contester le congé ou obtenir une indemnité d’éviction.

Cependant, contrairement au congé à l’initiative du bailleur, le congé donné par le locataire n’a pas à être motivé. En effet, cette démarche n’est guidée par aucun autre objectif que celui de mettre fin au bail commercial. Sinon, il s’agit d’une demande de renouvellement).

Conclusion sur le congé du bail commercial

Le congé à l’initiative du bailleur ou du locataire obéit à des règles quasiment identiques. Que ce soit en matière de délais ou en matière de forme et de contenu, il s’agit d’une démarche contrai-gnante qui exige d’être effectuée dans la plus grande prudence.

Il est donc important de rappeler qu’au-delà des textes de loi, les juges répriment sévèrement les auteurs de congés qui n’ont pas été délivrés dans les formes. Ainsi, en cas de soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux, les clauses contraires aux dispositions impératives sur la forme du congé sont sanctionnées par la nullité.

Documents juridiques :

Modèle de bail commercial

Congé du bail commercial par la bailleur

Modèle de congé du bail commercial par le preneur