Immobilier commercial

La cession du droit au bail commercial

cession du droit au bail commercial
Ecrit par LegaLife

Le droit au bail commercial peut être cédé. LegaLife vous dit tout ce qu’il faut savoir sur la cession du droit au bail commercial.

Qu’est-ce que le droit au bail commercial ?

Le droit au bail est un terme utilisé pour désigner deux éléments qu’il faut bien distinguer.

Tout d’abord, le droit au bail représente le droit du locataire, défini dans le bail commercial, d’occuper le local loué et de renouveler son bail une fois arrivé à échéance.

Toutefois, le « droit au bail » désigne également l’indemnité qui est versée au locataire quand il cède son bail à une tierce personne.

Qu’est-ce que la cession du droit au bail commercial ?

Le bail commercial donne le droit au locataire d’occuper les locaux qu’il loue et de renouveler cette location lors de son arrivée à échéance. Il est donc considéré comme un élément appartenant au patrimoine du locataire, qui peut donc en disposer et notamment le céder.

La cession du bail commercial est par conséquent une action qui permet au locataire de céder son bail commercial à tierce personne. A l’issue de l’opération, cette tierce personne devient locataire envers le bailleur à la place de l’ancien locataire. Le bail n’est en aucun cas renouvelé : il reste le même, avec les mêmes clauses et conditions. Sa durée n’est pas prolongée, il prendra fin à la date initialement prévue.

Quelle est la différence avec la cession du fonds de commerce ?

Le fonds de commerce est un ensemble beaucoup plus large d’éléments tels que les marchandises, les machines, la clientèle etc., qui permettent au commerçant d’exercer son activité.

Le bail commercial n’est que l’un des éléments du fonds de commerce.
La cession du fonds de commerce entraine la cession de la clientèle, de l’activité et du bail commercial. Elle doit respecter un certain nombre de formalités et est très encadrée.

Le bailleur peut-il s’opposer à la cession du bail ou du fonds de commerce ?

Il faut ici différencier entre la cession du fonds de commerce et celle du bail commercial.

Conformément aux dispositions du Code de commerce, le bailleur ne peut s’opposer à la cession du fonds de commerce de son locataire. Néanmoins, le bail peut comporter certaines clauses encadrant la cession du fonds de commerce.

Par ailleurs, le bailleur ne peut inclure de clause dans le bail commercial interdisant au locataire de céder son bail lors de la cession de son fonds de commerce.

A l’inverse, la cession du bail sans cession du fonds de commerce est souvent interdite par une clause du bail lui-même et, quand elle est permise, le bailleur doit y donner son consentement.

Toutefois, la clause interdisant la cession du bail ne joue pas notamment quand :

  • le locataire fait valoir ses droits à la retraite,
  • le locataire est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité.

Comment est calculé le prix d’un bail commercial ?

Le bail commercial est cédé en contrepartie d’une indemnité, le « droit au bail ». Les méthodes de calcul utilisées pour évaluer la valeur du bail sont assez complexes.

Elles prennent en compte la valeur locative du marché, le montant du loyer mais également la destination du local, la ou les activité(s) pouvant y être exercée(s) ou encore l’emplacement du local loué.

Quelles formalités respecter en cas de cession du droit au bail commercial ?

Dans la majorité des cas, les clauses du bail commercial détaillent les conditions à respecter pour sa cession et notamment la réalisation de certaines formalités (passage devant notaire, convocation du bailleur…).

Son accord étant dans la plupart des cas nécessaire, le bailleur est informé de la cession du droit au bail commercial. Néanmoins, il est obligatoire de lui notifier l’acte de cession par huissier bien que dans la pratique, il puisse intervenir à l’acte de cession et ainsi éviter la notification.

Quelles sont les conséquences de la cession pour le cédant ?

Le cédant perd son droit au bail, c’est-à-dire qu’il ne peut plus exploiter les locaux ni demander le renouvellement du bail. De plus, ce dernier contient souvent une clause de solidarité entre le cédant et le bénéficiaire de la cession pour le paiement des loyers et l’exécution des obligations du bail.

En cas de manquement du nouveau locataire à ces obligations, le bailleur pourra toujours se retourner contre son ancien locataire. Généralement, cette clause prend fin avec l’arrivée à échéance du bail.

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