La sous location dans le cadre d’un bail commercial

Vous êtes titulaire de droits sur un bien immobilier. Vous souhaitez transférer ces droits à une autre personne en signant un contrat de sous-location d’un local commercial. Avant de vous engager, voici ce qu’il faut savoir à propos de la sous location dans le cadre d’un bail commercial.

Qu’est-ce que la sous location dans le cadre d’un bail commercial ?

La sous-location dans le cadre d’un bail commercial permet au locataire d’un local au titre d’un bail commercial de le louer de nouveau. Il le sous-loue alors à un prix inférieur au loyer qu’il doit, à une tierce personne appelée le sous-locataire.

A quelles conditions est-il possible de sous-louer un bail commercial ?

La sous-location du bail commercial doit être expressément prévue par une clause dans le contrat de bail lui-même. Sans cela, elle n’est pas possible.

Par ailleurs, même si cette clause figure dans le contrat de bail commercial, il est nécessaire d’obtenir l’accord du bailleur principal.

Rédiger en quelques clics une demande d'autorisation de sous-location

Enfin, il est obligatoire de proposer au bailleur de participer à l’acte de sous-location.

Quelle forme peut prendre l’accord du bailleur ?

En principe, l’accord du bailleur est donné par écrit en réponse à la lettre d’information du locataire où ce dernier fait part de son intention de sous-louer le local. Néanmoins, l’autorisation du bailleur (ou son refus) peut être tacite.

Dans tous les cas, elle ne se présume pas : le locataire doit donc en apporter la preuve en cas de litige.

Comment procéder à la sous location dans le cadre d’un bail commercial ?

Avant de signer le contrat de sous-location du local commercial, le locataire doit informer le bailleur de son intention de sous-louer le local, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Il doit obligatoirement mentionner dans cette lettre le loyer de la sous-location et l’identité du sous-locataire. Le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour répondre, attendu que son silence vaut acceptation.

Par la suite, le locataire doit inviter le bailleur à prendre part à l’acte de sous-location. Ce concours permet au bailleur d’être mieux informé du contenu du contrat de sous-location. Il dispose de nouveau de 15 jours pour indiquer s’il souhaite ou non participer, sachant, une fois encore, que son silence vaut acceptation.

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Quels sont les droits du sous-locataire ?

Le sous-locataire ne peut disposer de plus de droits que le locataire. Ainsi, il doit respecter la destination des locaux établie dans le bail initial. De la même façon, si le locataire met fin de façon anticipée à son bail commercial, la sous-location prendra elle aussi fin de façon anticipée. Mais le sous-locataire pourra demander une indemnité au locataire.

Quelles sont les relations entre le sous-locataire et le bailleur ?

Les relations entre le sous-locataire et le bailleur sont généralement peu étoffées. Il faut noter toutefois que le bailleur peut agir contre le sous-locataire pour qu’il paie le loyer principal, mais seulement à hauteur de la part que représente la sous-location.

De surcroît, le sous-locataire pourra, à expiration du bail, en demander le renouvellement au bailleur si le locataire n’est pas en mesure de le faire.

La sous-location change-t-elle les rapports entre le locataire et le bailleur ?

Le locataire est responsable des agissements du sous-locataire envers le bailleur.

Par ailleurs, si le loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale, le bailleur dispose d’un droit de réajustement prévu par le Code de commerce. Il peut ainsi augmenter le loyer du bail principal afin de couvrir la différence avec celui de la sous-location.

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