Immobilier commercial

Les rapports bailleur locataire d’un bail commercial

Les rapports bailleur locataire en bail commercial
Ecrit par LegaLife

Vous avez signé un bail commercial et vous souhaitez savoir comment se déroule la phase de location ? Quels événements pourraient survenir dans votre rapport bailleur locataire ? Nous faisons le point avec vous des différents éléments à gérer entre les parties au bail au cours d’une location commerciale.

Comment s’organise le paiement du loyer dans le rapport bailleur locataire d’un bail commercial ?

Organisation du paiement du loyer du bail commercial

La date de paiement et le montant du loyer figurent dans le bail commercial. Ils ont en principe été négociés entre bailleur et locataire préalablement à sa signature.

Vous pouvez faire parvenir à votre locataire un avis d’échéance de paiement du loyer commercial. Il récapitule en effet le montant dû et la date de paiement. Ce document peut être envoyé par lettre recommandé avec accusé de réception en cas de non-paiement. Mais il peut également se révéler utile en cas de situation normale. Il permet en effet d’aider le locataire à tenir sa comptabilité (certaines entreprises ne paient qu’après émission d’une facture par exemple).

Postérieurement au paiement du loyer, vous pouvez, à la demande du locataire ou de votre propre initiative, lui faire parvenir une quittance de loyer commercial. Elle atteste du paiement régulier du montant dû.

Dans la plupart des cas, une clause résolutoire prévoit la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations. Or, parmi elles se trouve le paiement du loyer mensuel. Néanmoins, il est possible pour le locataire de vous demander des aménagements en matière de loyer. Vous n’êtes cependant pas tenu d’accepter des aménagements en tant que bailleur.

Est-il possible d’échelonner le paiement du loyer du bail commercial ?

Le locataire connaissant des difficultés financière conjoncturelles peut s’adresser à vous pour négocier un délai dans le paiement de son loyer. Il cherche alors à surmonter ses difficultés financières pour ne pas voir son bail commercial résilié pour non-exécution de ses obligations.

Ainsi, le locataire peut vous faire parvenir, par lettre recommandée avec accusé de réception, une demande exceptionnelle de délai de paiement. Il vous y explique le caractère délicat de sa situation et vous propose un échelonnement.

Vous n’êtes pas tenu d’accepter cette proposition, mais l’article 1244-1 du Code civil autorise le juge « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier » à « reporter ou échelonner le paiement des sommes dues » dans la limite de deux années.

Ainsi, en cas de difficultés de paiement et de refus d’échelonnement de votre part, votre locataire pourra toujours saisir le juge pour lui demander un délai exceptionnel de paiement. Toutefois, aucune prévision quant à la chance de cette demande d’aboutir ne peut être exprimée.

La procédure juridictionnelle en cas de non-paiement du loyer du bail commercial

Une clause résolutoire est en principe insérée dans le bail commercial. Elle organise la résiliation de ce dernier en cas de non-paiement du loyer par le locataire.

Dans ce cas, et en l’absence d’un échelonnement, une procédure juridictionnelle peut être engagée pour que vous recouvriez les sommes qui vous sont dues.

Vous pouvez d’abord mettre en demeure votre locataire de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette formalité n’est toutefois pas obligatoire.

Par contre, vous êtes dans l’obligation de délivrer à votre locataire, par voie d’huissier mandaté, un commandement de payer. Il fait connaître au locataire son manquement et votre intention de résilier le bail s’il n’y est pas mis fin. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation. Dans ce cas, la clause résolutoire n’a plus d’effet.

Sinon, le juge pourra constater dans une décision que la clause résolutoire est bien acquise, c’est-à-dire que les conditions de son application sont bien remplies. Toutefois, même une fois la clause résolutoire acquise, votre locataire pourra encore demander un délai rétroactif de paiement. Il lui est accordé par l’article L.145-41 du Code de commerce sous certaines conditions. Ce pouvoir du juge est discrétionnaire. Si le délai est refusé, la décision du juge ordonnera à votre locataire de payer le ou les loyers et sommes qui vous sont dus.

Le paiement des impôts et charges diverses du bail commercial

La répartition bailleur locataire du paiement des impôts et charges

En principe, la répartition du paiement des charges et impôts entre bailleur et locataire est détaillée dans le bail.

En l’absence de précisions, ce sont les règles du Code civil qui s’appliquent. Toutefois, le bailleur reste responsable pour le paiement de la TVA.

En cas de travaux, le coût des grosses réparations (gros murs, murs de soutènement, poutre) et du gros entretien (changement d’ascenseur, réfection d’un balcon…) est à la charge du bailleur. Le locataire doit de son côté s’acquitter des réparations d’entretien hors celles à la charge du bailleur, c’est-à-dire qui ne sont pas dues à la vétusté du bien mais « à l’usage des lieux » (article 1754 du Code civil).

Les nouvelles dispositions de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel applicables au bail commercial

D’après les nouvelles dispositions de la loi Pinel concernant les baux commerciaux, le contrat de bail devra obligatoirement détailler la répartition des charges, impôts et redevances entre bailleur et locataire.

Par ailleurs, le bailleur devra communiquer à son locataire un récapitulatif annuel des impôts et charges.

Toutefois, les décrets d’application n’étant pas encore publiés, ces dispositions ne s’appliquent pas encore aux rapports bailleur locataire (voir notre guide juridique).

Documents juridiques liés
Voici quelques modèles de documents à remplir en ligne dont vous pourriez avoir besoin dans le cadre des rapports bailleur locataire d’un local commercial :
Bail commercial
Quittance de loyer commercial
Avis d’échéance du loyer commercial 
Refus d’échelonnement du loyer commercial
Acceptation du paiement échelonné du loyer commercial
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