Recourir aux services d’un agent immobilier pour vendre ou acquérir un bien immobilier présente plusieurs avantages, notamment en termes de facilité et de rapidité. Cependant, ce choix implique une commission d’agence qu’il faut prendre en considération, il est donc utile de connaître le fonctionnement des commissions des agences immobilières.

A quelles conditions l’agent immobilier peut-il prétendre au versement d’une commission ?

En application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 encadrant l’exercice de la profession d’agent immobilier, pour pouvoir prétendre à une commission, l’agent immobilier doit remplir à plusieurs conditions préalables.

Tout d’abord, il doit être titulaire d’une carte professionnelle de « transaction sur immeubles et fonds de commerce » délivrée par la préfecture.

L’agent immobilier doit ensuite pouvoir se prévaloir d’un mandat écrit de la part de son client, antérieur à la transaction et comportant plusieurs mentions obligatoires : il s’agit notamment de la durée du mandat, des conditions de résiliation de celui-ci, du prix de vente du bien et du montant des honoraires.

La rémunération, pour pouvoir être due à l’agent immobilier, doit être en effet être prévue dans le contrat de mandat. Sans ce contrat écrit de mandat réalisé en double original, l’agent immobilier ne pourra ni réclamer ni recevoir de rémunération, même s’il a participé activement à la conclusion de la vente. De plus, l’acte de vente doit correspondre à l’objet mentionné dans le mandat : si le mandat prévoyait la recherche d’un locataire, l’agent ne pourra recevoir de rémunération au titre de la vente conclue sur le bien, même s’il y a contribué.

De plus, le montant de la rémunération, ou les conditions permettant de déterminer celui-ci de manière objective, doivent être précisées dans le contrat de mandat. Là encore, à défaut, l’agent immobilier ne pourra pas prétendre à rémunération. Une référence à un barème ou à un tarif affiché dans l’agence n’est donc pas suffisant pour permettre à l’agent immobilier de réclamer le paiement de sa commission.

Qui doit payer la commission d’agence due à l’agent immobilier pour une vente ?

L’agent ne pourra recevoir de rémunération que de la part de la partie désignée dans le mandat.

Dans le cas d’une vente, la commission peut être mise à la charge de l’une des parties seulement, ou faire l’objet d’un partage entre les deux. Contrairement au cas d’un bail d’habitation, il n’existe donc aucune obligation de partager les frais pour moitié entre l’acheteur et le vendeur.

Dans tous les cas, le contrat de mandat doit impérativement préciser à qui reviendra la charge de la rémunération, et en cas de partage, les modalités de celui-ci. L’agent immobilier est également en droit de faire signer un double mandat, un à l’acheteur et un au vendeur, dont chacun prévoit une rémunération. Cependant, pour une même opération, le total des commissions perçues par l’agent ne peut pas dépasser le barème des montants d’honoraires prévu par l’agence immobilière.

commission agence immobilière

A quel moment devez-vous payer la commission d’agence ?

Pour pouvoir toucher sa commission, l’agent immobilier doit être intervenu de manière déterminante dans la conclusion du contrat de vente, et ce en vertu d’un mandat antérieur à l’offre d’achat. Cela suppose non seulement qu’il ait trouvé l’acquéreur mais aussi qu’il l’ait mis en relation avec le vendeur : le seul fait pour l’agent immobilier de transmettre à son client une liste d’acquéreurs ne constitue pas par exemple une intervention déterminante lui ouvrant droit à rémunération. L’intervention déterminante de l’agent immobilier suppose également qu’il mène les négociations et les pourparlers conduisant à la vente du bien.

Ainsi, lorsque l’acheteur du bien est un locataire usant de son droit de préemption, l’agent immobilier n’aura pas droit à une commission, puisqu’il ne sera pas intervenu de manière déterminante dans cette vente. En revanche, lorsque le locataire ayant préempté se substitue à un acquéreur trouvé par l’agent immobilier, ce dernier pourra obtenir sa rémunération.

Lorsque l’agent a rempli sa mission, il a droit à la commission prévue dans le mandat même s’il n’est pas présent lors de la signature du contrat.

Par ailleurs, la rémunération n’est due qu’à compter du moment où la vente est constatée par un acte authentique reçu par un notaire : la signature d’une promesse de vente n’est donc pas suffisante pour permettre à l’agent immobilier de réclamer une rémunération.

Ainsi, si les négociations menées grâce à l’agent immobilier n’aboutissent pas à la vente, l’agent immobilier perdra son droit à la commission, même si la vente se conclut ensuite grâce à un autre agent immobilier. La commission reviendra donc au final à l’agent immobilier ayant participé à la réalisation effective de la vente.

En revanche, une fois l’acte de vente signé, la commission sera due à l’agent immobilier même si le contrat de vente n’est pas ensuite exécuté.

commission agent immobilier

Si la vente n’aboutit pas à cause d’une condition suspensive insérée dans le compromis de vente (telle que l’obtention d’un prêt) ne s’étant pas réalisée, ou d’une clause de dédit ayant permis à l’une des parties de se rétracter, l’agent immobilier n’aura pas droit à rémunération. Toutefois, si la vente ne se réalise pas par la faute de l’acquéreur qui n’a pas fait le nécessaire pour obtenir le prêt nécessaire à l’achat du bien, l’agent  immobilier pourra prétendre à des dommages et intérêts.

Dans le cas particulier d’une vente dans le cadre d’un contrat de location-accession, l’agent immobilier ne pourra recevoir sa commission qu’à compter de l’acte définitif de vente et non de la conclusion du contrat de location-accession.

Cependant, ces conditions peuvent être aménagées contractuellement. Une clause du contrat de mandat peut ainsi prévoir une clause d’exclusivité de l’agent immobilier, ainsi qu’une clause selon laquelle la rémunération de l’agent sera due même si la vente est conclue sans son intermédiaire. Dans ce cas, l’agent immobilier ayant fait visiter le bien pour lequel il était mandaté pourra prétendre au paiement de sa commission même si le vendeur a traité directement avec l’acheteur.

Quel est le montant de la commission perçue par l’agent immobilier ?

L’acquisition d’un bien immobilier entraine le paiement des frais de notaire mais aussi des frais annexes comme la commission d’agence.

Le montant de la rémunération de l’agent immobilier est libre, et peut être librement négocié entre les parties. Si une rémunération prévue au forfait est possible, il s’agira en pratique la plupart du temps d’un pourcentage du prix de vente.

Ce pourcentage sera généralement dégressif, c’est-à-dire que plus le montant de la vente sera important, moins il sera élevé, et inversement. Les honoraires de l’agent immobilier doivent dans tous les cas être affichés afin de vous permettre d’en prendre connaissance de l’extérieur ou de l’intérieur des locaux.

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Vente immobilière et commission d’agence
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19 commentaires

  • Bonjour,
    Nous avons signé un compromis de vente , le vendeur souhaite se désister a l’amiable de la vente car il a trouvé un acheteur qui propose plus.
    Doit on régler les frais d’agences ? l’agence à été mandaté par le vendeur et non par nous même.

    Merci

    • Bonjour, comme mentionné dans ce guide juridique, la commission est versée à l’agent immobilier qu’à partir du moment où l’acte de vente définitif est reçu par un notaire : la seule signature d’un avant contrat (comme une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente) n’entraine pas le paiement d’une somme d’argent à l’agent. Pour plus d’informations, lire l’article 3 de ce guide.
      Cordialement.

      • Bonjour,

        Ce que vous dites est parfaitement faux.

        Les honoraires sont dus à la levé de la dernière condition suspensive puisqu’alors, la vente devient parfaite.

        La réitération de l’acte de vente par un acte authentique ne conditionne donc nullement le droit de percevoir ses honoraires par l’agent mandaté.

        Avant de vous engager sur des réponses qui conditionnent sans doute le comportement de particuliers il serait intéressant de “tourner 7 fois votre plume (numérique) dans votre encrier…”

        • Bonjour, merci pour l’intérêt que vous portez à notre guide sur la commission de l’agent immobilier. Concernant la vente qui devient parfaite, il faut distinguer le cas des promesses unilatérales de celui de la promesse synallagmatique. Il convient de noter aussi, que dans la majorité des avants contrats (notamment ceux reçus par des notaires) les parties (vendeur et acquéreur) décident de préciser que la réalisation de la promesse ne puisse avoir lieu que par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement. Quand on regarde la jurisprudence, un arrêt de la Cour de cassation (civile, Chambre civile 3, 7 novembre 2012) précise que “qu’en statuant ainsi sans constater que l’opération à laquelle l’agent immobilier avait concouru avait été effectivement conclue et alors qu’il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 6, alinéa 3, de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Cordialement. Jeanne

  • Bonjour,
    Même s’il y a une entende à l’amiable là c’est le vendeur qui veut plus vendre j’ai trouvé cà :

    En cas d’accord amiable, la vente n’est pas effectivement réalisée, et l’agent immobilier n’a droit à aucune commission. Et cela même avec une clause en ce sens qui restera inopérante.

    Dernière jurisprudence en ce sens.

    Cour de cassation
    chambre civile 1
    Audience publique du mardi 29 novembre 2005
    N° de pourvoi : 02-16033

    merci

      • Bonjour,

        La bonne information est la suivante : si l’agent immobilier ne peut percevoir sa commission, il peut demander (et obtenir) une indemnité égale à son montant prèvue.
        Aujourd’hui, tous les documents juridique (mandat, compromis…) inclus ce type de clause qui, bien heureusement, protège le travail de l’agent immobilier.

        • Bonjour, une indemnité pourra éventuellement être accordée à l’agent immobilier si ce dernier a subi un préjudice et qu’une faute du client est prouvée (avec un lien de causalité). Le fondement juridique sera alors la responsabilité civile. Cordialement. Jeanne.

  • L’agent immobilier a demandé à autre agence avec litige sur les comptes repris par avocat
    de fournir des infos sur mon dossier (10 ans)de gérance de mandat de gestion et location
    Je dois signer promesse de vente JE SUIS VENDEUR (puis je faire) une annexe au document pour contestation des fais pris par l’agent immobilier notifier sur promesse vente comme mandat partenariat avec agence où j’ai un litige. 9 mois sans location et rupture de contrat de l’agence
    avec litige ) SAUF LES FACTURES DU SYNDIC
    mERCI

  • Bonjour

    Je suis entrain d acheter un bien familial
    Mes parents ont conctatés une agence pour faire estimer la maison (180€)
    Malheureusement l agence les a embobinés
    Maintenant cette agence à fait les démarches auprès d un notaire
    J ai signé le compromis de vente hier et je me rend compte que l agence va prendre 2400€ de frais:. Alors qu a la base nous ne voulions passer par une agence pour réaliser cette vente familiales
    Mes parents ont signés le mandat d exclusivité le 13/12/16
    Je n ai pas singé de bon de visite
    Normalement mes parents peuvent résilier avec l agence? Et ne pas payer les frais?

  • Bonjour,
    Les honoraires d’agent doivent ils être mentionnés (en plus de l’existence du mandat) dans l’acte authentique ? leur versement doit il passer par la comptabilité du notaire ?
    Merci.
    Cordialement

  • Je suis en conflit avec une agence immobilière que j ai mandaté en exclusivité .ils avaient trouver un acheteur au prix mais entre temps je ne voulais plus vendre car j ai la jouissance de se domicile depuis mon divorce et je vendais à contre cœur pour des dettes .je me suis arranger pour le règlement donc j ai envoyé une lettre recommandée à l agence qui me harcèle me met la pression par tel m oblige à vendre mon ex mari est avec eux car il veut vendre mais cette maison me revient car le partage des biens n à jamais été fait il est bien à l aide financièrement il veut juste m emmerdée.donc l agence m à mis en demeure pour leur payer leur commission de 25000€a moi seule .juste ils ont plus d acheteur .que dois je faire je suis lier avec eux jusqu’à fin juin merci de me répondre .

  • Bonjour

    Une question pertinente : j’ai mis un terme à un mandat exclusif (début octobre, et pas de mandant simple) hélas un acheteur potentiel qui avait été présenté par l’agence est interessé, je ne veux pas passer en direct, mais avec une agence actuellement j’ai 2 mandats simples, l’acquereur peut il passer avec l’une des deux, a qui seront octroyés les frais d’agence ? (mandat exclusif 28 000 E et mandat simple 19 000E).
    Merci