Acheter un bien immobilier en copropriété

Que signifie la notion de copropriété ?

La copropriété est un régime juridique spécifique de répartition de la propriété sur un bien. En ce qui concerne les immeubles, cette modalité d’organisation consiste à répartir la propriété sur un immeuble ou un groupe d’immeubles entre plusieurs personnes en différent lots. Chaque lot comprend des parties privatives et une quote part de parties communes.

Les parties privatives sont les bâtiments et les terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Il s’agit donc par exemple des appartements, caves, garages, greniers. Le propriétaire dispose sur ces parties d’un droit de propriété exclusif.

Les parties communes, selon la loi, sont notamment les cours, les parcs, les jardins, les voies d’accès, les équipements communs. (les ascenseurs). Chaque copropriétaire dispose d’un droit de propriété en indivision sur ces parties communes. Elles sont ainsi divisées en tantièmes qui seront réparties entre les différents lots.

Pour son organisation, la copropriété nécessite la participation de plusieurs acteurs.

-Le syndicat des copropriétaires est composé de l’ensemble des copropriétaires. Il est chargé de prendre les décisions relatives au bien immobilier objet de la copropriété. Le syndicat des copropriétaire peut également modifier le règlement de copropriété. Il se réunit chaque année lors de l’assemblée générale des copropriétaires afin de prendre les décisions relatives à la gestion de l’immeuble, aux travaux, à l’élection du syndic, au budget … La loi impose l’unanimité pour les votes concernant les décisions les plus graves.

-Le syndic de copropriété, qui peut être professionnel ou bénévole, est chargé de l’administration de l’immeuble.

-Le conseil syndical regroupe plusieurs membres élus parmi les copropriétaires. Il est chargé de coordonner les relations entre les copropriétaires et le syndic. Et d’assister et contrôler la gestion du syndic.

S’agissant des petites copropriétés, la loi ALUR du 24 mars 2014 a créé un régime de gouvernance spécifique.

Les obligations des copropriétaires

La vie en copropriété implique le respect de certaines règles, qui sont définies dans le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété fixe également les règles de fonctionnement du conseil syndical.

Certaines règles concernent les parties communes, mais d’autres peuvent s’appliquer aux parties privatives. En interdisant par exemple l’usage du logement à des fins commerciales, ou en réglementant les parties du logement visibles depuis l’extérieur telles que les portes, fenêtres ou volets.

Si ces obligations peuvent sembler contraignantes, elles présentent également un avantage. Vous pouvez être certain que vos voisins devront respecter le règlement de copropriété, ce qui pourra vous éviter certaines nuisances.

Le partage des charges en copropriété

L’aspect financier est l’un des grands avantages de la copropriété.

En effet, le régime de la copropriété implique un partage des charges. Il s’agit des dépenses relatives à l’entretien des parties communes, tels que les parkings, les systèmes de sécurité, la piscine, à la rémunération du gardien, des jardiniers …

Vous pouvez donc bénéficier à moindre coût de certains services et équipements que vous ne vous seriez peut être pas offert dans le cadre d’une propriété classique.

De plus, l’entretien et les réparations éventuelles sont facilités, puisqu’ils seront délégués à une entreprise dès lors qu’ils concernent les parties communes.

Il convient cependant d’être attentif lors du choix de sa copropriété au montant de ces charges et aux équipements, donc certains peuvent se révéler particulièrement coûteux.

Effectuer des travaux en copropriété

Les travaux à effectuer sur les parties communes doivent être soumis à autorisation de la copropriété par un vote en assemblée générale. Les règles de majorité seront différentes selon la nature des travaux.

Il convient là encore, avant de faire une offre d’achat d’un bien immobilier en copropriété, d’être attentif à l’existence d’éventuels travaux qui n’auraient pas encore été votés lors de l’assemblée générale, et qui peuvent augmenter considérablement le coût des charges prévues.

S’agissant des travaux effectués sur le lot privatif, ils sont en principe libres. Toutefois, si ces travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, ils devront être soumis à l’autorisation des copropriétaires.

Ce sera également le cas s’ils portent atteinte à la structure de l’immeuble, comme par exemple des travaux touchant un mur porteur.

Il faut cependant garder à l’esprit que dans tous les cas, l’autorisation donnée par l’assemblée générale ne dispense pas le copropriétaires d’obtenir les autres autorisations nécessaires, par exemple au titre de l’urbanisme.

Enfin, certains travaux peuvent être imposés au copropriétaire dans leurs parties privatives, dès lors que la décision a été adoptée régulièrement en assemblée générale. Il pourra s’agir par exemple de travaux d’économie d’énergie, d’accessibilité aux personnes handicapées ou encore de mise en conformité aux normes de sécurité. S’il en résulte un trouble ou une diminution de la valeur du bien, le copropriétaire pourra alors être indemnisé de son préjudice.