La VEFA, ou Vente en l’état futur d’achèvement, désigne l’acquisition d’un bien immobilier sur plans, c’est à dire avant ou pendant sa construction, et selon les règles établies par la notice descriptive.

Ce mode d’achat particulier fait, par nature, peser un risque sur l’acquéreur puisqu’il porte sur un bien qui n’existe pas, ou qui n’est que partiellement achevé.

Comment se protéger des aléas inhérents à la VEFA ? Quel système de garantie s’offre à l’acheteur ? Comment doit-il être mis en place et quels sont ses effets ?  LegaLife déchiffre pour vous le mécanisme de la notice descriptive qui garantit la conformité du bien à sa livraison.

 

Achat en VEFA Notice Descriptive

Lors de la  réception d’un bien acheté en VEFA,  l’acquéreur peut essentiellement rencontrer un défaut d’achèvement par le constructeur, ou la livraison d’un bien non conforme aux prévisions contractuelles.

C’est pour cette raison qu’existe la notice descriptive, (aussi appelée descriptif commercial), annexée à l’acte de vente, qui garantit la conformité du bien commandé lors de sa livraison.
Elle joue donc un rôle capital dans l’achat en VEFA, que Legalife déchiffre pour vous.

La notice descriptive, une garantie de conformité pour l’acheteur

Définition de la notice descriptive

La notice descriptive est un document, annexé au contrat de vente, qui dresse la liste de toutes les caractéristiques du bien concerné. D’après la Cour de Cassation, dans un arrêt rendu le 18 mai 2017, la garantie de conformité des prestations et des niveaux de performance attendus d’un bien acheté en VEFA s’apprécie par rapport aux seules mentions de la notice descriptive.

Valeur contractuelle de la notice descriptive

En effet, les documents publicitaires présentés par le promoteur n’ont aucune valeur juridique : tant qu’ils ne relèvent pas de publicité mensongère, ils n’engagent pas le vendeur.
Ainsi, la notice descriptive est l’unique document portant une valeur contractuelle à cet égard. Elle prédomine donc toute autres informations dispensées par le vendeur au cours du processus d’achat.

La rédaction de la notice descriptive est donc une étape clef de l’achat en VEFA et doit être effectuée avec précaution, notamment au regard de la faculté du vendeur de modifier le projet, en raison de nécessités techniques ou réglementaires.

Caractéristiques de la notice descriptive

Comment rédige-t-on cette notice ?

La notice doit être conforme au modèle prévu par l’arrêté du 10 mai 1968. Elle décrit chacune des caractéristiques du bien en détail, selon un plan préétabli par l’arrêté. De ce fait, la notice lie le vendeur par une obligation contractuelle particulièrement précise au bénéfice de l’acheteur.

Quand rédige-t-on la notice ?

  • Lors de la réservation du logement, un premier document, décrivant les ouvrages et les prestations, doit être joint au contrat préliminaire
  • Lors de l’acte de vente authentique chez le notaire, une notice descriptive doit être annexée à cet acte. Il existe donc une notice descriptive initiale et simplifiée, qui est ensuite complétée et ajustée lors de la signature des actes notariés.

Effets de la notice descriptive

Comment apprécier la conformité des travaux à la notice ?

Si la notice lie contractuellement le constructeur, il dispose cependant d’une certaine souplesse vis à vis de son obligation. Cela lui permet de livrer un bien légèrement différent de la description donnée par la notice. En effet, cette tolérance trouve sa source dans les aléas inhérents au chantier. A titre d’exemple, on peut citer l’arrêt de fabrication de certains produits ou matériaux.

Ainsi, certaines prestations peuvent être légèrement modifiées, à condition d’être de qualité équivalente ou supérieure, afin de préserver les intérêts de l’acheteur.
En outre, puisque la conformité de l’ouvrage est contrôlée à l’aune des mentions insérées dans la notice descriptive, aucun autre document ne peut être utilisé par l’acheteur sur le terrain de cette obligation.

Quels recours en cas de non-respect de la notice ?

Si les prestations prévues par la notice ne sont pas respectées, la responsabilité contractuelle du vendeur/constructeur peut être engagée par l’acquéreur, sur le fondement de l’article 1147 du code civil .

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Textes de référence

Arrêté du 10 mai 1968
Article 1147 du code civil
Arrêt n°550 de la troisième chambre civile de la cour de Cassation, en date du 18 mai 2017

Acheter en VEFA : Qu’est-ce que la notice descriptive ?
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