De nos jours, 90% des ventes d’appartements neufs sont des ventes sur plan, c’est-à-dire que l’appartement est vendu alors qu’il n’est pas encore construit. Pour les maisons, seules 20% d’entre elles sont concernées. Qu’il s’agisse de maisons individuelles ou d’appartements, cette méthode est très avantageuse pour les promoteurs immobiliers.

En effet, la VEFA leur permet, à la fois, d’avoir la certitude de vendre leurs futurs logements, mais également de financer la construction de ces derniers via le paiement au fur à mesure des acquéreurs. Ces derniers sont, eux, certains d’acquérir un bien prochainement construit, et parfois même de le personnaliser en partie, en fonction des choix proposés par le promoteur.

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L’achat d’un bien neuf sur plan nécessite que le futur acquéreur prenne ses précautions

Le sigle VEFA signifie “vente en l’état futur d’achèvement”. C’est ainsi la vente d’un bien immobilier neuf, maison ou appartement, dont la construction n’est pas achevée.

Ce type de projet immobilier s’effectue généralement en 2 temps. Tout d’abord, il y a souvent la signature d’un contrat de réservation qui prépare la vente et réserve le bien au futur acquéreur. De plus en plus de promoteurs immobiliers digitalisent le processus de vente en permettant la signature électronique du contrat de réservation. Puis il y a le contrat de vente, signé devant notaire, qui transfert la propriété du bien immobilier à l’acheteur tandis que celui-ci verse, en contrepartie, une somme d’argent correspondant à la valeur du bien.

Nous avons fait le point pour vous sur ces 2 contrats un peu particulier.

VEFA : le contrat de réservation

Définition du contrat de réservation

Ce qu’il n’est pas

Le contrat de réservation en VEFA est à ne pas confondre avec la réservation pour location puisqu’il ne s’agit pas de réserver un logement afin de le louer. Le but du contrat de réservation en VEFA est de conclure un contrat de vente par la suite, qu’il y ait un transfert de propriété du bien.

Il n’est pas non plus un compromis de vente. Pour préparer un contrat de vente immobilière classique, il est courant de signer un compromis de vente. Il s’agit d’un pré-contrat par lequel vendeur et acquéreur s’engagent à conclure la vente dans les conditions déterminées. S’il s’agit là aussi d’une idée de réservation, le contrat préliminaire à la VEFA est spécifique à la vente d’un bien non achevé.

Si vous vendez ou achetez un bien immobilier classique, vous pouvez utiliser notre modèle de compromis de vente à remplir et à télécharger en pdf.

Ce qu’il est

Le contrat de réservation, également nommé contrat préliminaire est un avant-contrat qui prépare la vente sur plan. Il s’agit donc de déterminer par avance les modalités de la vente d’un bien immobilier qui est en cours de construction. Si le programme de construction a débuté, le promoteur immobilier est tenu de réserver le logement au signataire du contrat de réservation, appelé le réservataire.

Caractéristiques du contrat de réservation

Un contrat facultatif

Le contrat de réservation est purement facultatif mais il est quasi-systématiquement utilisé. Il est de toute façon le seul avant-contrat possible, la loi interdisant toute autre forme comme par exemple la promesse unilatérale de vente. Il est signé soit sous seing privé entre le réservataire et le promoteur et/ou vendeur, soit chez un notaire qui vérifiera les droits de propriété du vendeur.

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Un contrat autonome

Le contrat de réservation étant autonome, s’il s’avère qu’il est entaché de nullité, cela n’a aucune incidence sur la signature d’un contrat de vente sur le même bien immobilier. Ce dernier sera parfaitement valide et permettra la vente effective du bien.

Contenu obligatoire du contrat

Le contrat, sous peine de nullité, doit contenir un certain nombre d’informations :

  • Coordonnées de l’acheteur et du promoteur
  • Informations relatives au logement (surface habitable, nombre de pièces, situation du bien immobilier dans l’immeuble ou lotissement)
  • Informations relatives à la construction (types de matériaux, isolation, etc)
  • Prix de vente prévisionnel du logement (et clause de révision du prix)
  • Date de conclusion du contrat de vente
  • Délai d’achèvement de la construction
  • Conditions légales du dépôt de garantie

Nous allons voir de plus près les informations auxquelles il faut faire particulièrement attention.

Le prix de vente prévisionnel

Il est possible pour le promoteur de fixer un prix seulement prévisionnel. Concrètement, le prix prévisionnel peut subir une majoration de 5% au maximum au jour de la conclusion du contrat de vente et donc du paiement total du prix.

De plus, la mise en place d’une clause de révision de prix prévisionnel est également envisageable et très encadrée par la loi. Il sera ainsi possible de faire varier le prix prévisionnel dans la limite de la variation de l’indice mensuel du bâtiment BT 01.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versé par le réservataire au promoteur. Cette somme est un pourcentage du prix de vente prévisionnel et dépend du délai entre la signature du contrat de réservation et la signature du contrat de vente. Ainsi le dépôt de garantie versé par l’acheteur est d’un montant de :

  • 5% maximum du prix prévisionnel de vente si le délai de livraison est inférieur ou égal à 1 an,
  • 2% maximum du prix prévisionnel de vente si le délai de livraison est entre 1 et 2 ans.
  • Pas de dépôt de garantie si le délai est supérieur à 2 ans.

Il est important de préciser que ce dépôt de garantie n’est pas encaissé par le vendeur, il est versé sur un compte spécial du réservataire chez une banque ou un notaire. C’est lorsque la vente se conclut, que le montant de ce dépôt est soustrait du prix de vente et versé au vendeur.

Conditions de rétractation et d’annulation

La rétractation

Le réservataire peut se rétracter quant à son engagement d’acheter le bien immobilier dans un délai de 10 jours dont le point de départ est le lendemain :

  • de la remise du contrat de réservation en main propre
  • Ou de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat de réservation

En effet ce n’est qu’à la fin de ce délai que le contrat de réservation devient définitif. Ainsi si le réservataire souhaite revenir sur son engagement, il doit en informer le promoteur/ vendeur en lui envoyant une lettre recommandée avec demande d’avis réception ayant pour objet sa rétractation.

Dans ce cas, il se verra restituer la totalité de son dépôt de garantie sans retenue ni pénalité.

Les conditions d’annulation

Bien que le délai de rétractation soit dépassé, il est possible d’annuler le contrat de réservation, tout en se faisant rembourser le dépôt de garantie, sous certaines conditions :

  • Le prêt immobilier censé financer le bien immobilier n’a pas été obtenu par le réservataire
  • Le prix de vente est supérieur de plus de 5% au prix prévisionnel indiqué dans le contrat de réservation
  • Le bien immobilier a subi des modifications trop importantes au regard de ce qui avait été convenu dans le contrat de réservation
  • L’un des équipements collectifs n’est pas réalisé
  • L’acte de vente définitif n’est pas signé dans les délais du fait du vendeur
  • La qualité du logement est en dessous de celle prévue et entraine ainsi une diminution de la valeur du bien
  • La valeur estimée du bien est inférieure de 10% au moins au prix indiqué dans le contrat de réservation

Dans ces cas, le réservataire doit faire une demande de remboursement par lettre recommandée et avis de réception au vendeur.

Qu’un contrat de réservation ait été fait ou non, il faut forcément conclure un contrat de vente pour qu’il y ait transfert de propriété et paiement du prix total en contrepartie.

VEFA : l’acte authentique de vente

Définition 

Ce qu’il n’est pas

La vente en l’état futur d’achèvement n’est pas une vente en l’état futur de rénovation qui, elle, prévoit l’achat d’un bien immobilier ancien suite à une rénovation en cours, et non l’achat d’immobilier neuf.

Ce qu’il est

C’est un contrat de vente d’un bien à construire ou en cours de construction. Il doit être établi par acte authentique de vente immobilière devant notaire. Il répond à un strict régime légal qui vise à protéger l’acquéreur. En effet, celui-ci est dans une position quelque peu délicate. Dans la mesure où il achète un bien qui n’est pas encore achevé, il faut qu’il ait des garanties de livraison.

Le transfert de la propriété de l’immeuble se fait en même temps que l’avancement des travaux. Plus précisément l’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.

L’achat d’un bien immobilier à construire est ainsi un contrat de vente spécifique. Il doit être adressé à l’acquéreur au moins un mois avant sa signature chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le contrat de vente doit être conforme avec le contrat de réservation s’il y en a eu un.

Contenu obligatoire du contrat passé devant notaire

Le contrat de VEFA doit indiquer certaines informations, qui si elles ne sont pas spécifiées rendent le contrat nul. Dans ce cas, il appartient uniquement à l’acquéreur de le soulever et ce, avant l’achèvement des travaux.

  • description du bien vendu
  • le prix, les modalités de paiement (échelonnement du paiement) et les modalités de révision du prix le cas échéant
  • le délai de livraison
  • garantie financière de l’achèvement de l’immeuble
  • la condition suspensive de l’obtention d’un prêt

Le contrat de vente doit également comporter en annexe les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble. De plus, le règlement de copropriété doit être donné à l’acheteur.

Voyons de plus près les points les plus importants.

Le prix, les modalités de paiement, la possibilité de sa révision

Échelonnement du paiement du prix de vente

Le paiement du prix du bien est échelonné au cours de sa construction. La loi encadre cet échelonnement, de sorte que le paiement ne peut excéder :

  • 35% du prix total au moment de l’achèvement des fondations du bien
  • 70% du prix total à la mise hors d’eau
  • 95% du prix total à l’achèvement de l’immeuble

Ce n’est qu’au moment de la mise à disposition du bien à l’acquéreur que le solde restant devra être payé.

Conditions suspensive de l’obtention d’un prêt

La condition suspensive de l’obtention de prêt, si elle ne se réalise pas, rend le contrat de vente, caduc. Ainsi la réalisation de cette condition consiste dans l’obtention du prêt par l’acquéreur lui permettant de payer le montant du bien immobilier. Si la banque lui refuse son prêt, le contrat ne tient plus et l’acquéreur n’est pas tenu d’acheter le bien immobilier.

Garantie financière du vendeur envers l’acquéreur

Le vendeur est tenu de prendre une garantie financière dans le cas où le bien ne serait pas achevé. Cette garantie est obligatoire et permet de protéger l’acquéreur.

La livraison du bien

Le promoteur doit livrer le bien dans les délais convenus dans le contrat de vente. C’est au moment de la réception du bien que l’acquéreur devient propriétaire de l’intégralité du bien.

Si jamais il y a du retard dans la livraison, la responsabilité du promoteur n’est pas engagée. Pour autant si le retard est dû à des événements prévus dans le contrat de vente sous forme de clauses contractuelles de suspension de délai.

Questions – Réponses

Comment profiter de la réduction Pinel pour l’achat sur plan ?

La loi Pinel a instauré un dispositif de réduction d’impôt après achat immobilier. La date prise en compte pour son calcul est l’année d’achèvement de la construction du bien. Donc, il ne s’agit ni de la date de signature de la vente VEFA, ni de la date du contrat préliminaire de réservation.

Où trouver un avocat spécialisé en droit immobilier ?

Pour obtenir des conseils personnalisés en droit immobilier, vous pouvez consulter ici un avocat. Vous posez votre question en ligne, et un avocat vous appelle pour y répondre.

Vous êtes promoteur immobilier ou commercialisateur ?

Nous avons développé un service innovant qui simplifie et digitalise entièrement le processus de vente en VEFA. Elle permet ainsi d’accélérer le délai de traitement des dossiers entre la réservation en bureau de vente et la signature de l’acte définitif chez le notaire, tout en offrant aux acquéreurs une expérience d’achat 100 % digitale.

En savoir plus : LegaLife Promoteurs Immobiliers.

Textes de référence

VEFA : ce qu’il faut savoir avant d’acheter
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