Avant-contrats : promesse unilatérale et pacte de préférence

Qu’est-ce que les avant-contrats ?

Les avant-contrats, véritables contrats, ont pour objectif d’encadrer les négociations et pourparlers qui aboutiront à des contrats.

Cette étape souvent négligée vous apporte une sécurité juridique supplémentaire à ne pas omettre. En effet, une rupture des négociations pré-contractuelles peut s’avérer abusive et causer préjudice à celui qui a été évincé. (i.e investissements réalisés en vue de la conclusion du contrat).

LegaLife fait le point pour vous sur le sujet!

Les différents types d’avant-contrats

La promesse unilatérale

La promesse unilatérale, inventée et développée par la pratique a récemment été consacrée par le Code civil à  l’article 1124 du Code civil  issu de l’ordonnance du 10 février 2016.

Ce contrat dit préparatoire permet à une partie d’offrir à une seconde, un droit d’option qui lui permettra, si elle le décide, de conclure un contrat dont les éléments principaux sont déjà définis dans la promesse. Autrement dit, la promesse unilatérale, très courante en droit immobilier, offre à son titulaire un accès privilégié à un bien donné.

Ainsi, le bénéficiaire d’une telle promesse, pourra pendant un délai défini par les parties, conclure le contrat en levant son option c’est à dire par sa simple acceptation. Il devra en contrepartie verser au promettant ce que l’on appelle une indemnité d’immobilisation (10% de la valeur totale du bien) qui sera déduit du prix de la vente si le contrat est conclu ou conservé par le promettant dans le cas contraire.

Ce type de contrat est fréquent en droit des sociétés. Vous pouvez d’ailleurs retrouver sur notre site un modèle de promesse unilatérale de cession d’actions.

Ne pas confondre la promesse unilatérale avec l’offre qui n’est pas un contrat mais un acte unilatéral.

Le pacte de préférence

Contrairement à la promesse unilatérale, l’émetteur du pacte ne donne pas son consentement au contrat futur. Mais il est tenu de proposer son bien en priorité au bénéficiaire du pacte s’il décide de contracter.

Le pacte permet donc à son bénéficiaire, en cas de vente, d’être préféré aux autres candidats à l’acquisition. Ici, l’auteur du pacte n’a donc pas encore décidé de contracter. S’il est effectivement tenu de proposer son bien en priorité au bénéficiaire du pacte, cela ne veut pas dire qu’il est obligé de contracter avec lui si les conditions du contrat ne lui conviennent pas !

Dans le cas d’un bail d’habitation, le propriétaire par un tel pacte s’engage envers le bénéficiaire, s’il se décide à vendre, de le lui proposer en priorité. Le propriétaire ne s’engage donc en aucun cas à louer son bien. Le bénéficiaire d’un tel pacte demeure quant à lui libre d’accepter ou non de louer le bien en cause.

Attention : cette disposition n’existe pas pour le bail commercial.

Enfin, le pacte de préférence que l’on retrouve à l’article 1123 du Code civil est également régulièrement utilisé en droit des sociétés en matière de cession d’actions. Pour éviter l’arrivée d’un tiers étranger dans la société, les associés peuvent consentir un pacte de préférence au bénéfice des autres associés au cas où l’un d’entre eux déciderait de vendre ses actions.

Les sanctions en cas de rupture abusive d’un avant-contrat

Les avant-contrats sont sources de sécurité juridique car leurs ruptures hors des conditions prévues par la loi sont sanctionnées.

Rétractation fautive d’une promesse unilatérale

Révocation de la promesse avant la fin du délai fixé

La loi prévoit dans un tel cas une solution assez inédite.

La révocation du promettant avant la fin du délai prévu n’empêche pas la formation du contrat.

Même si le bénéficiaire décide en définitive de contracter. Donc, la sanction finalement imposée (à l’issu de l’ordonnance du 10 février 2016) sera celle de l’exécution forcée du contrat.

Conclusion du contrat avec un tiers

Comme le prévoit l’alinéa 3 de l’article 1124 du Code civil, un contrat conclu en violation d’une promesse avec un tiers qui en connaissait l’existence est tout simplement nul. Si le tiers est au contraire de bonne foi, le bénéficiaire de la promesse pourra récupérer l’indemnité d’immobilisation et toucher des dommages et intérêts.

Violation d’un pacte de préférence

Dans le cas où le promettant aurait conclu le contrat en cause avec un tiers, la loi fait la distinction entre un tiers de bonne foi et un tiers de mauvaise foi qui connaissait l’existence du pacte et la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir. En effet, dans le premier cas le bénéficiaire initial du pacte n’aura le droit qu’à des dommages et intérêts. Dans le second, il pourra être substitué dans les droits du tiers contractant ou faire annuler le contrat.