Vous achetez un bien immobilier en copropriété ? Au-delà du prix d’achat, il faut également prendre en compte les frais de la copropriété (gestion, entretien de l’immeuble, travaux).
Il est judicieux d’aborder le sujet de la répartition des charges avec le vendeur avant la signature du compromis de vente.

En effet, la loi prévoit la répartition des charges et des travaux, mais les parties peuvent négocier ces dispositions. De ce fait, de nombreux acheteurs et vendeurs ne savent pas déterminer qui est redevable de quelles charges.

LegaLife fait le point pour vous sur cette question !

Les règles légales de répartition des charges de copropriété

Quel est le critère à prendre en considération pour déterminer la personne tenue aux paiements ?

La répartition de la charge financière des charges ou travaux est prévue par la loi. Le critère pris en compte pour déterminer le débiteur est celui de la date d’exigibilité, c’est à dire la date auxquelles les sommes sont dues.

Plus particulièrement, les travaux  sont dus par celui qui est copropriétaire lorsque les appels de fonds sont dus. De ce fait la méthode de répartition légale ne prend pas en compte l’identité de celui qui a voté les travaux dans la répartition des charges.

Pour les travaux ou autres dépenses exceptionnelles (visées par l’article 14-2), il faut se référer au calendrier adopté par l’assemblée générale pour les appels de fonds et le montant de chaque appel. Attention : le calendrier peut s’échelonner sur plus d’une année !

La signature de l’acte authentique : quel impact sur la répartition des charges de copropriété ?

La signature de l’acte authentique n’arrête pas la répartition des charges entre le vendeur ou l’acquéreur. Seule la notification du transfert de propriété au syndic, rédigée par le notaire et envoyée grâce à une lettre recommandée avec avis de réception met fin aux obligations du vendeur.

L’accord contractuel entre le vendeur et l’acquéreur sur la répartition des charges

Les parties peuvent contourner les principes légaux en stipulant des règles alternatives dans le compromis de vente. Vous pouvez donc convenir d’une répartition différente si vous le souhaitez.

Généralement, les parties conviennent de procéder ainsi :

  • les travaux votés avant la signature de la promesse sont à la charge du vendeur
  • les travaux votés entre la promesse et l’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur, sous réserve qu’il ait pu assister à l’assemblée à la place du vendeur.

Bon à savoir : Cet accord entre les parties n’est pas opposable au syndic. Ainsi, il réclamera les sommes exigibles au copropriétaire, qui récupérera ensuite la somme auprès de son débiteur (acquéreur ou vendeur).

Exemple :

Si la vente a lieu le 1er juillet 2018 et qu’elle est notifiée le 10 juillet, l’acquéreur ne supporte que les charges dues à partir du 10 juillet. Les charges exigibles avant le 10 juillet sont supportées par le vendeur.

En outre, si des travaux ont été votés avant la vente, mais qu’un appel de fond est exigible le 1er aout 2018, l’acheteur devra s’acquitter de cette somme.

Obtenir un état daté

Par ailleurs, pour informer l’acheteur sur toutes ces questions, le vendeur ou le notaire peuvent lui fournir un état daté.

Ce document, rédigé par le syndic, rassemble un ensemble d’informations financières concernant l’immeuble et les charges. La liste des informations qu’il contient est fixée par décret.

On y retrouve notamment les indications suivantes :

  • le montant des charges prévues dans le budget prévisionnel
  • le montant des sommes restant à verser pour les travaux déjà votés

Avant la signature du compromis de vente, il est également possible d’obtenir ces même informations, sous la forme d’un pré état-daté.

En bref :

L’acquéreur aura tout intérêt à veiller au coût de ces charges et à leurs répartitions, qui peuvent significativement alourdir le prix de son achat immobilier. Il est vivement recommandé de s’enquérir de ce problème avant la signature du compromis de vente, afin d’éviter tout litige ou aléas !

Achat immobilier : la répartition des charges entre acheteur et vendeur
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