Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier ? Vous êtes parvenus à un accord sur les conditions de vente, et notamment sur le prix ? Il est fréquent, avant de conclure la vente, de signer une promesse unilatérale de vente. Cet avant contrat vous permet en effet de préparer l’acte de vente de l’immeuble. Le cas échéant, vous pouvez alors obtenir les documents ou fonds nécessaires à la vente tout en sécurisant vos relations avec votre cocontractant.

La promesse unilatérale de vente (PUV) est donc un mode spécifique de promesse de vente. Vous pouvez aussi choisir de signer un compromis de vente en lieu et place de la promesse unilatérale de vente.

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Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel un vendeur s’engage envers un acquéreur à lui vendre son bien immobilier si celui-ci accepte de l’acquérir dans un certain délai aux conditions fixées par les parties. Il confère donc une exclusivité et un droit d’option sur le bien à l’acquéreur pendant une durée limitée, le plus souvent en échange d’une indemnité d’immobilisation. Si l’acquéreur décide d’acquérir le bien immobilier, il lève l’option. La vente sera alors conclue, et le prix de l’indemnité d’immobilisation s’imputera sur le prix de vente. S’il décide de renoncer à la vente, il peut le faire sans motif. Mais il abandonne alors l’indemnité d’immobilisation au vendeur en contrepartie de l’exclusivité qu’il lui a conférée.

Comment conclure une promesse unilatérale de vente?

La promesse unilatérale de vente est un contrat unilatéral. Elle doit à ce titre répondre aux conditions générales applicables à tous les contrats. Elle suppose donc la capacité des deux parties, mais aussi leur acceptation au contrat. Toutefois, l’acceptation par l’acquéreur de cette promesse ne doit pas être confondue avec la levée de l’option. En effet, celle-ci interviendra ultérieurement dans le cadre de la promesse déjà acceptée. L’acceptation n’engage ainsi l’acquéreur qu’à accepter le droit d’option qui lui est offert aux conditions déterminées dans la promesse de vente, et le cas échéant à verser une indemnité d’immobilisation.

La loi prévoit une protection spécifique pour l’acheteur non professionnel lorsque la promesse porte sur un immeuble à usage d’habitation. En effet, dans ce cas, la promesse unilatérale de vente doit lui être notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par un moyen équivalent permettant de prouver la date de la remise. S’il existe plusieurs acquéreurs, même s’il s’agit de deux époux, une notification devra être adressée à chacun d’entre eux. Est de plus ouverte au non professionnel une faculté de rétractation, unilatérale et sans frais, durant un délai de 7 jours. Elle doit lui être rappelée dans l’acte constatant la promesse de vente. Aucun versement ne peut alors être effectué par l’acquéreur avant l’expiration de ce délai.

La promesse unilatérale de vente peut être rédigée par un notaire spécialiste du droit immobilier et prendre la forme d’un acte authentique. Cependant, vous pouvez également décider de rédiger vous même cet acte avec votre cocontractant, sans passer devant notaire et le cas échéant avec l’aide d’un conseil juridique. Il s’agit alors d’un acte sous seing privé. Dans ce cas, la promesse unilatérale de vente devra être enregistrée dans les 10 jours de sa signature à la recette des impôts.

Que doit contenir la promesse unilatérale de vente ?

En tant que contrat préparatoire à la vente, celui-ci doit comporter les éléments essentiels du contrat de vente définitif. Il s’agit notamment de l’identité des parties, de la désignation de l’immeuble objet de la vente et de la fixation du prix de vente.

Certaines réglementations spécifiques prévoient également des mentions obligatoires. Elles diffèrent alors selon le type d’immeuble vendu, par exemple dans le cas d’un achat en copropriété ou d’un terrain à bâtir. Un dossier de diagnostic technique doit en outre être annexé à la promesse unilatérale de vente.

La promesse unilatérale de vente doit également prévoir ses modalités contractuelles de fonctionnement, et notamment de l’option d’achat de l’acquéreur. A ce titre, il est recommandé de fixer un délai d’option précis, à l’expiration duquel, si l’acquéreur ne s’est pas prononcé, le vendeur sera libéré de son engagement.

Par ailleurs, les parties ne disposent pas nécessairement au moment de la promesse de vente de tous les éléments permettant de décider de leur engagement. Elles peuvent alors décider de conditionner la vente à la survenance d’un ou plusieurs évènements, par exemple à l’obtention d’un financement ou d’une autorisation administrative. Dans ce cas, ces conditions, appelées « conditions suspensives », devront être précisées dans la promesse de vente. S’agissant de l’obtention d’un prêt pour l’achat d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, la loi impose que soit précisé si cet achat sera financé à l’aide d’un prêt. La vente sera alors automatiquement subordonnée à l’obtention du prêt. Les parties doivent prévoir dans quel délai les conditions suspensives de la promesse de vente devront être réalisées.

Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation d’une promesse unilatérale de vente ?

La promesse de vente peut être conclue à titre gratuit. Mais la plupart du temps, le vendeur demandera à ce que l’acquéreur lui verse une indemnité d’immobilisation. Cette indemnité correspond généralement à 10 % du prix de vente,. Elle vise à compenser l’exclusivité consentie par le vendeur à l’acquéreur pendant une période déterminée. Toutefois, si l’indemnité est d’un montant trop élevé, généralement au delà de 20 % du prix de vente, la jurisprudence considère que la promesse unilatérale de vente devient une promesse synallagmatique de vente, puisqu’elle contraint alors concrètement l’acquéreur à acheter.

Par ailleurs, lorsque le vendeur est une personne physique, l’indemnité d’immobilisation doit correspondre à un minimum de 5% du prix de vente dès lors que la durée de l’option offerte à l’acquéreur est supérieure à 18 mois.

Quels sont les effets de la promesse unilatérale de vente ?

Une fois la promesse unilatérale de vente signée, le vendeur est engagé à vendre son bien aux conditions déterminées dès lors que l’acquéreur décidera de lever l’option, et sous réserve de la réalisation des éventuelles conditions suspensives prévues à l’acte.

Si les conditions suspensives prévues dans la promesse de vente ne se réalisent pas, le contrat devient caduc. Le vendeur est donc tenu de restituer à l’acquéreur l’indemnité d’immobilisation qu’il lui avait versée. Aucun frais supplémentaire ne peut alors lui être imputé. Cependant, le vendeur pourra conserver l’indemnité si l’acquéreur n’a pas effectué toutes les diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensive.

L’acquéreur peut quand à lui décider de lever l’option dans le délai déterminé par la promesse de vente. Les parties devront alors recourir à un notaire pour obtenir la signature de l’acte de vente, et le prix de l’indemnité d’immobilisation s’imputera sur le prix de vente. L’acquéreur paiera donc le reste du prix de vente accompagné du paiement des frais de notaire. L’acquéreur est également libre de refuser ou de s’abstenir de lever l’option. Dans ce cas, à compter du refus de l’acquéreur, ou le cas échéant à l’issu du délai prévu par la promesse de vente, le vendeur sera libéré de son engagement. Il conservera l’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur.

Puis-je revenir sur une promesse unilatérale de vente ?

Le cas de l’acquéreur

S’agissant de l’acquéreur, il lui est possible, lorsque la promesse de vente porte sur un bien immobilier à usage d’habitation, de renoncer à la promesse unilatérale de vente dans le délai de 10 jours qui lui est offert par la loi à compter de la signature de la promesse. Cette rétractation est libre. Elle n’a donc pas à être motivée et l’acquéreur ne doit supporter aucun frais.

Passé ce délai, l’acquéreur, au même titre que le vendeur, est tenu par la promesse de vente.

L’acquéreur pourra donc refuser de conclure la vente, mais sera tenu au versement de l’indemnité d’immobilisation si celle-ci est prévue dans le contrat. Si l’acquéreur s’abstient de verser l’indemnité prévue, le vendeur pourra demander la résolution de la promesse de vente.

En revanche, une fois l’option levée par l’acquéreur, le contrat de vente est réputé conclu. Il est donc contractuellement tenu d’acheter le bien. Le vendeur sera dès lors en droit d’agir en justice afin d’obtenir l’exécution forcée de la promesse de vente, ou la résolution du contrat assortie du paiement de dommages et intérêts.

Le cas du vendeur

Le vendeur est tenu contractuellement envers l’acheteur de vendre son bien dès la signature de la promesse de vente. Ainsi, durant le délai d’option, le vendeur ne peut proposer le bien à la vente à un tiers. Si le vendeur manque à son obligation et conclut une vente avec un tiers, le signataire de la promesse pourra agir en justice pour obtenir des dommages et intérêts. Voire obtenir la nullité du contrat avec le tiers si ce dernier connaissait l’existence de cette promesse de vente.

Le propriétaire doit également s’abstenir d’accomplir tout acte qui compromettrait le droit d’option de l’acquéreur éventuel. Il s’agit par exemple de la conclusion d’un contrat de bail ouvrant un droit de préemption au locataire.

Enfin, une fois que l’acquéreur a levé l’option, le vendeur est définitivement engagé à conclure la vente et peut être condamné s’il se rétracte à la vente forcée du bien ou au paiement de dommages et intérêts.

Toutefois, les parties peuvent prévoir une clause de dédit dans la promesse de vente, afin de permettre à une partie de se délier de son engagement en échange du paiement d’une indemnité.

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