Comment signer un compromis de vente ?

Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier ? Il est d’usage de signer au préalable un pré-contrat afin de préparer la vente. Ce contrat est une promesse de vente. La promesse de vente est unilatérale lorsque l’un des cocontractants s’engage à acheter ou à vendre. Elle est synallagmatique lorsque le vendeur comme l’acheteur s’engagent réciproquement par contrat à conclure la vente ultérieurement. Cette promesse synallagmatique de vente est plus couramment appelée « compromis de vente ». Alors comment signer un compromis de vente ?

LegaLife répond à toutes les questions que vous vous posez sur cet acte essentiel à votre achat immobilier.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est l’acte par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent à conclure une vente portant sur un bien immobilier déterminé et à un prix qu’ils ont convenu. Il s’agit donc d’une promesse de conclure le contrat de vente de l’immeuble.

Cet avant contrat est destiné à préparer la réalisation ultérieure de l’acte de vente qui sera rédigé par un notaire spécialiste de l’immobilier.

Le compromis de vente pourra par exemple utilement être signé lorsque le vendeur et l’acheteur sont d’accord pour conclure la vente à un prix défini. Il reste souvent certaines formalités à accomplir au préalable. C’est le cas pour la purge d’un droit de préemption (par exemple le droit de préemption urbain). Mais aussi pour l’obtention d’une autorisation administrative ou d’un prêt.

Cette pratique du compromis de vente s’explique donc par la complexité de la vente immobilière. Celle ci nécessite en effet de suivre plusieurs étapes. L’avantage pour les deux parties est dans ce cas de se préserver, grâce à cet engagement réciproque, une certaine sécurité contractuelle pendant la préparation du contrat de vente définitif.

Quelles sont les conditions à respecter lors de la rédaction d’un compromis de vente ?

Avant de signer le compromis de vente, il faut savoir que celui-ci suppose le respect de certaines conditions et formalités.

Les conditions de conclusion du contrat

En effet, le compromis de vente est un contrat. Il nécessite donc en premier lieu que soient remplies les conditions indispensables à tout contrat. En premier lieu, la capacité juridique à conclure le contrat. Ainsi, vous ne pourrez pas signer le compromis de vente si vous ou votre cocontractant êtes mineur ou majeur incapable.

Par ailleurs, la signature du compromis de vente revient à s’engager à la réalisation ultérieure de la vente. C’est pourquoi les éléments essentiels du contrat de vente doivent donc d’ores et déjà être définis dans la promesse de vente. Le compromis de vente mentionne toujours l’identité des parties. Il contient également la désignation de l’immeuble en cause ainsi que la détermination du prix de vente.

Les conditions spécifiques au contrat de vente

La vente est parfois subordonnée à certaines conditions, telles que la purge d’un droit de préemption ou l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Les parties peuvent dans ce cas mentionner ces conditions, appelées « conditions suspensives », dans le compromis de vente. Elles précisent alors que le contrat de vente ne sera conclu qu’en cas de réalisation des conditions suspensives dans un délai fixé par les parties à l’acte. Il est utile dans ce cas de préciser les modalités du prêt recherché, ainsi que les démarches que l’acquéreur devra démontrer avoir effectué dans le cas où il n’obtiendrait pas le prêt et ferait ainsi échec à la vente.

Les parties peuvent également subordonner la réalisation de la promesse à sa confirmation par acte authentique dans un certain délai.

Des mentions spécifiques sont imposées par la loi selon le type de contrat de vente immobilière concerné.

Si le compromis de vente porte sur un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le vendeur et annexé au compromis de vente.

Quelles sont les démarches à effectuer pour signer un compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être réalisé, au choix des parties, par acte sous seing privé (sans notaire, entre particulier) ou par acte authentique (devant notaire), sauf lorsque la loi impose qu’il soit effectué selon cette dernière forme. C’est le cas lorsque le délai entre la signature du compromis de vente et l’acte définitif de vente est supérieur à dix huit mois.

L’acte sous seing privé est un acte passé par deux cocontractants sans l’intervention d’un notaire. Il n’exclut pas l’intervention, à titre de conseil, d’un autre professionnel, tel qu’un avocat spécialisé en droit immobilier. Lorsque le compromis de vente est réalisé par acte sous seing privé, il doit être établi en autant d’originaux qu’il y a de parties à la vente, afin de faciliter la preuve en cas de litige.

L’acte authentique est un acte passé devant notaire : il présente l’avantage de bénéficier des conseils d’un expert en droit immobilier. Lorsque le compromis de vente est réalisé par acte authentique, il peut faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière ce qui le rend opposable aux tiers.

La signature du compromis de vente s’accompagne généralement du versement par l’acquéreur d’une somme comprise entre 5 et 10 % du prix de vente, appelée dépôt de garantie. Cette somme s’imputera sur le prix de vente lors de la signature de l’acte définitif de vente, et pourra être conservée  par le vendeur en cas de défaillance de l’acquéreur si le compromis de vente le prévoit.

Quels effets après la signature du compromis de vente ?

L’article 1589 du Code civil prévoit que la promesse de vente vaut vente.

Une fois le compromis de vente signé, sauf conditions suspensives prévues par les parties, ces dernières sont engagées. Le vendeur ne peut plus dès lors vendre le bien immobilier à un tiers.

La vente sera ensuite consacrée par la signature de l’acte authentique de vente devant notaire et par le paiement du prix et des frais de notaire. Toutefois, si les parties ne procèdent pas à cette formalité dans le délai prévu dans le compromis de vente, ce dernier sera caduc et chaque partie sera libérée de son engagement.

Il en va de même lorsque les conditions prévues dans le compromis de vente et qui déterminaient la  conclusion de la vente immobilière ne se sont pas réalisées.

Puis-je me rétracter après la signature du compromis de vente ?

Le Principe

La loi prévoit une protection particulière en ce qui concerne les ventes d’immeubles d’habitation en présence d’un acquéreur non professionnel. Ainsi, l’acquéreur bénéficie dans ce cas d’un délai de rétractation de 10 jours. De plus, aucun versement ne peut être effectué par l’acquéreur avant l’expiration de ce délai de rétractation. La loi prévoit cependant certaines exceptions. En tant qu’acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation, vous disposez donc d’un délai de 10 jours pour renoncer à l’achat de l’immeuble. Il vous faut pour cela faire part de votre décision au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette rétractation ne nécessite pas de justifier d’un motif et ne doit pas entraîner de paiement d’indemnités par l’acquéreur.

Au delà de ce délai, les deux parties sont juridiquement tenues par le contrat. A l’expiration du délai prévu dans le compromis de vente, chaque partie peut donc agir en justice pour demander la vente forcée de l’immeuble. Elles peuvent également demander la résolution de la promesse de vente. Elles demandent ainsi son annulation, ainsi que la condamnation de la partie fautive au paiement de dommages et intérêts. En principe, une fois le délai de rétractation expiré, il n’est donc plus possible de renoncer à la vente.

Toutefois, il peut en aller autrement selon les dispositions du compromis de vente.

La possibilité d’aménager ce droit dans le compromis de vente

En effet, si le compromis de vente précisait que la réitération de la promesse de vente par acte authentique était nécessaire pour que le contrat soit formé, la promesse de vente ne vaut pas vente tant que cet acte authentique n’a pas été réalisé. Dans ce cas, la renonciation de l’une des parties ne pourra pas entraîner une vente forcée. Seule une condamnation au paiement de dommages et intérêts pourrait être envisagée.

Par ailleurs, le compromis de vente peut comprendre une clause de dédit, prévoyant pour une partie la faculté de se libérer de son engagement moyennant le paiement d’une indemnité. En présence d’une telle clause, il sera donc possible de renoncer à la vente après la signature du compromis de vente et l’expiration du délai de rétractation, dans le délai prévu par la clause.

Documents juridiques utiles :

Modèle de compromis de vente

Exemple type de bail d’habitation meublée

Modèle de bail d’habitation non meublée