La liberté contractuelle, principe non exprimé dans le Code civil mais rattaché à l’article 4 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, a une valeur constitutionnelle qui peut néanmoins être limitée par les dispositions de la loi. Le droit de préemption, exception à la liberté de choisir son cocontractant, en est une bonne illustration.

Qu’est-ce qu’un droit de préemption ?

Un droit de préemption est un droit prévu par la loi, d’ordre public (c’est-à-dire que l’on ne peut y déroger) qui permet à une personne, publique ou non, d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente par un particulier ou une entreprise. Si, en matière contractuelle, les discriminations à la vente sont interdites, il résulte de ce droit de préemption que c’est bien la loi qui peut choisir votre cocontractant. En somme, on accorde à une personne le droit de conclure un contrat de manière prioritaire.

Nota bene : Un pacte de préférence diffère du droit de préemption en ce qu’il est contractuel. C’est-à-dire que le pacte désigne un bénéficiaire dans le cadre d’une vente éventuelle, qui viendrait se substituer à un autre acquéreur. En revanche, pour le droit de préemption, c’est la loi qui désigne, d’emblée, le bénéficiaire.

Il existe plusieurs sortes de droits de préemption, certains plus usités que d’autres. Quels sont les différents droits de préemption lors de la vente d’un bien immobilier ?

Le droit de préemption dit « urbain » (DPU)

En vertu de l’article L 213-1 du Code de l’urbanisme, le droit de préemption urbain s’applique à certains types de biens immobiliers comme des terrains, des bâtiments, mais également des parts sociales donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble. Certains biens en sont exclus. C’est notamment le cas des biens immobiliers résultants de donations entre vifs, de donations-partages ou encore de successions.

Les communes peuvent exercer ce droit pour modifier l’aménagement urbain (création de logements sociaux, d’une ligne de métro, création d’infrastructures collectives). Ce toujours dans une perspective d’intérêt général.

Les conditions d’exercice de ce droit de préemption urbain

La commune est autorisée à faire usage de ce droit, sur les biens précités, si :

  • Elle a préalablement défini les localités dans lesquelles elle veut préempter, sur le territoire de sa commune.
  • Si elle justifie, pour la définition de la zone à préempter, d’un intérêt général et pour quel objet précisément. Par exemple pour des logement sociaux.
  • Elle affiche durant un mois la délibération du conseil municipal instituant le droit de préemption.
  • Elle insère ladite délibération dans des journaux départementaux.

Droit de préemption urbain et vente immobilière

La procédure de DPU

Déclaration ou purge du DPU

Il appartient au notaire spécialiste du droit immobilier, en charge de la vente du bien immobilier en question de vérifier s’il existe un droit de préemption sur le bien.

Si le bien est effectivement dans une zone que la mairie souhaite préempter, le notaire doit alors rédiger une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Elle mentionne le nom du propriétaire, la situation du bien, sa désignation, son usage, les droits réels qui le grèvent, le prix de vente, les modalités de paiement ainsi que la signature du propriétaire du bien ou des indivisaires. Cette déclaration est émise en quatre exemplaires, dont un destiné au maire de la commune qui souhaite préempter. La DIA peut être signé par le notaire en tant que mandataire du vendeur du bien immobilier ou par le vendeur directement.

Le plus souvent, la déclaration est produite après avoir défini les conditions de la vente avec un autre acquéreur potentiel. Il peut d’ailleurs être conclu un compromis de vente sous la condition suspensive du non exercice du droit de préemption par la mairie.

Réponse de la commune

La déclaration est une véritable offre de vente adressée à la commune. Si elle adhère aux conditions initiales du vendeur, sur la chose et le prix, la vente est donc formée. Elle bénéficie d’un délai de deux mois pour réagir :

  • Soit en renonçant à préempter,
  • Soit en acceptant la déclaration aux conditions qu’elle définit,
  • Ou encore en acceptant d’acquérir à un prix différent. Si c’est un prix inférieur à celui déterminé par le propriétaire, celui-ci a le droit de renoncer à vendre, de demander à un juge de l’expropriation de fixer le prix du bien ou encore de s’adresser au service en charge de l’urbanisme dans la commune afin de procéder à une médiation.

En vertu de l’article L213-14 du Code de l’urbanisme, si la commune accepte de préempter, elle doit verser le prix final dans les quatre mois suivants l’acception ou la décision du juge de l’expropriation. En cas d’absence de versement passé ce délai, le vendeur peut réclamer à la commune une rétrocession du prix du bien, ou alors la poursuivre en exécution forcée.

Les recours contre ce droit de préemption

Le vendeur peut, s’il estime que le droit de préemption sur son bien n’est pas suffisamment motivé et justifié par l’intérêt général, faire un recours en annulation devant un tribunal administratif. Il dispose pour cela d’un délai de deux mois à partir de l’affichage de la décision en mairie.

Dans l’hypothèse où le tribunal confirme l’annulation, elle rend impossible le transfert de propriété à la commune. S’il a déjà eu lieu, le propriétaire récupère son bien. L’annulation peut donner lieu au versement de dommages et intérêts par la commune.

Nota bene : Le droit de préemption diffère de l’expropriation en ce que la personne publique intervient entre le vendeur et l’acquéreur. C’est donc qu’il y a une volonté de vendeur et parallèlement d’acheter. A contrario, en matière d’expropriation, le propriétaire souhaite garder son bien.

Le droit de préemption commercial

Les fonds de commerce soumis au droit de préemption

Les conditions d’exercice du droit

L’article 58 de la loi « Dutreil » du 2 août 2005 – maintenant disposé aux articles L214-1 et suivants du Code de l’urbanisme – a instauré la possibilité pour les personnes publiques (principalement les communes mais le préfet dispose aussi de ce droit), d’exercer un droit de préemption sur les baux commerciaux, fonds de commerce et fonds artisanaux. Ce dans un but de sauvegarde des commerces de proximité. En vigueur depuis 2007, cette loi s’est depuis étoffée. Elle comprend maintenant la possibilité de déléguer ce droit à des établissements publics ou encore des concessionnaires.

La procédure

Le projet de délibération du conseil municipal doit être approuvé dans un délai de deux mois. Soit par une chambre de commerce et d’industrie, soit à la chambre des métiers et de l’artisanat du ressort de la commune. L’avis favorable de ces chambres entraine alors l’obligation pour la commune de délimiter un périmètre de sauvegarde des commerces de proximité et de publier cette information :

  • Par un affichage en mairie d’une durée d’un mois,
  • Par l’insertion de la délibération dans deux journaux départementaux.

Le vendeur d’un fonds de commerce ou artisanal doit notifier le projet de vente avec une déclaration d’intention d’aliéner avec récépissé ou accusé de réception. Ce sous peine de nullité de la vente. La déclaration doit comporter le prix et les conditions de vente du fonds. La préemption peut se faire, comme pour le droit urbain, par l’accord sur le prix fixé par un juge de l’expropriation.

Droit de préemption commercial et vente immobilière

Le locataire commercial

Les conditions d’exercice du droit

Depuis la loi dite « PINEL » du 18 juin 2014, le locataire commercial (fonds de commerce, fonds artisanal) bénéficie d’un droit de préemption sur son local, en cas de projet de vente du bailleur. Certains locaux sont néanmoins exclus. Il peut s’agir par exemple des ensembles commerciaux en copropriété ou de la vente du local à un membre de la famille du bailleur.

La procédure

La déclaration d’intention prend la même forme que celle exprimée précédemment. L’offre est valable un mois dès la réception. Le locataire, s’il accepte la préemption, dispose de 2 mois pour réaliser la vente. Le délai est porté à 4 mois s’il veut obtenir un prêt. S’il laisse le délai expirer, l’offre devient caduque.

Le droit de préemption du locataire d’un logement

Le bailleur peut souhaiter vendre son bien en fin de bail. Toutefois, toutes les situations n’amènent pas le locataire à bénéficier d’un droit de préemption sur le logement qu’il occupe. Ce droit n’est alors pas systématique.

Les conditions d’exercice du droit de préemption du locataire d’un logement

Le droit de préemption du locataire, de son conjoint ou partenaire de PACS, ou des colocataires existe dans trois cas.

Cas a) En cas de congé de vente à la fin du bail. Cela vaut offre de vente pour le locataire, en vertu de la loi du 31 décembre 1975. Le bailleur y est tenu, obligé selon l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
Cas b) En cas de vente en bloc d’un immeuble comprenant plus de cinq logements, sauf exceptions.
Cas c) En cas de subdivision de l’immeuble par lots (copropriété). Le locataire dispose alors de ce droit pour son logement alors même qu’il ne reçoit pas de congé pour le quitter.

Les limites du droit

Si le locataire est dans une des trois situations mentionnées ci-dessus, il n’en demeure pas moins que son droit peut être bafoué dans certaines situations.

C’est notamment le cas si le bailleur cède son bien à un de ses parents. On entend alors “parents” au sens large du terme : cela implique les membres de sa famille jusqu’au troisième degré. Dans cette hypothèse, le bailleur n’est pas tenu de vous envoyer une offre.

Le droit de préemption ne peut pas être exercé si le logement que vous louez est insalubre.

Enfin, pour bénéficier de ce droit, il existe une condition primordiale : être titulaire d’un bail classique de 3 ans (en vertu de la loi du 6 juillet 1989). Les locataires de baux d’une durée inférieure ou d’une location saisonnière ne sont alors pas éligibles à exercer ce droit.

Nota bene : Le bailleur peut vous faire une offre en cours de bail mais il n’en a pas l’obligation. Dans l’hypothèse où il voudrait vendre son bien, vous ne bénéficierez pas du droit de préemption SAUF après la mise en copropriété de l’immeuble. Le droit de préemption en cours de bail est donc exceptionnellement possible.

Droit de préemption du locataire et vente immobilière

La procédure

Cas a)

Dans le cas a), relatif au droit de préemption pour congé de vente, le droit de préemption ne peut être effectif que lorsque le bailleur désire vendre le logement en fin de bail, sans qu’il y ait d’occupant dans le logement au terme dudit bail.

Le propriétaire doit transmettre par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien par voie d’huissier au locataire, 6 mois avant la fin du bail, son congé pour vendre. Le congé doit contenir le prix et les conditions de vente du logement, le locataire dispose alors de deux mois, dès réception du congé.

Votre lettre de congé pour vendre en quelques clics

S’il refuse de préempter sur le logement, il devra le libérer à la fin du bail. En revanche, s’il manifeste son envie d’acheter le bien, il bénéficiera d’un délai de 4 mois s’il souhaite recourir à un prêt pour acheter le logement et réaliser la vente (le délai est réduit à deux mois si le locataire n’a pas recours à un prêt). Dans l’hypothèse où la vente ne peut se conclure, le locataire devra quitter les lieux.

Cas b)

Concernant le cas b), relatif au droit de préemption pour la vente d’un immeuble en bloc, le propriétaire doit faire parvenir au locataire l’offre vente contenant le prix, les conditions de vente du logement ET du bloc d’immeuble. L’offre a une durée de 4 mois.

Ce droit peut être retiré au locataire si un autre acquéreur s’engage à renouveler le bail pour une durée de 6 ans à partir de l’acte de vente, ou bien si la commune préempte avant le locataire.

Cas c)

Dans le cas c), les conditions sont les mêmes, à l’exception du contenu de l’offre de vente : outre le prix et les conditions de vente du logement, les cinq premiers alinéas de l’article 10 I de la loi du 31 décembre 1975. Les délais de réponse sont les mêmes que pour le congé pour vente.

Le locataire, dans ce cas de figure, ne doit pas libérer les lieux et ce, même si un autre acquéreur achète le bien. Il peut même bénéficier d’un deuxième droit de préemption si le bailleur trouve un acquéreur potentiel à un prix inférieur à celui initialement prévu.

Il peut exister, comme en matière de droit de préemption urbain, une clause suspensive de non-préemption par le locataire qui peut être insérée dans un compromis de vente.

Le droit de préemption rural

Le locataire rural

Les conditions d’exercice du droit

Le locataire en droit rural bénéficie d’un droit de préemption à partir du moment où les terres qu’il exploite sont cédées à un acquéreur, soit par le propriétaire, soit par adjudication (vente aux enchères). Il est nécessaire d’avoir exploité personnellement le bien au moins depuis trois ans pour pouvoir prétendre à la préemption. Le locataire n’y a, en revanche, pas droit si la vente est conclue au profit d’une administration publique ou si le propriétaire a l’a demandé au juge, en raison de motifs « justes et sérieux ».

La procédure

Il appartient au notaire de notifier au locataire le projet de vente, à savoir que l’identité de l’acquéreur n’est pas communiquée au locataire. Si le locataire conteste l’offre, le Tribunal des baux ruraux pourra fixer un prix. Le propriétaire pourra renoncer à la vente s’il l’estime trop bas. S’il accepte de préempter, le locataire aura deux mois pour réaliser la vente mais devra s’engager à exploiter le bien pendant une période de 9 ans au moins ! Il lui sera donc interdit de revendre le bien ou le louer durant cette période.

Le recours

Le locataire rural peut intenter une action en nullité devant le Tribunal des baux ruraux, dans un délai de six mois après la vente de la terre exploitée, si jamais elle se réalise sans qu’il en ait été informé.

Droit de préemption rural et vente immobilière

Le droit des S.A.F.E.R.

Les SAFER sont des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural. Elles ont pour vocation de favoriser la maintenance des exploitations agricoles, ainsi que de préserver l’environnement. Dès lors, les SAFER ont un droit de préemption pour les biens ruraux dans un objectif d’intérêt général, notamment pour maintenir le caractère agricole d’un bien ou favoriser le développement local dans le respect de l’environnement, ou encore pour lutter contre la spéculation dans le marché foncier rural.

Les conditions d’exercice de ce droit

Ce droit peut s’exercer pour toutes les aliénations onéreuses de biens ruraux (terrains agricoles, bâtiments d’exploitation, immeubles par destination) mais il est prohibé s’agissant de vente concernant une rente viagère, de vente à un membre de la famille jusqu’au 4ème degré, ou encore une vente conclue avec un professionnel comme un salarié agricole, un associé d’exploitation.

La procédure

Le notaire adresse par lettre recommandée ou par huissier, soit une notification si l’aliénation du bien est soumise à préemption, soit une déclaration dans l’hypothèse où le bien rural en est exempté, à la SAFER.

La préemption ne peut être engagée qu’après une enquête de terrain, un avis d’un comité technique départementale ainsi que l’accord de l’Etat. Passé un délai de deux mois de réponse, la SAFER dispose d’un délai d’un an pour conclure la vente. L’acquéreur et le maire de la commune en sont informés. En cas de contre-proposition de la SAFER, le vendeur a trois choix :

  • Accepter l’offre
  • Demander la fixation du prix par un Tribunal de grande instance
  • Refuser l’offre

Après usage de son droit, la SAFER peut revendre le bien, conformément à ses objectifs d’aménagements.

En cas de refus de préempter, l’acquéreur a un an pour procéder à l’achat du bien.

Le droit de préemption des indivisaires

Article 815-14 du Code civil : « Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés ».

Les conditions d’exercice de ce droit

Il faut être propriétaire de biens en indivision. Toute cession à titre onéreux peut être sujette à l’application de ce droit.

La procédure

Une notification aux autres indivisaires doit être émise par l’indivisaire qui souhaite céder ses droits à une personne tierce à l’indivision. Elle doit contenir le prix et les conditions de la cession, ainsi que les noms, domicile et profession de l’acquéreur potentiel desdits droits. Les indivisaires restants disposent d’un délai de réponse d’un mois, sans toutefois pouvoir discuter du prix en faisant une contre-proposition. En cas de réponse favorable, le droit de préemption doit être transmis par acte d’huissier. L’indivisaire exerçant son droit aura alors 2 mois pour conclure l’achat, à partir de l’envoie de sa réponse. La procédure s’accompagne ici d’une mise en demeure d’une durée de 15 jours si, après le délai de 2 mois, l’indivisaire n’a pas acheté les droits. La préemption deviendra nulle au terme de la mise en demeure si l’indivisaire n’a pas réagi.

Le recours

La prescription est de 5 ans à partir d’une vente qui n’aurait pas respecté les conditions de forme précitées, pour effectuer une action en nullité.

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Vente immobilière et droit de préemption
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8 commentaires

  • ma sœur a signé un compromis de vente avec des étrangers sur un terrain de 910m² non viabilisé (la viabilisation ne pouvant se faire que par notre accès!) s’accédant par un chemin en indivision forcée à 50/50 desservant nos propriétés provenant d’un partage successoral. Ai’ je un droit de préemption sur ce terrain aux mêmes conditions de la vente?

  • Bonjour
    J’aurai une question
    Suite à un oubli de mon notaire d’envoyer le courrier pour informer mon ancien locataire
    Qu’un sous seing privé à été signé pour 250000 euros. Montant propose lors du congé fin de bail 270000 euros contre proposition à 190000 euros. Tout à été fait dans les règles par huissier de justice
    Et lettre envoyé pour le délai d’un mois suite au montant inférieur de la vente et le fait qu’il ait quitté la maison il y a 5mois Sauf que mon ancien locataire pour faire capoter la vente laisse sous entendre qu’il va peut être acheté sachant que si son prêt n’est pas accepté il s’en sortira bien et moi j’aurai loupé la vente. Il fait de l’intimidation vis à vis de tout le monde en usant de son statut de force de l’ordre. Que puis je faire ! J’aurai besoin d’aide sachant que les futurs acquéreurs sont dans la maison à titre gracieux du fait de l’oubli du notaire

  • bonjour, ma maman de coeur (77 ans à l’époque, il y a 3 ans) a acheté un appartement à un gendarme en qui elle avait confiance. 100000 euros 65m2. Puis il a fait des dérivations éléctriques qui lui ont donné de grosses factures, Puis il s’introduisait chez elle. Bref, pendant 3 ans elle a vécu l’enfer. Elle veut vendre cet appartement car elle est repartie dans sa maison de campagne très seule et isolée. Elle voudrait vivre dans un établissement pour personnes âgées car très déprimée. Il se trouve que par rapport à la vente, ce monsieur à un droit de préemption sur la vente. Il s’agit d’une coopropriété de 5 âmes. Personne ne veut qu’il reprenne ce logement et ma maman est prête à se sacrifier et donc renoncer à son bien être et ne pas vendre pour ces personnes. Comment peut-elle faire face à ce fameux droit de préemption ? Merci

  • Bonjour, Pour un terrain agricole en vente qui a été occupé par un locataire sans titre et qui a été avertie en recommandé avec accusé de réception et en envoi simple de la mise en vente de ce bien et qui vient de passer le délai des deux mois, comment et quel type de courrier lui adresser pour l’informer de la mise en disponibilité totale de ce bien? La personne occupante n’a pas fait d’offre et ne c’est pas manifesté..
    Merci de votre éclaircissement.
    Merci de m’envoyer un type de lettre à faire..
    Acceptez l’expression de mes sentiments distingués et choisis ainsi que mon plus profond respect.