Une fois un accord convenu entre un vendeur et un acheteur sur la vente d’un bien immobilier et sur son prix, il est courant, avant de signer la vente définitive, de signer un avant-contrat pour la préparer. En effet, acheter un bien immobilier suppose de réaliser au préalable certaines formalités. Par exemple obtenir un prêt. La conclusion d’un avant-contrat, promesse de vente ou compromis, permet aux parties de formaliser leur accord et leur volonté de s’engager en attendant que la signature définitive de l’acte de vente puisse être réalisée.

Les deux principales formes d’avant-contrats sont la promesse unilatérale de vente, communément appelée « promesse de vente », et la promesse synallagmatique de vente, plus connue sous le nom de « compromis de vente ». Si les deux sont parfois confondus, ils présentent toutefois des différences qu’il faut connaître pour choisir. Alors plutôt promesse de vente ou compromis de vente ?

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La promesse de vente : un engagement de la part du vendeur

La promesse de vente : un engagement unilatéral

Une promesse de vente est un contrat par lequel le vendeur du bien immobilier s’engage envers l’acquéreur à lui vendre son bien à un prix qu’ils ont convenu, si ce dernier décide de l’acheter dans un délai déterminé. Ainsi, seul le vendeur est contractuellement engagé. Tant que le délai d’option d’achat laissé à l’acheteur n’est pas écoulé, il ne peut plus proposer son bien à la vente à un autre acquéreur. L’acheteur bénéficiaire de la promesse demeure quant à lui libre de lever ou non l’option dans le délai déterminé.

Cet avant-contrat est donc avantageux pour l’acquéreur intéressé par l’achat du bien mais n’étant pas encore certain de conclure la vente.

Une contrepartie à l’exclusivité

Toutefois, en échange de cet avantage d’exclusivité qui lui est conféré, la promesse prévoit généralement le versement par l’acheteur d’une contrepartie financière au vendeur, appelée « indemnité d’immobilisation ». Elle correspond le plus souvent à 10% du prix de vente du bien immobilier.

Ainsi, si l’acheteur décide d’acquérir le bien au prix convenu dans la promesse de vente, il « lève l’option », dans le délai qui lui est imparti et selon les modalités prévues dans l’avant-contrat. Par exemple par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, ou par voie d’huissier. Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation s’imputera sur le prix de vente payé par l’acquéreur.

Si l’acheteur décide de ne plus acheter, ou s’il ne lève pas l’option dans le délai prévu par la promesse, le vendeur retrouve toute sa liberté. Il conserve alors l’indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur.

Formalités de la promesse de vente

La promesse de vente peut être établie par un notaire spécialisé en droit immobilier. Il s’agira alors d’un acte authentique. Elle peut aussi être rédigée par les parties elles-mêmes, éventuellement assistées d’un avocat. Le contrat sera alors un acte sous seing privé.

La promesse de vente devra être enregistrée auprès de la recette des impôts. Ce dans les 10 jours suivant sa signature si elle est conclue sous seing privé, et dans le mois de sa signature s’il s’agit d’un acte authentique. Les droits d’enregistrement de la promesse seront mis à la charge de l’acquéreur. Ils s’élèvent à 125 euros.

Le compromis de vente : un engagement réciproque des deux parties

Le compromis de vente, comme la promesse, est un avant-contrat prévoyant les conditions de conclusion du contrat définitif, et notamment le prix de vente.

Toutefois, dans ce cas, les deux parties s’engagent à conclure par la suite le contrat de vente définitif aux conditions convenues. Ainsi, si le vendeur ou l’acheteur revient sur son engagement et refuse de conclure la vente définitive, son cocontractant pourra l’assigner en justice en vue de le faire condamner à exécuter la vente. Des dommages et intérêts pourront également être accordés.

Cet avant-contrat sera donc plutôt utilisé lorsque les deux parties sont certaines de vouloir conclure la vente, mais qu’il reste certaines formalités à accomplir au préalable. Comme par exemple la purge d’un droit de préemption.

Par ailleurs, le compromis de vente peut également être rédigé par un notaire ou par acte sous seing privé. Mais il n’a pas à être enregistré auprès des services fiscaux, ce qui représente un coût en moins par rapport à la promesse de vente.

En revanche, la signature du compromis de vente s’accompagne du paiement d’un dépôt de garantie. Il représente 5 à 10% du prix de vente, et s’imputera sur le prix au moment de la vente définitive.

compromis de vente

Dans le compromis comme dans la promesse de vente : la possibilité de prévoir des clauses spécifiques

Quel que soit le modèle d’avant-contrat choisi, il reste possible de l’aménager à la convenance des parties. Notamment afin de prévoir des exceptions à leur engagement.

Le compromis de vente comme la promesse de vente peuvent ainsi prévoir des conditions suspensives. Il s’agit pour le vendeur et l’acheteur de subordonner la vente à la réalisation de certaines conditions. Ils peuvent prévoir par exemple que si l’acheteur n’obtient pas de prêt, ou que la commune du lieu de l’immeuble exerce son droit de préemption, l’avant-contrat sera annulé. Ainsi, la vente ne sera pas conclue. Aucune compensation financière ne sera due, et l’indemnité versée par l’acheteur lui sera restituée.

Les avant-contrats peuvent également comprendre une clause de dédit. Cette clause permet au vendeur et à l’acheteur de revenir sur leur engagement dans un certain délai, en échange d’une contrepartie financière. Ainsi, il sera généralement prévu que l’exercice de cette clause entraînera pour l’acquéreur la perte du dépôt de garantie. Et pour le vendeur, le versement d’une indemnité équivalent au double de cette somme.

Droit et délai de rétractation de l’acquéreur

Dans le cas de la conclusion d’une promesse de vente comme d’un compromis de vente, l’acquéreur bénéficie d’un droit de rétractation. A compter de la remise de la lettre recommandée avec accusé de réception comprenant l’avant contrat, il dispose d’un délai de 10 jours pour revenir sur son engagement, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il ne doit pour cela justifier d’aucun motif. Il récupère alors l’indemnité qu’il a versée lors de la signature de l’avant contrat.

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