Vendre ou acheter un bien

Tout savoir sur le crédit immobilier

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Ecrit par LegaLife

Vous souhaitez acheter un bien immobilier mais vous êtes un peu perdu au regard des formalités nécessaires pour obtenir un crédit immobilier ? Cet article est réalisé afin de vous guider à travers vos démarches. Il s’adresse à vous notamment lorsque vous êtes en phase d’avant-contrat (promesse unilatérale de vente ou compromis de vente), c’est-à-dire avant la signature de l’acte de vente du bien immobilier.

Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

Un crédit immobilier est un prêt, accordé par une institution financière, à un client qui destine les fonds obtenus à l’acquisition en propriété ou en jouissance, à la construction, à la réparation ou l’entretien d’un bien dont la somme dépasse 75 000€. Le prêt est donc réservé à un usage particulier, il est caractérisé par une longue durée. Enfin, le prêt peut être souscrit à un taux fixe ou variable.

Les avant-contrats permettent, notamment, au bénéficiaire de l’offre (l’acquéreur) d’obtenir du temps pour s’assurer qu’il peut effectivement conclure le contrat envisagé. La pratique implique quasi-systématiquement d’insérer une clause suspensive d’obtention de prêt, ce qui permettra au bénéficiaire un délai pour contracter un prêt.

Qu’est-ce qu’une condition suspensive d’obtention de prêt ?

L’article 1181 du Code civil dispose : « L’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties. Dans le premier cas, l’obligation ne peut être exécutée qu’après l’événement. Dans le second cas, l’obligation a son effet du jour où elle a été contractée. »

C’est alors une condition qui permet, dans le cas d’une vente d’un bien immobilier, de pouvoir faire dépendre la réalisation de la vente à l’obtention d’un prêt. Cette protection, pour le bénéficiaire de l’offre, va lui permettre un certain délai pour négocier un prêt immobilier. Cette condition ne peut néanmoins déroger à l’article L312-16 du Code de la consommation dans le sens où elle ne peut prescrire un délai inférieur à un mois. Cet article est d’ordre public, les parties ont donc l’obligation de le respecter.

Quels sont les effets de la condition suspensive ?

L’application de la condition suspensive peut avoir des résultats concrets pour le bénéficiaire :

  • L’acquéreur obtient un prêt dans les conditions définies par l’avant-contrat et, par ce fait, valide la condition suspensive pour que le vendeur engage son bien. La vente devient alors définitive. Le vendeur devra alors restituer immédiatement une indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur.
  • L’acquéreur se voit refuser son prêt, il peut alors renoncer à la promesse unilatérale de vente sans complications. Il se verra remboursé, de façon immédiate, l’indemnité d’immobilisation.
  • L’acquéreur n’a pas effectué toutes les diligences nécessaires à l’accomplissement de la condition (pour exemple : demander un prêt à un prix bien au dessus ou en deçà du prix réel du bien ou ne pas faire de démarches pour obtenir un prêt). Dans ce cas, le contrat devient caduc, ce qui implique que le vendeur peut garder l’indemnité d’immobilisation. Quand l’acquéreur a empêché la réalisation de la condition, celle-ci est réputée « réalisée » (alors qu’elle ne l’est pas), il sera alors tenu aux obligations prévues par la promesse ou le compromis, mais en pratique, à la place d’une exécution forcée, le vendeur aura la possibilité d’obtenir des dommages et intérêts.

Comment contracter un crédit immobilier ?

Afin de satisfaire la condition suspensive, l’acquéreur doit donc effectuer des démarches conformes aux termes de l’avant-contrat. Il est très fréquent d’effectuer des simulations de prêts, notamment pendant la période de visite de logements. Or, une simulation n’est pas adéquate à la réalisation de la condition suspensive. Alors, à partir du compromis ou de la promesse de vente, l’acquéreur du bien devra formuler une demande de prêt adressée à un établissement financier, après un délai de sept jours nécessaire à une éventuelle rétractation.

La banque qui accepte de vous financer doit, par un accord de principe, vous envoyer une offre de prêt officielle. Avant cela, elle doit néanmoins vous informer des risques et des conséquences que comportent les crédits. L’offre de prêt est envoyée à l’emprunteur et à ses cautions éventuelles. L’établissement de crédit pourra tout à fait exiger de l’emprunteur qu’il souscrive une assurance de son choix, elle pourra également exiger en contrepartie de l’offre de prêt, l’ouverture d’un compte bancaire dans son établissement. Ce dernier doit maintenir les conditions de son offre de prêt pendant une durée minimale d’un mois à partir de sa réception par l’emprunteur.

Vous disposez d’un délai légal de 10 jours avant d’accepter ou non l’offre de prêt. Dans le premier cas, l’offre doit être renvoyée, signée, à l’établissement bancaire. Le vendeur du bien, ainsi que le notaire, doivent être mis au courant.

Le déblocage des fonds, en cas d’acquisition d’un bien immobilier, ne peut être réalisé qu’au moment de la signature de l’acte de vente dudit bien.

En cas de refus, l’acquéreur se doit d’informer le notaire et le vendeur du bien. Un seul refus de prêt peut justifier de la défaillance de la condition suspensive, seulement si l’acquéreur a accompli toutes les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt conforme aux exigences de la condition suspensive. Par ailleurs, la banque ne connaît aucune obligation quant à la motivation de sa décision, elle peut donc vous signifier un refus non justifié. Si le délai le lui permet, l’acquéreur pourra, en cas de refus, solliciter un autre établissement bancaire. En revanche, le vendeur ne pourra l’y obliger !

Que doit contenir mon offre de prêt immobilier ?

Certaines informations doivent être contenues dans l’offre, ce sont des mentions obligatoires :

  • Identité des prêteurs, emprunteurs et des éventuelles cautions
  • Nature du prêt
  • Objet du prêt
  • Montant du crédit
  • Garanties exigées (assurance, caution)
  • Conditions de transfert du prêt
  • Date de disponibilité des fonds
  • Montant des frais si la vente n’aboutit pas

En annexe obligatoire :

  • Echéancier des remboursements (prêt à taux fixe)
  • Notice des conditions de variation des taux ainsi qu’une notice indicative de simulation des mensualités et du coût total du prêt (taux d’intérêt variable)

Durée :

  • L’offre doit, et ce, dès réception, présenter les mêmes conditions de prêt à l’acquéreur pendant une durée minimale de 30 jours
  • Elle doit comporter un délai légal de réflexion de 10 jours entiers, ce qui implique que l’acquéreur ne peut pas accepter l’offre pendant ce délai.

Puis-je modifier mon contrat de prêt immobilier ?

Il est effectivement possible de réviser votre contrat de prêt, notamment pour obtenir de meilleures modalités que celles obtenues à l’origine du crédit. Il s’agit de renégocier son contrat avec l’établissement qui vous a accordé le prêt en premier lieu (cela peut concerner la durée du prêt ou encore le taux d’intérêt). Cette modification s’officialise par un avenant au contrat de prêt, qui comporte systématiquement un nouvel échéancier.

Vous avez la possibilité de rembourser de façon anticipée votre prêt (c’est-à-dire avant le terme), mais le contrat peut prévoir une indemnité à verser au prêteur qui ne doit jamais dépasser la valeur de 6 mois d’intérêts sur le capital du prêt, et 3% du capital restant avant le remboursement. En matière de prêt à taux variable, cette indemnité peut être augmentée d’intérêts compensateurs.

Documents juridiques utiles :

Modèle de compromis de vente

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