Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile, par opposition aux sociétés commerciales. Elle n’accomplit donc aucun acte de commerce.

Selon les besoins exprimés par ses créateurs, la SCI peut prendre différentes formes et être assujettie à divers régimes fiscaux. La présente étude s’attarde sur la SCI la plus courante : la SCI dite de location ou SCI familiale. Elle a pour objet la construction ou acquisition, la gestion et la location d’un patrimoine immobilier bâti ou non bâti.

Si son activité peut porter sur des biens immobiliers qui lui ont été apportés en propriété ou en jouissance, elle consistera le plus souvent au rassemblement de fonds – les apports en numéraire des associés – à l’effet d’acquérir en son nom des immeubles, de les faire construire pour les proposer à la location, ou de les mettre gratuitement à la disposition des associés.

LegaLife vous présente les avantages majeurs que présente la SCI classique en vous en donnant les principales caractéristiques.

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La SCI a l’avantage d’être une forme sociale extrêmement souple

Les associés de la SCI

La loi permet à toute personne physique ou morale d’être associée d’une SCI. Elle est composée au minimum de 2 associés. Un enfant mineur peut être associé d’une SCI.

Les statuts et l’objet social de la SCI

La SCI permet de rédiger des statuts sur-mesure, adaptés à l’activité et à l’ambition des associés. Ce sont les statuts qui régissent le fonctionnement de la SCI : pouvoirs et missions du gérant de la SCI… L’objet social devra être le plus large possible afin d’anticiper les besoins futurs de la société et ses possibles évolutions. Voilà à quoi pourrait ressembler l’article relatif à l’objet social :

  • « L’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers ;
  • La vente de tous immeubles et biens immobiliers ;
  • Toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil ».

Le capital social de la SCI

La loi n’impose aucun montant minimum de capital. (les apports en industrie, bien que précieux à la SCI, ne sont pas comptabilisés dans le calcul du capital social). La fixation du montant du capital est donc laissée à la libre appréciation de ses fondateurs. Il est donc possible d’avoir un capital initial faible et d’avoir recours au crédit immobilier pour l’acquisition des biens immobiliers.

La fiscalité de la SCI

En tant que société civile, la SCI est fiscalement qualifiée de société de personnes et est assujettie à l’impôt sur le revenu (sauf si elle choisit de se soumettre à l’impôt sur les sociétés, option irrévocable). L’avantage est bien évidemment l’assujettissement à un barème progressif, contrairement aux sociétés commerciales qui sont frappées dans une même mesure par un impôt sur les sociétés à 33,3%.

La particularité de la fiscalité d’une SCI dans la gestion d’un patrimoine immobilier.

Lorsque la SCI a pour objet exclusif la gestion et / ou la location d’immeubles, qu’ils soient bâtis ou non, les résultats dégagés par l’activité ont le caractère de revenus fonciers, qui sont imposables soit à l’IR soit à l’IS.

La SCI est taxée à l’IR s’agissant de la location d’habitation, de bureaux non meublés, d’immeubles industriels ou commerciaux non équipés de moyens d’exploitation, d’exploitations agricoles et de terrains nus. Les revenus fonciers, dès lors qu’ils ne représentent pas de caractère commercial, sont taxés de manière transparente, entre les mains des associés.

La SCI est obligatoirement taxée à l’IS en cas de location de locaux meublés ou d’immeubles à usage industriel ou commercial aménagés pour leur exploitation et relevant des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il faut que les meubles soient fournis par la SCI et non pas par un tiers. Les conditions d’assujettissement sont :

  • le caractère meublé des locaux proposés à la location,
  • la propriété des meubles par la SCI,
  • les profits ont les critères de BIC. C’est le cas lorsque la location est faite à titre habituel.

Le Conseil d’Etat a ainsi pu juger qu’une location saisonnière en meublé pendant trois étés de suite emporte taxation à l’IS de toute la SCI, même si les locations ont été effectuées pour de courtes périodes (CE, 28 décembre 2012).

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La SCI apparait comme un outil très efficace de gestion du patrimoine immobilier

Comme les autres sociétés civiles, le contrat de société de la SCI est marqué par deux traits essentiels :
1) la participation aux bénéfices, aux pertes et aux risques ;
2) l’affectio societatis.

Ces deux critères nécessitent donc des associés qu’ils aient une grande confiance les uns envers les autres.

C’est donc naturellement que la SCI est privilégiée par les familles à la suite du décès d’un de ses membres. Bien souvent, une famille choisira de constituer une SCI pour éviter de tomber dans une indivision longue, coûteuse. Ainsi, ils apportent le bien immobilier laissé en héritage à la SCI pour en assurer la gestion optimale au lieu de devoir en supporter le démembrement et / ou la perte de valeur.

La SCI est également la forme sociale idéale pour des époux ou des groupes d’amis qui souhaitent développer ensemble un projet professionnel immobilier de construction, d’achat ou de mise en location. Pour éviter un redressement de l’administration fiscale pour montage fiscal dans le but de réaliser une donation déguisée par l’interposition d’une société, il est conseillé aux époux constituant une SCI de s’attribuer un nombre égal de parts sociales dans le capital,

De manière générale, la SCI n’est ni trop lourde ni trop complexe à gérer.

  • Les associés fondateurs peuvent eux-mêmes assurer la gestion des biens immobiliers. Ce qui présente l’avantage de percevoir directement les loyers si le bien est proposé à la location et de faire appel à un intermédiaire. Néanmoins, cette gestion interne est chronophage et nécessite une certaine expertise.
  • Les associés fondateurs choisissent donc plus volontiers de conclure un mandat de gestion avec un professionnel. (syndic d’immeuble, agent immobilier, gestionnaire de patrimoine). Ce qui présente en plus l’avantage de la sécurité des opérations envisagées. Le contrat doit prévoir les honoraires facturés par le professionnel et la durée de son mandat.
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