Tout savoir sur la fiscalité de la SCI

Vous souhaitez créer une SCI ? Avant de vous lancer, il est préférable de bien connaître la fiscalité de la SCI, cette société particulière souvent utilisée pour gérer un patrimoine familial.

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Le choix du régime d’imposition applicable à la SCI

La fiscalité de la SCI par principe : l’impôt sur le revenu (IR)

Dans les sociétés de personnes dont fait partie la SCI, les revenus fonciers sont comptabilisés annuellement. Ils sont alors soumis à l’impôt sur le revenu (IR). On dit que les sociétés de personnes sont semi-transparentes du fait que la SCI n’a pas de personnalité fiscale distincte de celle de ses associés. Les bénéfices sociaux sont donc pris en charge par ces derniers uniquement. Tel est le principe qui ressort de l’article 8 du Code général des impôts et gouverne la fiscalité de la SCI.

En tout état de cause, le revenu foncier soumis à l’IR est établi chaque année. On fait le calcul de la différence entre les recettes et les frais et charges, aboutissant soit à un bénéfice soit à un déficit.

Les conditions de soumission à l’IR sont :

• La présence d’associés personnes physiques (des particuliers) ;

• L’imposition au régime des BNC (bénéfices non commerciaux) ;

• La location par la SCI d’immeubles nus (non meublés).

Deux régimes sont ensuite à distinguer pour préciser le régime de la fiscalité de la SCI. La grande subdivision à retenir est celle entre le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition.

Régime micro-foncier et SCI

Le régime micro-foncier est un régime fiscal très simplifié s’applique de plein droit aux personnes physiques associées de SCI soumises à l’IR et qui donnent en location des immeubles nus (non meublés). Les conditions d’application de ce régime sont explicitées par l’article 32 du Code général des impôts :

• L’associé doit être propriétaire, en direct, d’au moins un immeuble proposé à la location nue ;

• Les immeubles détenus par la SCI et ceux détenus par l’associé en propre ne sont soumis à aucun régime de faveur fiscale ;

• L’associé perçoit annuellement des revenus bruts d’un montant maximum de 15.000€.

Les associés de la SCI sont ensuite imposés selon le droit commun. Dans un premier temps, le montant du revenu brut foncier est mentionné dans la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042. Dans un second temps, le revenu net imposable est calculé après abattement de 30%. Cela revient donc en pratique à ne subir l’imposition au barème progressif de l’IR que sur 70% des revenus.

En savoir plus sur le régime micro foncier en SCI >>

Régime réel et SCI

Les associés personnes physiques dont les recettes annuelles sont supérieures à 15.000€ sont soumis de plein droit à ce régime. Il s’agit du régime réel d’imposition. En effet, le micro-foncier s’arrête automatiquement l’année où ce seuil est dépassé. Il reprend alors de la même manière l’année où les recettes passent en-dessous de ce montant.

Sous le régime réel, IR = Revenu brut – charges déductibles.

En matière de fiscalité de la SCI, il faut entendre comme charges l’ensemble les frais suivants. Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, les assurances, les impôts fonciers, les frais de gestion de la SCI (différents contrats, frais d’agents immobiliers, déplacements effectués dans le cadre de la SCI), les frais de copropriété…

Les associés soumis de droit au micro-foncier, c’est à dire ceux dont les revenus annuels sont inférieurs à 15.000€, peuvent toutefois choisir le régime réel. Ce régime a l’avantage de permettre la déduction des charges du revenu global. Mais ce choix est irrévocable pendant 3 ans.

En savoir plus sur le régime réel en SCI >>

L’autre voie possible pour la fiscalité de la SCI : l’impôt sur les sociétés (IS)

Lorsque la SCI n’est pas imposable à l’IR entre les mains de ses associés, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Personnalité morale et personnalité fiscale sont alors réunies sur une même tête, celle de la SCI. Contrairement au cas précédent, il n’y a plus de transparence fiscale. Les résultats sont alors imposés entre les mains de la personne morale et non plus entre celles des associés.

Une option irrévocable à l’impôt sur les sociétés de la SCI

La SCI a le droit d’opter pour une imposition à l’IS, dont le taux est de 33,3%.

Pour ce faire, la SCI doit procéder à sa propre déclaration. Il s’agit de la déclaration « impôt sur les sociétés » n° 2065. La SCI doit ensuite formuler son choix immeuble par immeuble (si elle en possède plusieurs) selon l’objet et la destination de chacun d’eux.

• La déclaration doit être faite par courrier postal dans les 15 jours précédant l’assujettissement. Elle doit préciser l’adresse de chaque immeuble concerné et le régime d’imposition choisi.

• Dans le mois suivant la déclaration, l’option à l’IS prend effet pour une durée de 10 ans renouvelable pour les immeubles ainsi sélectionnés.

Les sociétés civiles immobilières ayant opté pour l’IS doivent déposer une déclaration de résultats n° 2065. Ce dépôt doit intervenir au maximum dans les trois mois suivant la date de clôture de l’exercice, sauf si elles clôturent au 31 décembre de l’année N. Dans ce cas, elles doivent alors déposer leur déclaration le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année N+1.

Un assujettissement de plein droit en cas de location meublée

C’est l’hypothèse d’une soumission au régime fiscal des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). La raison de la soumission d’office à l’IS dans les conditions de droit commun s’explique par le fait que la SCI qui propose à la location des biens garnis de meubles exerce une activité commerciale par assimilation selon le droit fiscal.

Conditions de soumission à l’IS :

• Une location meublée à titre habituel. L’habitude est alors caractérisée non pas en fonction de la durée des locations mais de leur caractère répétitif. Ainsi, a été qualifiée de commerciale, et donc relevant de l’IS et non pas de l’IR, l’activité de location saisonnière en meublé d’une SCI pendant 3 étés de suite, même pour de courtes périodes (Conseil d’Etat, 28 décembre 2012) ;

• La perception d’un certain profit issu de la mise à disposition de l’immeuble ;

• L’activité de location et l’activité de mise à disposition des meubles garnissant les lieux sont supportées par une seule et même personne, la SCI.

ATTENTION ! L’administration fiscale se montre extrêmement vigilante. Peut ainsi être qualifié d’abus de droit le fait de scinder entre deux sociétés de composition totalement ou partiellement identique l’activité de location nue et l’activité de mise à disposition du mobilier d’habitation. L’objectif de ce montage est alors considéré comme étant d’éluder ou de réduire la charge fiscale.

Il faut encore procéder à une subdivision au sein de la fiscalité de la SCI à l’IS automatique. Elle se fait selon le montant des loyers annuels perçus.

• Le régime micro-BIC, aussi appelé régime de la micro-entreprise. Il est applicable lorsque les recettes perçues sont inférieures à 32 900€. Le bénéfice taxable est alors imposé une fois pris en compte un abattement de 50% ;

• Le régime du bénéfice réel, lorsque le résultat dégagé est supérieur à 32 900€. L’impôt sur les sociétés est alors calculé de manière ‘classique’. C’est à dire les recettes amputées des frais et des charges. Bien souvent, cette méthode s’avèrera finalement plus intéressante fiscalement que l’abattement du micro-BIC.

Les diverses obligations déclaratives dans la SCI

Au titre de sa gestion quotidienne et de la teneur de son activité, l’administration fiscale soumet la SCI à différentes obligations déclaratives. Certaines ponctuelles comme les droits d’enregistrement, d’autres régulières comme celles exposées ci-après.

La contribution sur les revenus locatifs (CRL)

Lorsque l’un des associés de la SCI est soumis à l’IS, il est redevable de la contribution sur les revenus locatifs.

• Cette taxe frappe l’ensemble des revenus à l’exception de ceux qui donnent lieu au paiement de la TVA (de plein droit ou sur option).

• Elle frappe à hauteur de 2,5% les revenus tirés de la location d’immeubles achevés depuis plus de 15 ans au moins, durée qui s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition.

• Cette taxe est payée au moyen d’une déclaration n° 2072-C sous format papier ou de manière dématérialisée.

La contribution économique territoriale (CET)

La CET est une taxe qui frappe les locaux non-meublés à usage professionnel en location. Elle se décompose ensuite entre 2 types de taxes : CFE et CVAE.

• La CFE (Cotisation foncière des entreprises) est un impôt foncier dont le taux est fixé par la commune du siège de la SCI. Les taux sont élevés (jusqu’à 16% à 20%) ce qui explique une certaine forme de dumping entre les communes qui, pour attirer les entreprises, proposent un taux minoré de CFE. Cette taxe est due au plus tard au 15 décembre de l’année d’imposition.

• La CVAE (Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) est un impôt sur la valeur ajoutée, qui taxe les profits d’exploitation réalisés par la SCI.

SCI et TVA

Seules les sociétés civiles qui choisissent d’être assujetties à la TVA en sont redevables. Le versement de la TVA a lieu :

• Soit sur base d’acomptes semestriels calculés sur base de la TVA due l’année précédente et d’une déclaration annuelle CA12. C’est le régime réel simplifié.

• Soit sur une base mensuelle ou trimestrielle sur base de la TVA due l’année précédente et du dépôt d’une déclaration n° 3310 CA3. C’est le régime réel.