Vous vous apprêtez à créer une SCI ? Vous hésitez sur le régime à choisir pour votre SCI familiale ? La question des impôts en SCI peut sembler compliquée, or elle est importante. Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ? Micro-foncier ou réel ? Avantages et inconvénients, déclaration, calcul, abattement, nous avons voulu faire le point sur l’ensemble des régimes possibles. Dans cet article, nous vous présentons donc l’essentiel sur le régime micro foncier de la SCI.

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Le régime des sociétés de personnes : la SCI à l’impôt sur le revenu

La SCI, société civile immobilière, est une société de personnes, par opposition à une société de capitaux. Or, les sociétés de personnes sont dites semi-transparentes. Cela signifie en matière fiscale que le résultat de la société est imposable directement entre les mains de ses associés, en fonction de leur participation.

En principe, les résultats tirés de l’activité de la SCI sont donc imposés au titre de l’impôt sur le revenu auprès de chaque associé personne physique. On dit alors que la SCI est soumise de plein droit à l’impôt sur le revenu, sauf option pour le régime de l’impôt sur les sociétés.

Mais faut-il encore savoir comment fonctionne cette imposition. Et plusieurs solutions sont possibles. Alors, régime micro foncier ou régime réel d’imposition pour votre SCI ?

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Micro foncier ou régime réel ?

Les bénéfices tirés de la SCI sont donc taxés entre les mains des associés, au titre de leurs revenus fonciers. Mais il existe deux sous-régimes d’imposition de ces sommes, qui n’ont pas les mêmes implications. Alors lequel faut-il choisir ? Et peut-on d’ailleurs réellement choisir ?

Le régime micro foncier

Le régime micro foncier, dit aussi régime forfaitaire, permet un calcul simplifié du revenu foncier imposable des associés de la SCI. Mais il n’est pas toujours applicable.

NB. Une SCPI (société civile de placement immobilier) peut également bénéficier du régime micro foncier.

Cas d’application du régime micro foncier

L’associé de la SCI qui loue des logements vides (non meublés) reçoit à ce titre des sommes qu’il doit déclarer en tant que revenu foncier auprès de l’administration fiscale (le Fisc). Selon le montant des revenus locatifs ainsi perçus, il peut bénéficier du régime micro foncier lorsqu’il est propriétaire d’un logement nu loué en direct.

Attention, dans certains cas spécifiques, le micro foncier est exclu. C’est notamment l’hypothèse d’un monument historique, ou lorsque certains avantages fiscaux s’appliquent déjà (dispositifs de défiscalisation).

Le régime micro foncier n’est applicable qu’en dessous d’un seuil de 15 000 euros de revenu annuel brut. Pour calculer ce revenu, il faut additionner tous les loyers de l’année, ainsi que leurs accessoires. Sont exclus de ce calcul les remboursements et provisions versés par les locataires au titres des charges locatives, ainsi qu’un éventuel dépôt de garantie.

Lorsque les revenus locatifs bruts de l’associé ne dépassent pas le plafond de 15 000 euros, le micro foncier s’applique de plein droit. Au delà, le contribuable est donc imposable au régime réel. Mais que signifie ce régime foncier dit “micro” ?

SCI au micro foncier

Fonctionnement du micro foncier

Ce qu’on appelle micro foncier est une méthode de calcul du revenu foncier imposable. En effet, une fois le revenu brut déterminé, il faut encore calculer les charges à appliquer.

En micro foncier, une déduction forfaitaire des charges est calculée automatiquement par l’administration fiscale (le “Fisc”). Il y a donc un abattement de 30% sur le revenu foncier. Seuls 70% du montant brut sont ainsi imposés au titre du revenu imposable du foyer fiscal. (On parle de “l’assiette” de l’impôt.)

En pratique, le contribuable n’a donc qu’à renseigner le montant brut de ses recettes foncières sur sa déclaration. Il est alors inutile de préciser les charges, ce qui allège l’obligation déclarative.

Les avantages du micro foncier

Cette simplification de la déclaration de revenus est un argument non négligeable. Il suffit en effet de renseigner les recettes brutes sur la déclaration 2042. Le contribuable évite ainsi d’avoir à remplir la déclaration spécifique aux revenus fonciers. Il n’a pas non plus besoin de calculer les charges réelles, puisque le Fisc applique d’office le déduction de 30%.

NB. De son côté, les résultats de la SCI doivent être déclarés au moyen de la déclaration 2072. La question des modalités de déclaration abordée ici concerne le point de vue des associés.

Au delà de cet aspect administratif, la simplification des démarches s’accompagne également d’un réel avantage fiscal lorsque les charges sont faibles. En effet, de façon mathématique, si elles sont en réalité inférieures à 30% des revenus locatifs, l’associé y gagne !

Toutefois, ce régime simplifié perd de son intérêt lorsque le montant des charges dépasse ce pourcentage. En effet, il est alors préférable d’appliquer les charges réelles plutôt que ce forfait. Ainsi, par exemple après de gros travaux, le régime réel peut permettre une meilleure optimisation fiscale. Il est alors possible d’opter pour le régime réel d’imposition.

L’option pour le régime réel

La SCI soumise de plein droit au régime micro foncier peut donc choisir d’y renoncer en choisissant l’option pour le régime réel. Ce sont alors les charges réelles qui sont prises en compte pour le calcul du revenu foncier imposable. Dans le cadre d’une acquisition en loi Pinel, ce régime est généralement considéré comme plus intéressant.

L’obligation déclarative est toutefois plus lourde. En effet, il faut alors préciser ces charges en remplissant la déclaration 2044 spécifique aux revenus fonciers.

En outre, il faut garder à l’esprit que cette option est irrévocable pendant 3 ans. Avant de choisir son régime en fonction des charges d’une année donnée (par exemple 2016), il est donc préférable de faire le calcul sur une durée de 3 ans (dans l’exemple, également pour 2017 et 2018).

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SCI et fiscalité : le régime micro foncier
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A propos de l'auteur

Margaux

Etudiante en droit des affaires à l'Université Paris 1 Panthéon Sorbonne, je suis notamment en charge de la rédaction et de la mise à jour de nos guides juridiques

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