Il existe différents types de sociétés civiles à vocation immobilière, comme la société civile immobilière (SCI) de location ou de gestion patrimoniale, de placement, d’attribution, de construction-vente. Parmi elles, la SCI familiale offre la possibilité aux membres d’une même famille de créer une SCI afin de constituer, organiser et gérer un patrimoine immobilier commun.

La création d’une telle société permet aux associés unis par un lien de parenté d’éviter qu’un bien immobilier soit placé en indivision au décès d’un de leurs ascendants propriétaire, ou de devenir propriétaire d’un immeuble à moindre frais en partageant le prix d’acquisition.

L’aspect de partage et de communauté est ici essentiel. Si la SCI se prête si bien aux objectifs familiaux, c’est qu’elle exige de ses membres une forte relation de confiance (affectio societatis) et une solidarité illimitée face aux résultats dégagés par la structure, qu’ils soient bénéficiaires ou déficitaires.

Pour quelles raisons constituer une SCI familiale ?

La création d’une personne morale dédiée à un patrimoine immobilier permet à ses créateurs d’anticiper les tracas liés au décès d’un de ses membres, en prévoyant la transmission d’un patrimoine ou en protégeant son conjoint en cas de décès par exemple. De plus, la SCI permet d’éviter les tensions, les conflits voire les recours judiciaires nés entre les héritiers indivisaires ainsi que les délais et le coût relatifs au règlement de l’indivision.

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Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?

De par sa gestion souple, la SCI garantit un suivi simple par les associés au quotidien, d’autant plus s’ils ont nommé un gérant à cet effet.

L’avantage de la SCI est aussi d’offrir des avantages fiscaux pour ses membres :

  • L’ensemble des frais relatifs à la gestion et au développement de la société – constitution de garanties et de suretés, intérêts d’emprunt bancaire, l’entretien, l’amélioration et les travaux réalisés sur les biens immobiliers, primes d’assurance, taxe foncière – sont déductibles des revenus que la société génère.
  • Les plus-values constatées lors de la cession des parts sociales sont imposées mais bénéficient d’abattements de plus en plus importants en fonction de la durée de détention, jusqu’à exonération totale des parts détenues pendant plus de 30 ans.
  • La SCI permet un allègement des droits de donation, en ne faisant don que de la nue-propriété, les parents conservant l’usufruit qui leur garantit la jouissance des lieux et la perception des loyers par exemple. Ce démembrement conduira à une évaluation de la seule nue-propriété des parts, qui est donc plus faible que la pleine propriété. Comme la loi permet des donations à hauteur de 100.000€ par tranche de 15 ans, ce montant sera moins vite atteint par la transmission de la seule nue-propriété.
  • Lors du décès d’un des associés, la SCI permet des droits de succession réduits car l’impôt porte sur la valeur des parts sociales taxées à hauteur 5%, et non pas sur la valeur de la totalité du patrimoine immobilier de la SCI qui est lui taxé jusqu’à 60% …

Comment créer une SCI familiale ?

Comme toute création de société, la constitution d’une SCI impose de respecter plusieurs étapes puis de sacrifier à différentes formalités. Il est important de souligner que la SCI est une société dont l’objet est purement civil, et qui ne peut se livrer à aucune activité commerciale sous peine d’être requalifiée comme tel.

La SCI familiale est composée au minimum de deux personnes physiques associées.

La loi ne fixe pas de montant minimum de capital social.

Aucune disposition d’interdit l’intégration de mineurs ; aussi une SCI peut-elle être constituée entre parents et enfants de moins de 18 ans, frères et sœurs, cousins, oncles, grands-parents etc.

Dès lors, les fondateurs de la SCI doivent rédiger des statuts de SCI par le biais d’un notaire si la société dispose d’un bien immobilier au moment de sa constitution, ou par le biais d’un avocat dans le cas contraire.

Les statuts déterminent les modalités dans lesquelles sera réalisée l’activité : objet social, qui devra demeurer large pour permettre à la société de développer son activité tout en restant dans le champ légal de la société civile, le capital social, la répartition du capital entre les associés, l’adresse du siège social…

C’est également à cette occasion que les associés nommeront, s’ils le souhaitent, un gérant (voir notre dossier sur le gérant de SCI). Dans ce cas, le siège social sera très probablement fixé à son domicile, si le règlement de copropriété et le syndic l’autorisent.

Une fois signés par l’ensemble des associés, mineurs inclus, les statuts de SCI sont déposés au Registre du Commerce et des Sociétés avec d’autres pièces justificatives, afin que la SCI soit immatriculée. Pour avoir de plus amples informations sur la procédure, les délais et les formalités à réaliser pour créer une SCI, nous vous invitons à consulter notre dossier dédié (« Quel est l’intérêt de créer une SCI ? »).

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