Tout savoir sur la SCI familiale

Il existe différents types de SCI, comme la société civile immobilière de location ou de gestion patrimoniale, de placement, d’attribution, de construction-vente. Parmi elles, la SCI familiale offre la possibilité aux membres d’une famille de constituer et gérer un patrimoine immobilier commun.

La création d’une telle société permet aux associés unis par un lien de parenté d’éviter qu’un bien immobilier soit placé en indivision au décès d’un de leurs ascendants propriétaire, ou de devenir propriétaire d’un immeuble à moindre frais en partageant le prix d’acquisition.

L’aspect de partage et de communauté est ici essentiel. Si la SCI se prête si bien aux objectifs familiaux, c’est qu’elle exige de ses membres une forte relation de confiance (affectio societatis) et une solidarité illimitée face aux résultats dégagés par la structure, qu’ils soient bénéficiaires ou déficitaires.

Pour quelles raisons constituer une SCI familiale ?

La création d’une SCI familiale permet d’anticiper les tracas liés au décès d’un de ses membres. (par exemple en prévoyant la transmission d’un patrimoine). De plus, la SCI permet d’éviter les conflits entre les héritiers ainsi que le coût relatif au règlement de l’indivision.

Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?

De par sa gestion souple, la SCI garantit un suivi simple par les associés au quotidien.

L’avantage de la SCI est aussi d’offrir des avantages fiscaux pour ses membres :

• L’ensemble des frais relatifs à la gestion et au développement de la société. La constitution de garanties et de sûretés, intérêts d’emprunt bancaire, l’entretien, l’amélioration et les travaux réalisés sur les biens immobiliers… Ces frais sont déductibles des revenus que la société génère.
• Les plus-values constatées lors de la cession des parts sociales sont imposées mais bénéficient d’abattements de plus en plus importants en fonction de la durée de détention, jusqu’à exonération totale des parts détenues pendant plus de 30 ans.
• La SCI permet un allègement des droits de donation, en ne faisant don que de la nue-propriété, les parents conservant l’usufruit qui leur garantit la jouissance des lieux et la perception des loyers par exemple. Ce démembrement conduira à une évaluation de la seule nue-propriété des parts, qui est donc plus faible que la pleine propriété. Comme la loi permet des donations à hauteur de 100.000€ par tranche de 15 ans, ce montant sera moins vite atteint par la transmission de la seule nue-propriété.
• Lors du décès d’un des associés, la SCI permet des droits de succession réduits. En effet, l’impôt porte sur la valeur des parts sociales taxées à hauteur 5%, et non pas sur la valeur de la totalité du patrimoine immobilier de la SCI.  (qui est lui taxé jusqu’à 60% …)

Comment créer une SCI familiale ?

Comme toute création de société, la constitution d’une SCI impose de respecter plusieurs étapes puis de sacrifier à différentes formalités. Il est important de souligner que la SCI est une société civile, et ne peut se livrer à aucune activité commerciale. (sous peine d’être requalifiée comme tel)

La SCI familiale est composée au minimum de deux personnes physiques associées.

La loi ne fixe pas de montant minimum de capital social.

Aucune disposition d’interdit l’intégration de mineurs. Une SCI peut-elle être constituée entre parents et enfants de moins de 18 ans, frères et sœurs, cousins ?

Dès lors, les fondateur doivent rédiger des statuts  via un notaire si la société dispose d’un bien immobilier au moment de sa constitution. Dans le cas contraire, par le biais d’un avocat ou formaliste.

Les statuts déterminent les modalités dans lesquelles sera réalisée l’activité.  L’objet social devra demeurer large pour permettre à la société de développer son activité. Le capital social, la répartition du capital entre les associés, l’adresse du siège social…

C’est également à cette occasion que les associés nommeront, un gérant (voir dossier sur le gérant de SCI). Le siège social sera alors probablement fixé à son domicile, si le règlement de copropriété et le syndic l’autorisent.

Une fois signés par les associés, les statuts de SCI sont déposés au greffe avec le reste du dossier d’immatriculation. (afin d’obtenir le Kbis de celle-ci). Pour en savoir plus, consultez notre dossier (« Quel est l’intérêt de créer une SCI ? »).