À l’instar de toutes les autres sociétés civiles, la société civile immobilière (SCI) est administrée par un ou plusieurs gérants, comme le prévoit l’article 1846 du Code civil. Le gérant est le représentant légal de la société et dispose du pouvoir de l’engager envers les tiers.

LegaLife vous propose ce dossier qui vous donne toutes les informations utiles à savoir sur le gérant de SCI à la fois d’un point de vue juridique et économique.

Cette étude met en lumière les étapes menant à la prise de fonctions du gérant de SCI (I), explicite le contenu effectif de la gérance dans la SCI : pouvoirs, obligations, responsabilités (II) et en-fin les conditions qui entourent la fin du mandat de gérant dans la SCI (III).

Pourquoi et comment devient-on gérant d’une SCI ?

La nomination d’un gérant est obligatoire pour assurer la conduite des affaires sociales. L’absence de gérant est donc une cause valable de dissolution de la SCI, qui peut être demandée par tout intéressé. Si se sont les statuts de SCI qui fixent le nombre (fixe ou variable) des gérants, ils se bornent en pratique à reproduire l’article 1846, alinéa 1er du Code civil afin de laisser le choix final aux associés. Les statuts peuvent également créer une forme de sélectivité dans le choix du gérant de la SCI, en imposant des conditions particulières relatives à la qualité d’associé, à l’obtention d’un certain diplôme, ou d’un certain nombre d’années d’expérience …

Pourquoi devenir gérant d’une SCI ?

Dans l’hypothèse où la SCI est dirigée par un gérant professionnel extérieur non-associé, la question n’a pas grand intérêt.

En revanche, lorsqu’il s’agit de petites SCI, en particulier les SCI familiales, le gérant de la SCI est choisi par consensus parmi les associés afin de défendre au mieux les intérêts de ses membres. La personne qui choisit de devenir gérant de la SCI souhaite administrer le patrimoine familial déjà apporté ou en passe d’être acquis de manière optimale. Le gérant n’est donc pas nécessairement un professionnel de la gestion ou de l’immobilier mais celui qui se positionnera comme « l’homme d’affaires » de la famille ou du groupe, ou encore celui en qui les associés placeront naturellement leur confiance … d’où le rôle central de l’affectio societatis dans le processus de création de la SCI !

Qui peut devenir gérant d’une SCI ?

  • La personne nommée comme gérant doit être capable. Aussi, la loi permet-elle au mineur émancipé de plus de 16 ans d’embrasser les fonctions de gérant en vertu de l’article 413-6, alinéa 1er du Code civil qui lui offre la même capacité que la personne majeure pour l’ensemble des actes de la vie civile ;
  • Le gérant ne doit pas être frappé d’une interdiction de gérer ;
  • Le gérant peut être une personne physique – ce qui représente la grande majorité des cas, considérant que la SCI est souvent constituée d’un nombre relativement faible d’associés (proches, membres d’une même famille) – ou une personne morale, elle-même représentée par ses représentant légaux, c’est à dire des dirigeants personne physique soumis aux mêmes obligations et aux mêmes responsabilités que s’ils étaient nommés gérants en propre ;
  • Le gérant peut être choisi parmi les associés ou en dehors d’eux, à moins que les statuts n’en disposent autrement en prévoyant que seul un associé pourra disposer de la qualité de gérant de la SCI.

La loi interdit cependant aux personnes exerçant certaines professions de devenir gérant de la SCI, tout en aménageant des dérogations notamment pour les SCI familiales.

  • La profession d’avocat est incompatible avec un mandat de gérant d’une SCI, à moins qu’il ne s’agisse d’administrer un patrimoine ou des intérêts personnels.
  • Quant au notaire et aux fonctionnaires, ils souffrent d’une interdiction totale de gérer une SCI.

Comment est nommé le gérant dans la SCI ?

Le premier gérant est nommé au moment de la constitution de la société dans les statuts, à la suite d’une décision collective des associés, ou encore dans un acte dédié établi soit sous seing privé soit par un notaire (cet acte est ensuite signé par les associés et a vocation à être annexé aux statuts).

En cours de vie sociale, les associés peuvent être amenés à changer de gérant. La nomination du nouveau gérant est effectuée dans les conditions de quorum et de majorité prévues par les statuts, ces derniers prévoyant également le mode de consultation : assemblée générale extraordinaire, consultation des associés, ou acte séparé établi par les associés eux-mêmes sous seing privé ou en faisant appel à l’expertise d’un notaire.

La nomination du gérant fait l’objet de mesures de publicité par publication d’un avis inséré dans un journal d’annonces légales du lieu du siège social et d’une notification au greffe du Tribunal de commerce ou Centre de formalités des entreprises (CFE) compétent. L’objectif est d’informer le public de l’identité du nouveau gérant grâce à une insertion au Bodacc.

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Quels sont les pouvoirs confiés au gérant de la SCI et quelle responsabilité porte-t-il ?

Étendue des pouvoirs confiés au gérant

a) De manière générale, pouvoirs donnés au gérant dans la conduite des affaires sociales et vis-à-vis des tiers sont librement fixes dans les statuts (article 1848, alinéa 3 du Code civil). Lors de leur rédaction, il faut prendre garde à ne pas laisser des pouvoirs illimités au gérant en restreignant l’objet social, en prévoyant par exemple que certaines décisions importantes comme la conclusion de contrats, la cession d’éléments de l’actif social ou la prise d’engagements financiers importants (investissements, emprunts autres que les crédits bancaires) fasse l’objet d’une autorisation de la collectivité des associés.
Ces limitations sont insérées dans des clauses des statuts immédiatement opposables au gérant.

b) En l’absence de clause statutaire régissant les pouvoirs du gérant de la SCI, le gérant est autorisé à réaliser tous les actes de gestion dans la limite de l’objet social, de l’intérêt social et des dispositions légales et réglementaires.

En pratique, le gérant est une figure extrêmement importante et parfois quasiment omnipotente. La plus grande vigilance est donc de mise : les associés doivent vérifier que le gérant ne passe pas avec la SCI de convention interdite, et doit procéder à un contrôle des conventions réglementées en assemblée générale.

Attention !
Acquérir, vendre ou hypothéquer un nouvel immeuble sont des opérations qui touchent au coeur de l’activité de la SCI. C’est la raison pour laquelle le gérant ne peut pas les réaliser seul : les associés doivent donner leur accord dans les conditions de majorité requises pour la modification des statuts.

Le gérant et les tiers

En tant que représentant légal de la SCI, le gérant engage seul cette dernière envers les tiers pour les actes relevant de l’objet social, et l’engage aussi pour les actes hors objet social lorsqu’ils font l’objet d’un accord unanime des associés.

Ainsi le gérant effectue tous les actes de gestion courante nécessaires au bon fonctionnement de la société au quotidien : contrats de travail du personnel, souscription aux polices d’assurance, paiement des créances, actions en justice.

Dans le cas spécifique de la SCI, il réalise l’ensemble des actes de gestion relatifs à la préservation, l’administration et l’exploitation du patrimoine immobilier : entretien, travaux de réparation et d’amélioration, gestion des baux et perception des loyers etc.

La rémunération du gérant de SCI

Dans le silence de la loi, se sont les statuts qui régissent la question de la rémunération.

  • En l’absence de toute précision, il faut considérer que le gérant n’a pas droit à une rémunération.
  • Une clause des statuts peut explicitement stipuler que le gérant exercera ses fonctions à titre gratuit. La gérance bénévole est souvent employée dans les SCI familiales.
  • Dans le cas inverse, soit les statuts précisent directement son mode de calcul (fixe et / ou variable en fonction du chiffre d’affaire annuel), soit ils laissent cet aspect au bon soin des associés réunis collectivement.

Devoirs et responsabilités incombant au gérant

Il n’existe pas de régime spécifique au gérant de la SCI. Les principes édictés ci-dessous sont applicables au gérant de société civile et, plus largement, à tout dirigeant en vertu du droit général des sociétés.

a) La loi oblige tout gérant de société civile à rendre compte annuellement aux associés et à accomplir les devoirs qui lui sont confiés par la loi et par les statuts.

b) Il est également responsable de ses actes envers la société, ses associés et les tiers. Aussi, sa responsabilité sera retenue en cas de violation de la loi, des règlements, des statuts et des fautes qu’il aura commises dans le cadre de la gestion.

c) Si les tiers souhaitent agir en justice contre le gérant afin qu’il soit condamné à des dommages-intérêts, ils devront prouver qu’il a commis une faute séparable de ses fonctions. Il s’agit d’une faute d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice de son mandat et qui a causé un préjudice.

d) Bien entendu, le gérant demeure responsable des infractions commises au plan pénal et au plan fiscal.

La cessation des fonctions de gérant de la SCI

Le gérant peut être amené à cesser ses fonctions pour différentes raisons :

  • son mandat est arrivé à terme et n’est pas renouvelé ;
  • il fait l’objet d’un empêchement personnel : il est frappé d’une interdiction de gérer, il choisit d’exercer une profession incompatible avec la gérance, il se retrouve incapable d’exercer ses fonctions (maladie, tutelle, curatelle) ;
  • il décide de démissionner de son mandat.

Outre la démission, la cessation des fonctions de gérant de la SCI est de la compétence exclusive des associés représentant en principe plus de la moitié des parts sociales (les statuts pouvant prévoir une majorité plus élevée, sans pouvoir pour autant exiger l’unanimité). Si le gérant est associé, et à moins que la loi ne l’en empêche, il a le droit le plus absolu à participer au vote.

Focus : conditions dans lesquelles intervient la révocation du gérant de la SCI

Nous attirons votre attention sur les gardes-fous mis en place par la loi pour éviter les abus dans la révocation des gérants.

a) Le droit général des sociétés exige que la révocation intervienne sur justes motifs. C’est le cas lorsque ses décisions ont compromis l’intérêt social ou le fonctionnement de la SCI : abus de biens sociaux, gestion financière hasardeuse conduisait à placer le compte bancaire de la société en découvert, absence de reddition de comptes…. L’absence de juste motifs sera considérée comme arbitraire et justifiera l’allocation de dommages-intérêts en faveur du gérant (article 1851, alinéa 1er du Code civil).

b) La loi interdit toute révocation abusive. Est abusive la révocation brutale intervenue dans des conditions ne permettant pas au gérant de la SCI de connaitre les motifs de sa révocation ni d’exposer ses arguments. Là encore, l’abus sera sanctionné par des dommages-intérêts.

Il est également possible d’obtenir judiciairement la révocation du gérant : chacun des associés de la SCI a compétence pour demander en justice le départ du gérant, en se fondant sur une cause légitime. La notion est appréciée par le juge en fonction de l’intérêt social, juridique, économique et financier de la SCI.

Conséquences de la cessation des fonctions du gérant de SCI

Dans tous les cas, le gérant associé qui cesse ses fonctions peut demander à se retirer plus largement de l’aventure sociale et demander le remboursement de ses droits sociaux, à moins que les statuts n’aient expressément exclu cette possibilité.

La fin de l’exercice du mandat de gérant emporte des conséquences en matière de publicité : la décision fait l’objet de formalités identiques à celles réalisées lors de sa nomination (annonce légale et dépôt d’un dossier au greffe).

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Documents juridiques utiles :

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