La création d’une société civile immobilière, comme toute autre forme sociale, requiert un apport de la part des associés. La somme de ces apports constitue ensuite le capital social de la société.
Ils peuvent être réalisés en numéraire, sous forme d’une somme d’argent. Mais ils peuvent également être réalisés en nature. Dans ce cas, l’associé apporte un bien autre qu’une somme d’argent, comme des titres ou un immeuble.

LegaLife fait le point pour vous sur les différents types d’apports en nature que vous pouvez constituer lors de la création d’une SCI, ainsi que leurs modalités.

1. Diversité des apports en nature

Tous les biens meubles et immeubles sont susceptibles d’être apportés à une SCI, sous réserve qu’il soit possible de les évaluer, sans que la nomination d’un commissaire aux apports ne soit indispensable. Compte tenu de la nature de la SCI, le bien apporté est souvent un immeuble, mais ce n’est pas la seule possibilité.

En outre, il est possible d’apporter un bien supportant un passif, comme un emprunt, sous réserve d’accord de la banque. Ce passif sera simplement transféré à la charge de la SCI. Il représente un apport dit “onéreux”.

Par ailleurs, un apport peut aussi être réalisé en usufruit ou en nue-propriété. Un bien indivis peut également être apporté.

Dans le cadre de l’usufruit, la SCI peut faire usage du bien et percevoir les revenus générés par le bien, mais ne peut pas le vendre. Pour la nue-propriété, la SCI n’a ni le droit d’usage ni celui de perception des revenus. Elle devient simplement propriétaire du bien lorsque l’usufruit prend fin.

2. L’apport d’un immeuble à une SCI

La démarche la plus délicate est celle de l’évaluation de l’immeuble apporté, surtout si l’on choisit de procéder sans commissaire aux apports. Il faut éviter la surévaluation qui entraîne une augmentation fictive du capital social mais également la sous-évaluation, qui défavorise l’associé concerné.

Lors de l’apport, il faut vérifier que l’immeuble n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (Z.A.D.) ou dans un espace naturel sensible. Si c’est le cas, l’État ou le département peuvent empêcher l’apport en exerçant leur droit de préemption. Il faut alors faire une déclaration préalable.

Par ailleurs, l’apport d’un immeuble doit être suivi d’une publication au Service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.

Cela doit être fait après la signature des statuts mais avant l’immatriculation de la SCI.

Afin d’être publié, l’acte d’apport doit en outre être notarié ou avoir été authentifié devant notaire.

En cas de manquement à cette obligation, la responsabilité du gérant de la SCI peut être engagée.

Pour finir, il faut procéder aux même diagnostics obligatoires que ceux qui précèdent une vente d’immeuble (amiante, plomb…).

3. L’apport de parts sociales

Même si c’est plus rare, un associé peut choisir d’apporter des parts sociales au capital de la SCI. Il existe quelques exceptions cependant.

Ainsi, il n’est pas possible d’apporter à une SCI des parts ou actions  d’une société en commandite simple ou par actions ni d’une société en nom collectif. En effet, l’apport de ces titres ferait perdre à la société sa nature civile.

Cet apport en nature de parts sociales à une SCI se fait en plusieurs étapes.

En premier lieu, l’associé doit notifier le projet d’apport à la société dont les parts sont apportées. Cela n’est cependant pas indispensable pour les parts d’une société civile ou d’une société en commandite simple si leur statuts ne l’imposent pas.

Il faut ensuite procéder à la rédaction de l’ acte d’apport, et finalement notifier ledit acte à la société concernée.

4. L’apport d’actions

La procédure est très similaire en cas d’apport d’action dans la SCI.

Ainsi, l’associé commence par notifier une demande d’agrément si les statuts de la société dont les actions sont apportées exigent l’autorisation des autres associés. Un acte d’apport est ensuite généralement rédigé (bien que cela ne soit pas obligatoire).

En dernier lieu, la transmission des actions dans les livres de la société émettrice ou de la banque chez qui elles sont inscrites en compte est inscrite par l’associé.

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A propos de l'auteur

Laurène

Diplômée d'un master en droit des affaires de l'Université Paris X Nanterre, je suis notamment en charge de la rédaction de nos guides juridiques.

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