Pour gérer un patrimoine immobilier, il est courant de créer une SCI, et notamment une SCI familiale. Mais se pose alors la question de son régime fiscal. En effet, plusieurs solutions existent, et il n’est pas toujours évident de s’y retrouver. Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ? Régime réel ou micro foncier ? Déclarations, seuils, abattements,… Pour vous aider à y voir plus clair afin de faire le bon choix, nous vous proposons une série d’articles sur les différents régimes fiscaux en SCI. Retrouvez ici l’essentiel du régime réel d’imposition des revenus fonciers des associés de SCI.

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Le régime des sociétés de personnes : l’impôt sur le revenu (IR)

La SCI, société civile immobilière, est une société de personnes. Il s’agit d’une structure semi-transparente, à l’inverse d’une société de capitaux. En d’autres termes, la SCI est par principe taxée directement entre les mains de ses associés personnes physiques. Chaque associé est ainsi taxé en fonction de sa participation au barème de l’IR applicable.

C’est donc le régime de l’impôt sur le revenu qui s’applique de plein droit, sauf option pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Il s’agit ici de savoir comment sont imposés les revenus tirés de la location d’immeubles nus (non meublés). Par le jeu de la translucidité fiscale, ces revenus fonciers sont imposés au titre du revenu des associés au moment de déclarer leur revenus annuels au Fisc (l’administration fiscale). Mais les modalités de cette imposition sont variables.

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Le régime réel d’imposition du revenu des associés de la SCI

Il existe deux régimes possibles : le réel, et le micro foncier.

Champ d’application du régime réel

Le régime d’imposition dit réel est le régime de droit commun. Il est donc applicable par principe, sauf lorsque le micro foncier est possible. Mais même là, il est possible de choisir le réel.

Application de plein droit en cas de dépassement du seuil du micro foncier

Lorsqu’une SCI relève de l’impôt sur le revenu, le réel s’applique dès lors que les revenus fonciers bruts de l’associé dépassent 15 000 euros par an. En effet, ce n’est qu’en dessous de ce seuil que le micro régime est possible.

Sont donc soumis de plein droit au régime d’imposition réel les associés personnes physiques d’une SCI à l’IR dont les revenus annuels dépassent ce montant.

En outre, il existe des situations dans lesquelles, même sous ce seuil, le micro foncier est impossible, et le réel s’applique automatiquement.

Application obligatoire en fonction du bien immobilier loué

Dans certains cas spécifiques, le micro foncier est également impossible alors même que les revenus sont inférieurs à 15 000 euros.

  • L’associé ne propose pas par ailleurs à la location en direct un immeuble dont il serait propriétaire.
  • Le bien loué est classé monument historique.
  • Un dispositif de défiscalisation est déjà applicable (de type loi Pinel ou dispositif Malraux).

C’est alors à nouveau le réel qui s’applique.Micro foncier ou régime réel

Application sur option

En outre, une option est ouverte pour permettre le choix du réel plutôt que du régime forfaitaire, même lorsque ce régime micro foncier est en principe applicable.

C’est la raison pour laquelle il convient de bien connaître ces régimes, afin de choisir l’option la plus intéressante.

Fonctionnement du régime réel

A la fin de chaque année, le contribuable déclare ses revenus annuels. C’est sur la base de cette déclaration que sont calculés les impôts dont il sera redevable. La différence entre les deux régimes consiste alors dans la méthode de calcul du revenu foncier imposable, l’assiette de l’impôt.

Calcul du revenu foncier

Dans tous les cas, il faut commencer par calculer le revenu foncier brut de l’associé. Il s’agit, sur l’année, de l’ensemble des loyers perçus et accessoires.

La différence entre les deux régimes apparaît à l’étape suivante : le calcul des charges déductibles du revenu imposable. Il s’agit notamment des dépenses de travaux, de réparations, d’entretien, d’assurance, de la taxe foncière,…

Avec le micro foncier, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué automatiquement. En réel, la déduction est calculée en fonction des frais réels. Les charges réelles sont donc à détailler.

Déclaration fiscale

En matière d’obligation déclarative, le réel implique une démarche supplémentaire. En effet, en micro foncier, il suffit de remplir la déclaration 2042 avec le revenu foncier brut. La déduction étant forfaitaire, c’est le Fisc qui calcule cette déduction.

A l’inverse, dès lors que les charges prises en compte sont les charges réelles, il faut les déterminer. Cela se traduit par une déclaration spécifique, la déclaration 2044.

Avantages et inconvénients du régime réel

Cette obligation déclarative représente une formalité plus lourde pour le contribuable par rapport au régime simplifié du micro foncier. En outre, il faut savoir que l’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Toutefois, le réel présente certains avantages.

Quant au calcul des charges déductibles, il peut sembler préférable de choisir un abattement forfaitaire de 30%. Pourtant, cela dépend des frais réels. En effet, si les charges réelles dépassent 30% du revenu foncier de l’année, le forfait perd de son intérêt.

En outre, le régime réel permet la prise en compte d’un déficit foncier. Ainsi, face à de gros travaux ou des intérêts d’emprunt, il est possible de déduire le déficit foncier du revenu imposable global, ce qui peut se révéler particulièrement avantageux, ou encore le reporter dans le temps.

Mais le régime réel admet aussi le bénéfice du dispositif de défiscalisation de la loi Pinel, ce qui n’est pas négligeable.

Si vous êtes éligibles au micro foncier, il faut donc bien réfléchir et faire le calcul pour déterminer lequel des deux régimes permettra une meilleure optimisation fiscale.

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SCI et fiscalité : le régime réel
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A propos de l'auteur

Margaux

Etudiante en droit des affaires à l'Université Paris 1 Panthéon Sorbonne, je suis notamment en charge de la rédaction et de la mise à jour de nos guides juridiques

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